業績會直擊 | 吳天海：九龍倉集團需要一點時間去轉身（實錄）

觀點地産網 雖然三天趕了兩個場，但在九龍倉集團的業績會上，西裝革履的吳天海看起來依然精神奕奕，不顯疲态。不過，語氣和兩天前相比顯得平淡了許多。

大家落座完畢，如往常一樣，仍是由吳天海先進行開場白。不過，今年他並沒有直入主題，而是和大家開起了玩笑。“歡迎在場諸位的到來，雖然你們進來時都登記過，但我還是怕你們去錯地方。”

據他表示，九龍倉集團分拆之後，仍有人對于兩家公司的不同有所混淆，所以再次作出正式澄清很有必要。“我想澄清的是，九龍倉置業退出内地地産市場，内地的地産是由我們九龍倉集團負責，兩家公司分工合作。”

他半開玩笑地說道，此前看到有報道稱“九龍倉退出大陸市場”已然是不準确的表述，自己怕再不澄清的話，九龍倉集團的業績會之後，又會有關于“九龍倉重返大陸”的内容出現了。

在接下來的媒體問答環節上，吳天海被問及最多的仍是九龍倉集團今後會如何看待香港、内地兩個市場。

一一作答之後，吳天海有些信心不足地說道，希望今年更上一層樓，但也不敢打包票。同時，九龍倉集團将需要一點時間去轉身。“也希望股東們多給我們一點耐心。”

業績表現上，由于分拆九龍倉置業，是年集團基礎淨盈利減少59%至65.11億港元。因此，九龍倉集團特地作出了撇除九龍倉置業的比較，2018全年集團基礎淨盈利，較2017年73.28億港元減少11%。

對于剛剛過去的一年，吳天海用了“有喜有憂”來形容。

據了解，九龍倉集團去年90%的盈利來自于地産業務，在此其中，又有近八成的盈利來自内地的售樓、租樓業務。剩余部分是香港的地産、物流和酒店業。

從數據來看，其2018年里内地發展物業的收入增加30%至34.29億港元，營業盈利增加28%至港18.72億港元。其中，内地已簽約銷售額為228億元，超額完成年度目標。

形成鮮明對比的是，九龍倉集團2018年的簽約銷售總額為279.58億港元，同比下跌16%。而香港已簽約銷售額為19.19億港元，同比下滑59%。

沒有太多顧慮，吳天海直言道，香港的地産業務倒退，是整個集團業績下滑最主要的一個原因。緊接着，他又圓了一句：“這與物業的入賬情形有直接關繫”。

據了解，在新的會計準則下，銷售額由簽署正式協議時确認推遲至于轉讓完成時确認。而九龍倉集團推遲确認的應占銷售額僅有2.6億港元。

在存貨方面，九龍倉集團目前在香港物業組合的土地儲備約300萬平方呎。其中，去年新增了一幅位于九龍塘的住宅用地，可發展樓面面積為43.6萬平方呎，九龍倉集團計劃将此打造成一個豪宅項目。

此外，九龍倉集團在香港已無新增的地産項目。

形成反差的是，截止去年年底，九龍倉集團在内地共購入了12幅土地，土地出讓金為181億人民币。目前為止，九龍倉集團在内地的土地儲備約370萬平方米。

無論是從業績表現還是土儲擴張來看，内地已然是九龍倉集團最大的主戰場。不過，當被問及是否會由香港市場更多轉向内地市場時，吳天海笑着表示，“其實我們對香港和内地的地産同樣有興趣。”他指出，九龍倉集團會在兩個市場中繼續去尋求新的投資。

話雖如此，但從接下來的問答中，不難看出吳天海對于未來兩地市場的發展仍有些不确定。

有趣的是，即便去年在内地的銷售業績超額完成目標，但九龍倉集團2019年的銷售目標不升反降，定在了180億元。或許正如吳天海所說，其對于市場前景依然是保持着審慎的态度。

“内地的樓市起落很大，會受到比如調控等各種因素影響。”據吳天海介紹，由于去年第四季度調控的放松。所以九龍倉集團去年12月成為了其全年業績最好的一個月，占比達到30%。

而對于香港，他則表示香港的地産市場是已經倒退了而不是正在倒退。“我們當然希望下一年它能表現的更好。”

事實上，讓吳天海如此謹慎的，或許不僅僅是市場原因。

在分拆出香港投資物業後，九龍倉集團的業務顯得更為聚集，原本均衡的業務版圖也開始向内地的住宅業務以及投資物業傾斜。而這對于九龍倉集團而言，無疑需要一點适應的時間。

其中較為直接的體現，要數九龍倉集團在内地開展的CME2業務。據其介紹，該業務是一項具策略性兼長遠發展的投資，最主要的是将較早前撤出香港CME1所釋放出來的資本和盈利再次進行投資。不過，截至去年末，CME2仍然處于一個建構階段，賬面值為160億元。

審慎行事，是吳天海在當下階段為九龍倉集團定下的發展基調。沒有太多對于新一年的展望，當被問及新一年的增長點時，吳天海只是簡單地解釋稱，希望在内地的業務能夠持續作出更多貢獻。“還有投資性物業回報，它增長得也很快。”

臨近結束，有媒體向吳天海問道，如果香港買不到地會不會将資金都撥到内地去購買項目。吳天海沒有正面回答，而是笑着反問了一句：“你有咩好介紹？”

以下是九龍倉集團有限公司2018年度全年業績會實錄：

現場提問：2017年公司在内地買了9塊地，2018年是12塊，盈利很大一部分來自内地，香港的地也比較貴，接下來供應也會少，會不會從香港的市場轉移到内地發展多一些？

吳天海：其實我們對香港的地産和内地的地産同樣有興趣，内地地産在早幾年，我們的投資更多。近幾年，因為營運環境沒有這麼有利，我們就減少了投資。其實兩個市場各有各不同的挑戰與難度，我們不會說完全依靠甲市場或者乙市場，兩個市場都會繼續去尋求新的投資，希望都可以給到好的回報。

現場提問：公司今年的策略重點也算是一線城市多一些，如何看今年的内地房地産的調控？還想問問今年對于香港的樓市如何看？

吳天海：内地的樓市起落也很大，過去十年，也試過很興旺的，但也有新的政策出台，比如調控等各種因素。我們覺得繼續下去，内地的樓市始終是一個政策市，起落會大。

去年的大部分時間，事實上調控是挺緊張的。因為内地有很多一二線城市的樓價，政府覺得升得太快，就想調整。但是到第四季開始，我們覺得調控開始放松。可能有不同的因素，或者是中央考慮到國家的經濟有其他的威脅，也不想房地産的業務太過于低迷，因為房地産是牽涉到一繫列的其他行業的。

所以我們看到的結果是市場放松，資金放松。事實上，我們去年12月算是一整年賣樓最好的一個月，甚至可以說是我們在内地做地産十幾年來最好的一個月。這一個月里占了我們整年銷售的30%，但是一個月不能完全延續，比如說今年1、2月沒有12月那麼好的數字。但是我們覺得樓市的恢復在内地起碼上半年都會看得到的，會繼續持續，我們也會加快籌備，看看是否有什麼适當的樓盤可以推出，趁着市場仍有購買力，繼續去做。

對于香港的住宅市場，2017年其實也是靠MountNicholson項目去争取盈利的，因為主要是這個項目入了賬。2017年我們做得比較好，大部分的購買力消化了之後，2018年的額度就跌了，但是我們也不是很心急，因為始終這個價錢的樓供與求都比較小，不是年年都這麼多的。今年我們一般來說對香港的樓市不是悲觀，似乎也尋找到一個暫時的底，希望可以站穩。

現場提問：首先問問CME2，您說2月底有盈余，其實是沽了哪一部分？之後會不會繼續估？盈余部分會不會有投資？

另外土地的方面，香港這幾年也是往下走的，在土地儲備方面會不會有一些舉動？香港是否會有其他盤會推，内地方面的推盤策略是否可以詳細地介紹一下？

吳天海：第一個問題問得好，我很感謝你問這個問題，因為你誤會了，幸好你問了，或者我們介紹得不是很清楚。

關于股票的投資，其實我們不是做經常買賣的，正如提到的盈余也好，負盈余也好，都是說賬面上的。我們主要的投資期是2017年12月到2018年1月兩個月，分拆了九龍倉置業之後，我們有很大一筆現金，我們将這筆現金投在不同的優質股票上。2018年1月到現在，我們都有增加，但不是大的數量，而是沒有減少過的，這些都是長線的投資。

第二個問題，香港的土地儲備。其實我們有300萬平方呎的土地儲備，當然沒有頭4或者6位香港地産商那麼大的土地儲備，但也絕對不小。300萬平方呎，比如說1萬元1呎，也有300億，就是說不是小數，是很大的數。

而且我們去年年初一次性買入了一塊120億港元的地，現在正在籌備與興建中。今年我們在市場上可以推出來的主要是Mount Nicholson，另外就是我們有些以前已經落成未售的物業，新的物業是未曾有的。

至于内地的物業情況，我只是說是針對1、2月，希望3、4、5、6月的銷售情況有所改善。同時，不要将銷售和入賬兩件事混淆，因為銷售尤其是在大陸，我們是在賣一些未來的樓，是賣樓花，入賬的主要是看落成與交付。九龍倉在去年年尾手上有的訂單也超過200億，其中也有很大一部分在今年預算落成與交付，交樓之後就可以入賬了。

今年的銷售目標就是根據看得到的有什麼項目可以拿到銷售證的階段而算出來的，所以不能将兩件事混淆來說。

現場提問：第一、以前看到公司在内地布局主要是偏華東地區的，目前粵港澳大灣區規劃出台，有沒有計劃在大灣區那邊布局？第二、現在公司在内地的IFS基本都開業了，是否有計劃新增更多的商業項目？

吳天海：第二個問題，還在尋找。第一個問題，在大灣區，興趣是有的，但是競争也很大，我們過去也在大灣區尋找過投資的機會，九龍倉現在主要在深圳前海有一個項目在進行中，在廣州也有參加一些合計的項目，希望可以增加吧。

現場提問：剛剛提到了香港的房地産和物流是一直正在倒退的，所以公司最大的貢獻者是在大陸的物業，你們下一年在大陸的銷售目標也是減少的。

吳天海：首先我想做個澄清，目前香港的物流和房地産市場是已經倒退了，而不是正在倒退。我會用17年和18年的成績做個例子，我不是說會再次增長，我只是想講清楚我的依據是什麼。對于2019年的物流市場仍然是在壓力下的，你說的是對的。事實上我們發現，在第一季度的貨物流量仍然十分不穩定。很有可能的一些貨物，尤其是由海外買家的訂單，對比起上一年關稅的缺乏，導致了今年第一季度交貨量很不穩定。

對于上一年的香港房地産市場表現的並不強勁，我們當然希望下一年它能表現的更好。綜合來說，對于今年的房地産表現的更堅固了，有了更多的交易，在價格方面也更穩定了。

而對于我們的Mount Nicholson項目而言，並不是一個受到價格影響太大的項目，在這種情況下，我們希望能賣到7億港元左右，不是特别受到價格影響，更多的是量問題方面的影響。對于上一年我們的量不多，我們希望今年可以賣得更多。

現場提問：那麼你覺得2019年最大的市場推動因素是什麼呢？

吳天海：如果你硬要在大陸和香港之間分開來講，當然對于2018年的我們來說，大陸貢獻了75%的利潤。當然，我們希望中國大陸持續成為貢獻的更多，當然還有另一方面，你沒問到的投資性物業回報，也就是租金收入，它增長得很快。