業績會直擊 | 顔建國：中海不惑 淨利率才是最終的目標（實錄）

觀點地産網 内房企最會賺錢的中海繼續在3月下旬交出過去一年的成績單。

3月20日下午，中國海外發展有限公司在香港舉行2018年業績發布會，主席兼行政總裁顔建國攜執行副總裁、運營總監兼總建築師羅亮、副總裁郭光輝、财務總監呂世傑出席逐一登場亮相。

一如往年，管理層的發言和問答簡短而沉穩，如果不是華南區總經理對中海在大灣區的布局詳細介紹，整場業績會将完美地控制在30分鐘以内。

根據午間發布的财報，2018年，中海經營益利同比上升12.5%至707.3億港元，其中，公司股東應占溢利上升10.1%至港币449.0億元，扣除投資物業公允價值變動稅後核心淨利潤達港币370.9億元，同比增長8.3%。

由此推算，期内中海的毛利率繼續上升4.9%至37.8%，淨利潤率上升1.6個百分點至26.2%。

此外，在3月19日觀點指數發布的上市企業30強 (地産G30)榜單中，中海也時隔一年重歸榜首，其中新加入的淨負債率指標起到重要作用，年報顯示中海過去一年的淨借貸比為33.7%，遠遠低于行業平均水平，反映利潤下行周期中房企的杠杆使用情況及财務風險平衡。

不過，盡管保住了利潤王的地位，但各方面增長相對較緩是中海需要直面的問題。

另外，如何看待規模增長的緩慢，如何保持利潤的優異表現，如何布局住宅及住宅以外的業務，也成為近幾年中海業績會上聚焦的話題。

值得一提的是，2019年是中海成立40周年，顔建國稱“中海進入了不惑之年”。

規模與利潤

年報數據顯示，2018年，中海完成合約額3012億港元，銷售單價18905港元每平米，分别同比上升29.8%和17.8%，同時實現銷售回款2726億港元，同比上升19.6%。回款率達90.5%。

業績會現場，中海提出的2019年銷售目標則是3500億港币，同比增長16%。與大多數房企30%以上的營收和利潤增速相比，中海表現如何評價是市場最大的話題。

顔建國如是回應，“總的來看還是由于結算的原因，我們的營收和利潤都是由過去幾年轉換來的，上幾年我們的銷售速度增長沒有那麼快，所以規模增長稍微慢一點。”

但他同時指出，“我們的淨利潤也持續保持兩位數，而且我們的基數已經很高了，這次達到了449億港元的淨利潤，基數到四五百億的時候，增長10%也有四五十億了，相當于人家20%、30%的增長，但是總的來看，的确我們在規模方面，這兩年還是比較穩健。”

“謹慎”無疑是中海過去一年的代名詞，而從2019年的形勢來看，中海或許還将繼續延續這一風格。對于規模的提問，顔建國的回應始終穩字當頭，“規模對我們來說不是特别追求的目標”。

在他看來，今年市場總體會趨于平穩，其中上半年會低一點，下半年會高一點，因此中海在推貨上的安排也會以此為依據，而2019年的總供貨量在6955億港元，全年去化率在50.3%左右即可滿足3500億港币銷售目標。

而據觀點地産新媒體了解，2019年1-2月，中海共實現銷售額501億港元，占全年銷售目標的14.3%左右。

另一方面，對比2017年全年，2018年中海在土地投資方面的各個指標幾乎也都出現輕微求穩的情況。年報顯示，2018年，其共計投得63幅地塊，較2017年76宗減少13宗，新增總樓面面積僅同比上升1.3%至1764萬平米，新增購地總金額與去年基本持平。

顔建國透露，2019年，中海的計劃新購地權益投資額1350億港元，對中海而言，買地貨值要超過當年的銷售額，這是底線。截至2018年末，中海共有土地儲備9144萬平方米。

不過，規模之外，顔建國依舊強調，“淨利率才是中海最終的目標，如果為了淨利潤持續穩定增長所需要的規模增長，那就是必須的。”

事實上，在接替肖肖成為主席後，顔建國並非沒有想過在規模上發力，而長期維持在30%左右的淨借貸比是中海可以進取一些最有力的保障。

四十而不惑

值得一提的是，從1979年在香港成立至今，2019年将是中海成立40周年的時刻，顔建國稱“中海進入了不惑之年”。

其實不僅僅是中海，在地産行業經歷過去的艱難一年後，包括萬科在内的行業龍頭也開始出現迷茫，尤其是在多元化和創新業務的進退上。

在2017年的中期業績會上，顔建國曾表示，中海花了很多時間做創新業務的戰略規劃方面的修訂和研究。未來3-5年，加快提升持有型物業的營收規模與運營水平；中長期内，持有型物業、創新業務将成為新的利潤增長點。

不過，随着行業進入下行周期，郁亮對萬科暫停了多元化，並提出收斂聚焦。

顯然，利潤驅動的中海也不會在這個時期大力發展創新業務，對此，顔建國用“今天、明天和後天”來形容旗下的業務。

在他看來，住宅産業是中海的“當下”，會用90%的資源用于住宅開發，因為目前中國房地産行業最賺錢的還是在住宅産業里面，周轉快，利潤率相對比較高一點。

另外，商業被稱為中海的“明天”。2018年，中海投資持有商業物業總營業收入達港币40.6億元，增速為38%。未來，顔建國希望在2020年超過50億，在2023年收入達到100億。

為此，中海每年大約用7%到8%的資源在商業這一塊。

目前占比最小的創新業态則是中海的“後天”，包括教育、物流等，中海計劃每年投入1%到2%的資源來拓展，既是探索未來利潤成長的空間，也是對其目前的住宅産業産生協同性。

此外，在城市布局上，随着近期一二線回暖，三四五線市場的熱度也成為市場争議的話題之一。

但對中海而言，城市布局卻始終沒有變化，即聚焦一二線。

據顔建國透露，目前在中海9144萬平方米的土地儲備當中，一線占了15%，二線占了65%，去年中海在北京、上海、香港的土地投資額達到了400億港币，超過了1/3。

他指出，從去年下半年的市場可以看到，如果市場處于波動期，一線城市更穩當一點，而北京、上海等一線城市，以及粵港澳大灣區，在未來始終是中國經濟最有活力的地區。

據了解，2018年中海在粵港澳大灣區的收入為410億港元，占到公司銷售收入22%，另外，截至2018年末，中海在粵港澳大灣區共有1400萬平方米土地儲備，占比超過15%，可供貨值将近3000億港元。

以下為中國海外發展有限公司2018年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：跟2018年的銷售金額相比，淨利跟收入的增幅都是比較偏緩慢的，是什麼原因？中海做了多年的淨利潤一哥，現在恒大已經超越了，所以我想問一下中海未來怎麼繼續保持淨利潤的優勢？

這麼多年以來外界對中海的印象都是比較穩健，但是我們也很期待中海在銷售規模上的爆發，所以想知道2018年30%的同比增速能不能繼續維持？

顔建國：謝謝，問到淨利潤與收入這幾年增長比較緩慢的問題，在這兩年的見面會上大家都有提到。總的來看，由于結算的原因，我們的營業額和利潤都是由上幾年轉換來的，上幾年我們的銷售速度增長沒有那麼快，所以規模增長稍微慢一點，這兩年的收入跟淨利增長速度就沒有那麼快。

當然另外還有一個營改增的影響，但不管怎麼樣，我們的淨利潤也持續保持兩位數，而且我們的基數已經很高了，這次已經達到了449億港元的淨利潤，2017年是408億港币，到四五百億的時候，增長10%也有四五十億了，相比100多億的，增長的總額也相當于人家20%、30%的增長，但是總的來看，的确我們在規模方面，這兩年還是比較穩健。

2018年設定的目標是25%的增長，最後我們達到了30%的增長，在這個過程中大家也看到了我們的銷售從2016、2017年的復合13%左右的增長，到了2018年30%的增長。當然剛才我們已經看到了，2019年的目標銷售額增長幅度為16%，銷售目標是3500億港元，這是目前的目標值，我們也要看看市場怎麼樣，市場好的話，我們也會超過這個值，所以至少從目標來看，我們比上幾年的復合增長率是加快的。

對中國海外來說，始終堅持追求的是稅後淨利潤持續穩健的增長，規模對我們來說不是特别追求的目標，我們也不一定特别看重排名，但是如果為了淨利潤的持續穩定增長所需要的規模增長，那是必須的。所以我們現在開始也是在土地儲備方面會更加進取一點，同時在銷售這個階段，也會更加注重量價的平衡，而不是光看量的問題。公司也希望有利潤的銷售，有質量的發展，這是我們的經營方針。

在未來，我們仍舊希望在規模方面，特别是在淨利潤的規模方面，中國海外仍舊是行業的前列，所以我們現在在做一切的努力，很有信心在未來始終能夠保持在行業内的領先地位。

現場提問：3500億港币這個目標是否比較保守？管理層對今年房地産行業的看法是怎麼樣的，有沒有覺得可能有一些放松調控的機會？另外是關于公司在大灣區方面的發展，請管理層給我們詳細再說一下，拿地會集中在哪些城市，或者是今年投地的金額大概是多少？

顔建國：謝謝你的問題，關于大灣區的問題，我等一下請台下我們集團負責華南區的總經理莊先生回答。我先回答你的第一個問題，關于我們的銷售目標設定到底怎麼樣，這跟我們對全年形勢的判斷或者看法是密切相關的。

大家也知道這一周韓正副總理在住建部調研的時候明确提出來，今年房地産市場要求是平穩、健康、持續的發展，所以總體來看房地産整個行業應該說從高速增長已經到了一個平穩發展的階段，這應該是大家有共識的，再維持一個特别高速的增長，未來可能性也不大，特别是今年的房地産行業的政策核心是三個穩定：穩地價、穩房價、穩預期。

然後是因城施策，城市要負主體責任，也就是說每個城市制定政策可以有差異性，但是他對結果必須要負責任，中央政府更多的是做一個裁判員，出一些大的方面的控制指標，各地方政府有一定的權力根據自身的情況出台一些政策，但是目標很明确，就是三個穩。

今年的矛盾就是調控政策和預期的問題，調控政策有可能是壓的，也有可能是擡的，因為各個地方目前表現出來的增長情況是不一樣的，所以各個地方政府因城施策，根據實際情況來調整，應該說比較差一點的肯定會放，價格漲得比較快的，有可能會适度收一收。所以今年總的來看，我們認為市場是比較平穩的。

當然從全年的市場來看，我們判斷下半年可能會更好一點，因為上半年，特别是現在剛剛過完春節不久，由于調節還有一定的滞後性，不少地方政府的政策已經放了，很多地方已經放到底了，預期還有一段時期才會發生轉變，所以銷售上來得還不是很快。我們預期全年上半年會低一點，下半年會高一點，這是我們對市場的判斷。

在這麼一個大的市場環境下，我們來設定銷售目標，比起去年的銷售收入增長的确不算快，從公司在手的貨值來看，這個指標也不算進取，我們大約有将近7000億港币的貨值（準确是6955億港币），達到3500億港币的銷售額大約去化率是50.3%，這在行業内是正常年份的一個差不多的數字。

如果是好年份，去化率達到60%到70%左右，去化率不好的年份達到40%到50%，50%到60%是正常年份的去化率。當然這跟我們的供貨周期還有一定的關繫，跟産品結構也有一定的關繫，但是大的數字是這樣的。公司設定了大概51%左右的去化率，表現出我們認為這個市場是比較平穩的，同時我們也希望這個目標設定未來是能完成的，所以不算很高。

總體來看，我們管理層對完成這個指標是有信心的，同時也基于對市場的判斷，如果市場好一點，我們的機會也有，因為我們的貨值已經充分準備好了。

第二個問題請莊總回答一下。

莊總：謝謝顔主席給這個機會，因為正好工作在華南，我談一談自己的一些體會。

粵港澳大灣區目前确實是非常熱，我一方面談一下自己的認識，另一方面介紹一下公司在粵港澳大灣區的情況。

對它的認識，我用八個字來形容：地位特殊，潛力巨大。

今年2月18号中央發布了粵港澳大灣區規劃綱要，這個綱要非常清晰大灣區的定位，到2035年要快速發展為充滿活力的世界級城市群，這個定位是非常高的。同時堅持的是創新驅動、科技引領，也把香港、澳門融入其中，給了一個很大的機會，所以這個定位非常高，地位很特殊。

為什麼說它的潛力巨大呢？粵港澳大灣區相比全球其它大灣區具有自己的幾個特點，一是地盤比較大，有5.5萬平方公里，人口也比較多，有7000萬，比東京灣區的人都多，人口也會形成一個紅利，同時也會形成一個聚集的效應。從這個角度講，它也是潛力巨大的。這是我對大灣區的認識。

介紹一下中海在大灣區的情況。大家非常清楚，我們1979年在香港成立，1988年在深圳成立公司，1993年在廣州成立公司，所以說大灣區既是我們的發祥地，同時也是我們的大本營。

目前在大灣區11個城市我們都有項目，拿2018年來講，我們這一塊的收入410億港币，占到公司銷售收入22%，銷售合約額470億港币，占了将近16%。關鍵是我們的土地儲備，1400萬平方米，占比超過15%，貨值将近3000億港币。

正是因為它的潛力巨大，所以我們一定會持續發力。剛剛顔總也提到了新的一年一城一策、中央堅持的三個穩，在這其中我們注意到一個現象，就是在強調城市的主體責任的時候，其中的一個中心城市，也就是廣州，它在去年11月份率先放開了限價和限簽，對于穩定預期起到了很好的作用。所以未來在香港、深圳、廣州這些地方都将是我們持續發力、重點布局的地方。

現場提問：關于拿地方面，公司今年會聚焦在哪些地方？因為有些企業也是說要加大在一二線城市的投入，面對這樣激烈的競争，公司會如何應對？第二個問題，想問一下公司的創新業務，中海現在對創新業務的定位是怎麼樣的？未來會有怎樣的預期？因為中海地産方面發展得比較好，在發展創新業務方面會不會有一個路徑依賴的問題？

顔建國：我回答一下關于投資策略的問題。中國海外始終堅持在一二線的策略不變，目前在我們的土地儲備9144萬平米當中，一線占了15%，二線占了65%，中海宏洋占了20%。去年在中國海外的投資當中，北京、上海、香港的土地投資額達到了400億，超過了1/3。從銷售的結果來看，以及在去年我們投資的量來看是集中在一二線，其中尤其是一線城市，是我們投資的重點。

從目前來看，中國海外進入到的30多個城市，如果能進入到城市的前三位，我們的銷售額按照2018年對比，可以做到6000多億，所以我們只要深耕當地的市場，做到前三位，就可以做到6000多億的銷售額，所以市場空間還是非常巨大的。

我們也始終相信一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經濟最有活力的地區。當然中國有很多城市不斷地成長，很多三線城市會變成二線城市，二線變成準一線城市，但是不管怎麼樣，目前圍繞着北京、上海，以及粵港澳大灣區，我們相信還是中國經濟發展在未來相當長時間内最核心的地段。

最近這幾年受宏觀經濟的影響，在穩的前提情況下，我們認為一二線城市邊際改善的可能性最大。去年下半年從成交量來看，一線城市是上升的，上升了6.2%，價格上升了29.6%，這是一線城市在去年下半年的表現。二線城市跟三線城市基本上量是平的，一個是下降0.3%，一個下降0.5%，基本上理解為量是平的，價格是上升了11%。所以從去年下半年的市場可以看到，如果市場處于波動期，一線城市更穩當一點，去年下半年在市場整體下行的情況下，表現了量的增加以及價格更高的增長。

所以我們相信在政府因城施策、一城一策的情況下，包括在房地産調控一線城市時間更長、力度更大的背景情況下，目前一城一策的情況下，我們認為一二線城市還有足夠的空間來進行釋放。

對中國海外來說，第一是有市場，市場是足夠的，我們目前已經進去的城市，已經足夠支撐未來幾年的發展；第二是有團隊，我們在這些城市都做得不錯，目前規模有的進入了前三，有的還沒有進入，我們的團隊都進去了至少五六年，長的有20多年了，團隊很成熟，我們也收了很多的項目，也有品牌，也受政策的支持，所以未來我們還是會堅守一二線城市的策略。

當然從城市策略來看，首先我們是深耕現有的城市，第二是對目前所進入的城市群适當地外溢，城市群的概念我們會适當外拓，當然還是深耕目前已經進入的城市為主。

關于創新業務方面，我們的戰略很明确，住宅産業還是我們的當下，我們會用90%的資源用于住宅開發，因為目前中國房地産行業最賺錢的還是在住宅産業里面，周轉快，利潤率相對比較高一點。

集團把持有商業作為第二層次的産業，也定義為明天的産業，目前我們大約用7%到8%的資源在商業這一塊，當然我們去年商業增長也很快，收入也已經超過了40億港币，去年增長速度是38%。在未來，我們希望在2020年超過50億港币，在2023年收入達到100億港币，這個目標應該可以實現。這是我們定義的明天的産業，或者是第二層次的産業。

創意産業我們定義為第三層次的，是後天的産業，中國海外成立了專門的部門，有專門的人員，去年我們開業的創新業态有13個，35萬平米，這里面包括了教育，有幼兒園、學校，同時也有一些圍繞社區的業余教育的學堂，我們也做了好幾個。還有養老産業，我們在天津的店以及在青島的店都已經開業了，目前社區養老級的一些店鋪也都在開始進行。物流産業園區，我們在天津進行改造，同時一些新的項目也在開始。

所以創新業務我們會花1%到2%的資源來拓展，也希望這些創新業态給我們創造新的增長點，同時也希望這些創新業态是圍繞着業主的美好生活構成，能夠全方位提供服務的架構，所以他一方面既是探索未來利潤成長的空間，同時另一方面是希望對我們目前的住宅産業産生協同性，更好地為住宅産業服務。

當然，從盈利的角度來看，住宅肯定是排在第一位的，持有是排第二位的，我們的創新業務排第三位。所以我們的公司發展既要看當下，也要看明天，同時看後天，我們在資源鋪排方面也安排了90%、7%到8%、1%到2%的安排，我們覺得既能把當下做好，能夠保持持續的增長，同時也為未來的轉型留出足夠的空間，也為未來的成長進行不斷地探索。