業績會直擊|“小學生”弘陽上市後首份答卷:2019年是關鍵一年(實錄)

觀點地産網 上市半年後，弘陽地産在香港舉行首場業績發布會。在董事長曾煥沙的帶領下，總裁何捷、首席财務官申廣平、副總經理李達輝悉數亮相。

管理層用了整整40分鐘來講解弘陽的歷程及全年發展情況，顯然想讓外界多了解一下這家來自南京的房企。

弘陽地産交出的首份成績單並不算亮眼，除了銷售大漲84%至473億元，毛利率和淨利率均出現同比下降的趨勢。不過，曾煥沙在開場致辭中還是很謙虛：“過去幾年，弘陽就像小學生一樣，每天都在學習。”

而上市後最明顯的變化是弘陽地産打通了融資通道，2018年總有息負債明顯增加，從2017年的116億元上漲到219億元。

2018年對弘陽地産來說，是不同尋常的一年。7月份成功完成香港上市，同時設立上海+南京雙總部的策略布局。

登錄資本市場後，弘陽加快了走出去的步伐。2018年弘陽新增了31幅地塊，共取得土地面積184萬平方米，新進入11個城市如杭州、成都、武漢、南昌、甯波、佛山、徐州、紹興、開封、蚌埠等，完成全國布局。

“快速周轉能力”作為房企必答題，考驗的是房企投資、融資、運營、産品、營銷等綜合能力。

據介紹，弘陽地産已梳理總結出“3671”大運營體繫打法，即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現金流回正，高效運營将強有力地保障全國化布局戰略落地。

不過從區域化向全國化擴張，确實是需要付出代價的。根據年報，弘陽地産2018年行政開支由2017年同期3億元增加124.9%至6.83億元。增加的主要原因是業務擴張和上市費用所致。

而體現在财務報表上，毛利率和淨利率水平同時出現下滑。首席财務官申廣平也回應觀點地産新媒體稱，主要與公司的快速發展有關，在新進入的城市比較注重打造品牌，影響毛利水平。另一方面，大本營南京的土地紅利在慢慢消失，也影響了利潤。他進而表示，相信随着布局穩定並深耕，利潤水平會保持穩定态勢。

弘陽地産是國内為數不多的以商業起家的房企，業績會上弘陽提出“地産+商業”雙輪驅動的商業模式，但是在2018年92.4億收入中，95.7%來自于物業銷售，約88.42億元，商業+酒店業務僅貢獻收入3.9億元。而業績會上對于商業闆塊業務的未來發展也沒有太多着墨。

從三四線轉向一二線的關鍵節點在2017年，當年弘陽地産拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，總貨值約367億元。

截止2018年底，弘陽地産土地儲備1308萬平方米，其中70%位于江蘇區域，而按城市等級分，79%位于一二線城市。

在業績會現場，何捷也詳細講解了弘陽地産的買地邏輯。在投資與拿地上，弘陽地産确立了“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區域布局策略。

在何捷看來，在國家一城一策的政策下，在長三角、環渤海、大灣區整個大周期是比較趨同，在市場變化的情況下，要麼好要麼不好，公司在布局的時候會考慮不同的市場、不同的周期，這樣可以對沖市場的變化，也可以抓到更多的機遇。

與2018年銷售增速80%相比，2019年600億銷售目標，顯得保守很多。弘陽地産内部把2019年定義為“從奮鬥到艱苦奮鬥的關鍵一年”。

何捷回應稱，整體房地産市場發展回歸平穩态勢，從結構上看，一二線比較嚴控，未來的銷量和都會受到影響，並不是主動踩刹車的計劃。

以下為弘陽地産集團有限公司2018年度業績發布會現場實錄：

現場提問：弘陽雖然淨負債率出現下降，但是有息負債的部分增加了将近100億，原因是什麼？今年的融資計劃怎麼樣？一年内到期的負債比例是43%左右，償債的計劃是怎樣的？關于土地儲備1300萬平方米，貨值大概是多少？怎麼支撐起600億的銷售目標？

申廣平：我們的淨負債率其實在行業保持比較低的水平約68%，得益于淨資産的增加，同時也有125億元比較高的現金儲備。

有息負債增加與我們的業務規模增長是相關的，另外，公司在境外發了美元債、IPO後資金入境的時候有個資金外貸。其實是做了大概32億元，如果把這個剔除的話，我們的有息負債增長還是比較低的。

第二，關于短債，如果把有全額保證金做質押的外存内貸去除，短債占比是34%，基本上是控制在公司之前損失的短債占比三分之一的水平，這在快速發展的企業當中還是比較穩健的。

土地儲備方面，我們的貨值也是超過1000億元，2019年一季度增加近200億的貨值，希望能夠支撐到公司兩到三年的發展。我們覺得高質量的土地儲備是很重要的，公司的土地儲備79%在核心一二線城市。

現場提問：明年現金流指引是怎麼樣？2019年600億元的合約銷售權益占比如何？

申廣平：弘陽有一套比較完整的、嚴格執行的現金流管控的原則。我們大致套路是這樣的，第一銷售回款基本上控制在90%左右。第二拿出回款的50%到60%左右用于投資拿地。投資要看市場窗口期，市場投資機會比較好，投入高一點，如果市場情況一般，那我們可能會降到50%以内。

另外，對于其他的經營也會有一些控制，比如像稅金、稅負率，希望在10%左右。關于融資，希望能夠保持穩健，改善債務結構，更重要的希望2019年能拿到一些周期更長的資金，能夠支撐公司未來更好地、快速地發展。

600億的銷售額權益占比大概在50%到55%的水平。這跟我們的合作策略有關繫，在江蘇很多的項目都有合作，主要因為弘陽的品牌、在當地的影響力，大家都選擇跟我們合作。這樣能夠有效降低土地成本，所以未來支撐600億銷售，按照這樣的權益比去做的話，我們還是非常有信心實現的。

現場提問：去年土地成本是多少？毛利率下跌是因為土地成本比較高，如果發展一二線城市比較多的話，是不是未來毛利率就維持在這個水平？還是往後入賬的項目可以拉高一點？去年看到公司也進入了很多城市，今年進入城市的安排怎麼樣？

商業方面，去年還在盈利今年有一點點虧損，是因為轉型輕資産還是南京的項目投入比較多？關于派息，往後會不會提升派息？

申廣平：整體的土地成本是4300元/平米。其實毛利率下跌跟弘陽當前的發展有關繫，原來毛利率高的原因，也是受益于在南京當地的深耕。南京的土地紅利其實慢慢地回歸于正常的行業水平，但是其它新入的城市，因為我們還是要打造品牌，好的性價比品牌項目，能夠在當地生根、紮根，所以未來的毛利率應該會回歸到行業的平均水平。

商業的盈利性問題，其實我們商業EBITDA還是非常高的，主要原因是2018年做了一些新門店的拓展，同時像弘陽廣場這樣一些縱向持有的項目，沒有完全開業。去年9月份幾個場館重裝開業，今年8月份還會有C2、C3館兩個館重新改建之後再開業，所以當這些項目一旦開業，租金提高後商業的盈利能力會大幅增加。

關于派息的問題，弘陽是一家願意回饋投資人的公司，所以對于派息的比例達到25%，未來的派息會根據公司的情況，包括資本市場的一些導向，我們會跟行業的趨勢是相匹配的。

何捷：進入新的城市，我們剛剛講了全國化布局，大的構建我們基本已經搭完了，基本上主要的城市都已經進去了，特别是2019年我們又進入了一些新的城市。

應該說我們會去聚焦現有進入的城市，當然也會新進一些城市，但是不會像去年那麼大規模地進入新城市，更強調是在現有城市深耕。

李達輝：這次的派息比例是25%，其實一點都不低，因為我們只上市半年，去年7月份才上市，等于半年的時間已經能夠分整年的核心利潤的25%，其實是非常高的。

現場提問：2018年弘陽地産的增速是84%，但是今年銷售目標是600億，控制在20%到30%的增速，是不是特别踩了一腳刹車，這個數據是不是保守估算？從長三角區域出來的本土房企，不太願意走出去，但是弘陽去年進入了13個省市區域，全國性的布局是不是邁得有點大？這是出于怎樣的考慮？

何捷：這不是刻意地刹車，應該說2017年、2018年、2019年整體的房地産大形勢上還是有一些變化的。雖然說今年市場可能會比較穩，整個市場的發展已經進入了穩态，不像前兩年的突飛猛進，所以在制訂目標的時候，與目前市場能夠更好地進行匹配，而不是刻意去踩刹車。

第二，從結構上，一二線城市還是比較嚴控的城市，可能更強調市場的穩定性，所以在這個層面上，未來的土地儲備、銷量也決定了，我們的計劃不能跟市場發生比較大的偏差。

長三角是一個非常好的市場，我們要深耕長三角、走出大江蘇，這是戰略的一個核心，又堅定地去布局都市圈。

和其他企業不一樣的是，我覺得我們可能更多看到的是東、中、西，或華北、華東、華南三個大的城市帶，實際上它們的周期、窗口期是不一樣的，特别是國家在一城一策管控的時候，變化是很大的。

因為有了這樣一個東、中、西或北、中、南的布局結構，你會有很多周期的機會。

在長三角、環渤海、大灣區，可能相對來說整個周期比較趨同，所以在市場變化的時候，在一個趨同的市場，要麼特别好，要麼特别不好，這實際上是一種風險。所以從布局上，我們還要考慮不同的周期、不同的發展帶、不同的潛力進行布局，這樣可以去對沖未來的市場政策的一些變化。

在這個過程中，我們認為其實也會有很多機遇，你可以抓到可能比行業平均毛利水平更好的地塊和項目，這樣對公司的發展也是會非常有益的。

現場提問：公司最近在合肥阜陽拿地，我問問你們的拿地邏輯是怎樣的？可以詳細說一下嗎？

何捷：其實房地産行業當中，大家都一定會去思考這個問題，我到哪里去拿地，拿什麼樣的地。

我覺得可能只是最近我們正好在合肥、阜陽拿地，碰到這樣一個時點，讓你看到了它，但是它不代表整個弘陽策略的全部，但是它能代表我們的一些想法。

我剛剛說過了，窗口期要去看節點性的城市，我們說節點性的城市並不代表一定都是二線的省會城市，還有很多節點性城市它的周期可能還沒開始，有的周期可能已經結束了，所以在不同的城市有對不同的判斷。

像阜陽這樣的，我們認為周期剛剛才開始，阜陽是一個1000萬人口的城市，以前很多人都認為這樣的城市，可能它的人口在流失，沒有什麼消費能力，它這個市場可能有問題。恰恰相反，其實不是這樣的，不能把阜陽定義為農村，它是1000萬人口的一個大城市，雖然他們的能級並不像合肥那麼高，但是它的消費能力還是非常強的，有合适的地塊，我們有合适的産品，所以我們就會到這個地方去拿地。

另外，其實我們最近在西安、長沙不錯的位置拿了一些地，所以整個的布局還是堅持一二線為主，三四線以都市圈為主。一線城市目前的情況，北京、上海還是門檻比較高，但是廣州、深圳是有機會的。我們的商業已經進了廣州，也有廣州區域公司，在佛山已經有兩個項目，未來灣區這邊我覺得還是有很多機會的。