重磅發布 | 觀點指數·2019年1-3月中國房地産企業銷售金額TOP100

TOP100占位雛形顯現 年度目標制定與企業規模增長心思

按照慣例，房地産企業1、2月份的銷售業績，往往會出現一個“低開”現象，尤其在2月份，銷售受幾天春節假期影響，往往成為了房地産開發商一年中業績最差的幾個“低點”之一。而如果排除這部分因素的影響，房企在3月份的銷售則顯然比1、2月份高出不少。

事實上，對于房地産開發商而言，3月份作為一年中首個季度的總結，企業之間的排位和差距的雛形也将出現，為了能在第一季度搶個好的占位，房地産企業往往會選擇在個時間點上“力拼”一把，交出一個不俗的成績，以對自己過去一個季度的努力作出交代。這使得3月份理所當然成為了房地産企業銷售業績的第一個“小高峰”。

以單月銷售成績作為對比，在觀點指數·2019年1-3月中國房地産企業銷售金額TOP100中，3月份，絕大部分的房地産企業銷售業績實現了對1、2月單月銷售的超越。觀點指數統計的數據顯示，其中在3月份銷售業績環比2月份實現增長的超90%，僅有極個别企業沒有完成逆襲。

根據觀點指數2019年前三月中國房地産企業銷售金額TOP100，1-3月，中國房地産銷售TOP100企業總金額達到21422.27億元，相比1-2月份TOP100銷售金額，增長73.69%。

回顧今年前兩月榜單，房地産企業在1月和1-2月TOP100銷售榜中，TOP10、TOP30、TOP50銷售份額分别占TOP100市場份額的41.10%、67.51%、82.32%以及42.75%、68.49%、82.89%。而根據觀點指數最新榜單，1-3月份TOP10、TOP30、TOP50企業所占市場份額則為42.06%、69.20%、83.33%，企業之間的占位已經開始顯現，差距開始産生並逐步拉大。

數據來源：觀點指數統計整理

當然，集中度的不斷提升是房地産行業發展的必然規律，而與之相比，對比行業前兩年開發商對規模追逐的狂熱程度，現在的企業表現得已經弱化很多。這當中，幾家頭部企業已明确表示不願提及目標規模，而碧桂園早已在每月例行公布數據中将全口徑銷售改為權益口徑。

在3月份房企舉行的2018年業績會中，頭部三家企業僅有恒大提出了2019年合約銷售目標，但按照其2018年實現的銷售金額5513.4億元計算，其目標增長幅度也僅為8.83%，是觀點指數統計的30家已提及今年目標的典型企業中，增長幅度在10%以下的3家企業之一。這表明房地産開發商、特别是頭部企業，對于規模的期待已經明顯弱化。

當然，房地産作為資金密集型行業，規模也代表着市場和行業資源的占有。觀點指數統計的數據顯示，在近來已經提及2019年目標的30家典型房企中，增長幅度達30%以上的僅有2家。此外，增長在25%-30%的有5家，而增長幅度在15%-20%之間的企業數量占比最多。

數據來源：企業業績會、觀點指數統計整理

事實上，按照在2018年的行業環境和背景下，房地産企業所實現的增長，行業人士認為，大部分企業所定下的2019年目標普遍偏保守。但規模的增長，顯然已不再是行業追逐的主要目標，這對頭部企業更是如此。

年報的秘密：負債與融資成本

2018對房企來說是艱難的一年，一個最為直觀的觀察點是，在各種金融限制手段出台和政策的調控背景下，一部分房企的負債卻像一只拉不住的牛，企業管理層站在債務懸崖的邊緣，驚險刺激之余，莫不為企業抹幾把冷汗。

根據觀點指數此前發布的2019中國房地産上市企業30強報告，地産G30企業資産負債率在過去一年達到新高，較之前上升2.03%至79.75%。從淨負債率方面來看，地産G30房企2018年平均淨負債率則高達110.68%，其中不乏超過200%的企業，最高的企業淨負債率甚至達408.68%。

與此同時，在償債能力方面，報告指出上市企業30強平均流動比率水平則出現了下降，達到近8年新低。而從目前已發布2018年業績公告的部分企業來看，大部分房企過去一年在負債比率方面均有一定程度的上升。

觀點指數統計的近20家企業數據顯示，接近80%的房企資産負債率在2018年錄得上漲，僅有20%左右的企業控負債情況良好，負債比率在期内實現了下滑或者持平。另外，該部分企業在淨負債比率方面在過去一年也錄得了上升。

數據來源：企業年報、觀點指數統計整理

融資難也給企業帶來了一繫列的問題，其中一個最為明顯的因素，是直接導致了企業平均融資成本的上升。事實上，或者是說“再多的錢也融不了資”更接近房地産企業2018年的真實情況。

在3月份已公布業績的企業當中，觀點指數還統計了有提及融資成本的16家企業，數據顯示，僅有兩家房地産企業的平均融資成本在2018年實現了下降，另外有一家房企平均融資成本持平，其余企業均有不同程度的上升。在這16家樣本企業當中，平均融資成本超過7%的有4家，平均融資成本在5%以下的為4家。

數據來源：企業年報、觀點指數統計整理

負債創下新高，企業忙着“借新還舊”，進入2019年，随着債務的到期，房地産企業發債融資不斷。據觀點指數此前統計，今年截止3月7日數據，房地産企業共發起209次融資行動，涉及金額達到4778.25億元。

值得一提的是，進入今年以來，政策層面在房地産融資上面有了某種程度的放松，開發商的融資成本相比以往有所下降。而随着更多企業債務的到期，房企“借新還舊”的動作還将繼續。另一方面，年報和業績會的發布，也直接揭露了一家企業健康狀況，毫無疑問，一部分财務及利潤管理欠佳的企業，在融資方面将依然受到掣肘。

樓市與土地：新房成交回暖 地市有所升溫

事實上，經過長時間的政策嚴控後，許多市場人士認為，2019年樓市政策或将迎來邊際放松。值得注意的一個現象是，進入今年以來，新房市場的成交确實有了一定程度的起色，其中重點城市新房銷售回暖表現較為明顯。

研究機構數據顯示，2月份，38座重點城市新房成交量154123套。數據指出，該成交數字低于2019年月均水平179559套，同比為15.6%，累計同比為1.7%，相較于1月同比及累計同比由負轉正。

與此同時，年初以來截至3月24日，一、二、三線城市新房成交累計同比34.0%、-1.1%、-3.4%，成交在持續改善。總體上看，一二線城市新房成交累計同比在持續回暖，三四線城市跌幅收窄。

土地成交方面，據觀點指數不完全統計，1、2月份，招拍挂土地市場成交的土地出讓面積分别為1511.83萬平方米、1206萬平方米，成交土地價格分别為1931.76億元、1346.14億元。

與此同時，市場研究機構披露數據則顯示，截至3月23日，今年以來，百城土地中住宅用地成交規劃建築面積8825萬平方米。其中，一線城市成交657萬平方米，同比上升11.9%；二線城市成交4216萬平方米，同比下降30.9%；三線城市成交3952萬平方米，累計同比下降26.1%。

此外，進入3月份，土地市場也並不缺乏熱點，期間“高溢價、長時間、高輪次”的競價不時閃現，這讓自去年以來流拍頻現的土地市場掀起了一陣波瀾。

據了解，3月21日，合肥以124.47億元的總價成功出讓6宗地塊。其中，融創以總價24.04億元拿下的濱湖區BH2018-02号地塊，溢價高達132.65%。而在合肥當天出讓土地中，最低溢價也達到63%。

稍早一天的3月20日，江蘇南通海門市CR19002号地塊入市出讓。該地塊在經過近7個小時、382輪的出價，最終被中南以6.72億元将該地塊收入囊中，成交樓面價11272元/平方米，刷新海門市土地樓面價記錄。此外，在3月27日江蘇徐州土拍中，新城所拿下地塊舉牌次數高達435輪、持續競價時間近5小時。

然而，一個事實是，即便地市和新房成交回暖，樓市政策迎來邊際放松，但房地産市場将仍然“以穩為中心”。3月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研時強調，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求；要堅持一城一策、因城施策；要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

與此同時，為解決更多的居住需求，租賃住房、共有産權住房的供應也還将繼續擴大。1月份，北京土地市場以177.93億元的總價格，成交8宗共有産權房地塊，總土地出讓面積51.99萬平方米。期間，杭州、南京等地也成功出讓多宗保障房用地、人才及租賃房用地。

住建部部長王蒙徽在兩會接受采訪時提及：12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司，到2020年提供給租賃住房和共有産權住房的用地将占到增量的30%。