業績會直擊 | 孔健岷：合景泰富均衡發展 接下來是收割期（實錄）

觀點地産網 3月26日，合景泰富在香港舉行2018年業績發布會，主席及執行董事孔健岷、首席财務官及執行董事徐錦添、地産業務首席執行官兼執行董事蔡風佳、資本市場部總經理侯麗科、投資者關繫高級經理黃怡珊出席現場。

回顧2018年，合景泰富的銷售增速絕對算得上行業前幾名，同比增長72%至655億元，比同業的30%明顯高出很多。這與孔健岷年初時提出的規劃是一致的，未來三年是爆發期。

在現場，蔡風佳透露了2019年的銷售目標為850億元，同比增長約30%。目前擁有可售貨值1500億元，支撐銷售目標完成沒問題。

其他财務數據表現並不差，期内按權益合並收入為225.94億元，同比增長9.2%；年度利潤約41.55億元，按權益合並淨利潤率為18.4%。按權益合並核心毛利約80.2億元，同比增加5.6%；公司擁有人應占利潤為40.35億元，同比增加11.5%；年内核心利潤為38.12億元，同比增加8.2%；按權益合並的核心毛利率及淨利潤率分别為35.5%及18.4%。

2018年由于加大合作的比例，實現規模快速擴張，但是物業開發收入明顯減少近50%，由2017年104.32億元減至60.64億元。合景泰富方面解釋稱，主要由于合作項目的結轉導致的收入減少。同時受到整體資本環境的影響，融資成本由3億元增加至10億元。

在業績會上，經營性物業的增長成為媒體關注的主要方向之一。

數據顯示，合景泰富2018年物業投資收入由2017年約2.31億元，大幅增加64.1%至約3.79億元，投資物業公允值收益淨額由2017年12億增加到17.14億元。

孔健岷回應稱，随着經營性物業陸續落成，預計在2020年大概有25億到30億的經營性收入，通常第一份租約三年過後，增速可能去到40%到50%，接下來是公司收割期。

對于持有型物業發展邏輯，孔健岷表示，每年都會拿出銷售回款的7%來建設，陸陸續續每年都會積累一些，通常在收租的同時，如果市場上有客戶出價很好的話，就會賣掉。

“今年北京、上海的寫字樓正在洽售，最快這兩個月就可以成交。”孔健岷如是稱。

随着粵港澳大灣區規劃的落地，具有先天優勢的合景泰富也毫不掩飾自己的實力。

蔡風佳介紹稱，合景泰富在粵港澳大灣區總可售貨值超2000億元，其中每個重點城市的可售貨值，廣州有500億元，深圳300億元，香港450億元。據了解，在2019可售貨值1500億元中。粵港澳大灣區占比37%。

舊城改造方面，合景泰富在粵港澳大灣區也取得長足進展，廣州已簽約6個舊村改造項目，預計首批最快推售時間為2021年，為集團提供高利潤率保障。

除已簽約項目外，在廣州和深圳有多個在談舊村及舊廠改造項目，預計未來可售建築面積超過1000萬平方米。合景泰富表示，集團有舊村改造的成功經驗，包括廣州獵德、南沙疊翠峰等舊村改造項目。

投地方面，2018年新購地38個項目，約80%由收並購獲取的，權益土地1750萬平方米。

截止到2019年3月份，合景泰富土地儲備有1700多萬平方米，平均成本5400元/平方米，總可售貨值4500億元，目前土儲足夠未來三到五年發展所需。

以下為合景泰富集團控股有限公司2018年度業績發布會現場實錄：

現場提問：公司在廣州、深圳有幾個在談的舊村和舊廠改造的項目，可不可以透露一下具體情況？2019年的拿地資金如何安排？公司要不要進入一些新城市？

蔡風佳：合景泰富一直在做舊村和舊廠改造，而且在這方面也取得了比較好的成績。我們主要是在廣州黃埔區、南沙區兩個重點發展區域做了一些舊村改造，特别是沿着珠江邊、廣州東面。深圳也是重點，去年我們也入駐了深圳一些項目，有的項目今年可能會形成銷售。

至于拿地的城市和地點，主要的戰略目標：第一，長三角、珠三角。第二，深耕現有的城市、現有的項目周邊，把它做精做透。至于全國各地，如果是項目很好，意願很高，也不排除去新的城市做。

徐錦添：我補充一點，關于2019年拿地用多少錢，一般我們不會設置一個金額或者比例去拿地，主要是看當年的銷售再确定，規律性地拿地。

現場提問：中期核心利潤增長翻倍，而年尾時稍微有所降低，請問是不是像去年一樣，有些東西拖累了還是怎樣？派息方面，下半年還是維持去年的派息是不是有什麼用意？今年兩個香港項目入市，覺得香港樓市會怎樣？

徐錦添：今年的利潤增長可能比之前看到的預期少了，最主要是有幾個項目比預期的交樓時間推後了。因為那些都是合作項目，合作方不是特别介意什麼時候交樓。第二，利息支付的問題，利息10億，而2017年同期是3億，所以利潤有所影響。

孔健岷：關于派息方面，其實公司的派息率一直都很高，在未來幾年都會維持一個穩定而高的派息率。

香港兩個項目一個在啟德，一個在鴨脷洲，應該在今年三季度或四季度推出。近期市場香港會逐漸穩定，也看好整個市場。

現場提問：商業可以賣的部分貨值大概多少？今年會不會賣一兩個？

孔健岷：會的，今年可能會在北京、上海，包括廣州一些寫字樓項目的整體發售。

現場提問：報告里鴨脷洲項目貨值是30億，是不是意味着今年只是賣一點點，其他要到後期再賣？今年還有沒有什麼目標？去年經營性收入大幅上升，接下來會有更多投資物業目標是怎樣的？

孔健岷：鴨脷洲的貨值當然不止（30億），整體大概有幾百億的貨值。最主要是我們希望能夠在接近驗樓的階段賣會好一點，但是又想投放部分物業測試市場，始終公司是第一次在香港做，望提供一個好的産品給香港市民。

第二，經營性物業方面的增長，這幾年随着公司經營性物業陸續落成，比如今年落成了5個商場、2棟寫字樓。未來也會陸續有商場和寫字樓落成，每年都會大概有兩三個這樣的持有型物業，所以我預計在2020年大概有25億到30億的經營性收入。

因為商業通常第一份租約三年過後，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下來公司是收割期。在這方面，相對來說我們比較樂觀一點。

徐錦添：我補充一下，鴨脷洲項目我們預計推出來可能是年底的時候，所以不會賣得那麼快。

關于投資性物業，2018年是16億元，大致占整體的收入6%多一點，我們預計整體上的占比在總收入上可能是10%之内。接下來賣樓方面的收入會增加，所以比例上不會增速那麼快。

現場提問：對投資的情況是樂觀的态度，會不會其他方面會比較保守？

孔健岷：這個不會，因為合景泰富都挺均衡發展的，銷售型物業和持有型收租物業方面，基本上囊括了所有的産品，包括長租公寓、酒店、寫字樓、商場這些收租物業。

其實公司每年在銷售里面會有一定的比例，大概可能是7%左右拿出來建設這些持有型物業，所以陸陸續續每年都會積累一些持有型物業。

是不是持有型物業不賣？其實並不是的，我覺得在收租的同時，只要租金穩定之後，如果有客戶出價很好的話，我們覺得是可以嘗試賣的。今年其實在談北京和上海的寫字樓，快的話可能這兩個月都可以成交了。這方面陸陸續續地積累，經營性物業的收入逐年會增加。

第二，我們着重銷售規模，今年的目標定850億，增速大概是30%，這幾年銷售規模方面增速會很快的。

現場提問：2019年合景泰富的現金流指引是怎樣的？2019年我們的投資金額大概是多少？大灣區整個的投資策略是怎樣的？2018年的回款率是多少？2019年850億的銷售目標大概能回款多少？能不能告訴我們，已售未結的銷售金額大概有多少？利潤率的水平是怎樣的？大概多少能在2019年實現結轉？

最後一個問題，合景泰富在商業方面，2018年的表現也比較出色，我們接下來有沒有一個長期戰略目標？現在我們投資性物業的利潤率情況是怎麼樣的？現在這些商場是什麼樣的利潤回正？

黃怡珊：先說一下2019年現金流的指引，2019年的銷售現金回籠大概是503億元，建設成本在130億元左右，利息大概是12億元左右，銷售及行政費用是27億元，稅收是在38億元左右。另外，買地未付款大概是64.7億元左右，還沒有包括今年的買地預算。

2018年回款率在80%左右，2019年會更高一些。已售未結的金額，截止到2018年底權益比例是480億元。

孔健岷：商業方面，我們暫時沒有考慮一定要做多少個悠方。我們覺得做商場，一定要在核心地段、核心位置，人流量足夠的地方，所以還是要機會性地得到一些項目。

合景泰富做這麼多商場，一般都是拿一個大型的社區，包涵住宅、寫字樓、酒店、商業，不會單單為了一個商業而去做商業，所以未來長期的戰略目標，我們還是以盈利為主。

另外，商業現金流的回正，基本上是沒有問題的。整個項目都是一個大綜合體，實際上我們賺的錢遠遠超過這個項目，這樣的話整個商業的運營基本上沒有太大的壓力。

酒店方面，我們現有的酒店盈利狀況，大家都知道酒店不是那麼容易做的，要做到賺錢也不是容易的，但是合景泰富還是成功地找到了一個盈利模式。

現在幾個酒店都是運營狀況良好的，我們的酒店以設計、高品質為特色，吸引商務的客人、吸引年輕的客人，回頭率、熟客比較多，所以我相信未來幾年，酒店方面有比較大的發展。

酒店賺錢以後，很多業主主動拿一些物業過來，讓我們收租品牌進行資産運營，這方面我覺得也是合景泰富未來的一個盈利增長點。