保利投顧研究院：圖解粵港澳9市樓市周期

2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，粵港澳大灣區包括香港特别行政區、澳門特别行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（以下稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

綱要在“完善城市群和城鎮發展體繫”章節，明确提出以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。

——香港。鞏固和提升國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位，強化全球離岸人民币業務樞紐地位、國際資産管理中心及風險管理中心功能，推動金融、商貿、物流、專業服務等向高端高增值方向發展，大力發展創新及科技事業，培育新興産業，建設亞太區國際法律及争議解決服務中心，打造更具競争力的國際大都會。

——澳門。建設世界旅遊休閑中心、中國與葡語國家商貿合作服務平台，促進經濟适度多元發展，打造以中華文化為主流、多元文化共存的交流合作基地。

——廣州。充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建設國際大都市。

——深圳。發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

建設重要節點城市。支持珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等城市充分發揮自身優勢，深化改革創新，增強城市綜合實力，形成特色鮮明、功能互補、具有競争力的重要節點城市。增強發展的協調性，強化與中心城市的互動合作，帶動周邊特色城鎮發展，共同提升城市群發展質量。

綱要全文約2.5萬字，對區域内城市對提及次數分别為：香港102次、澳門90次、廣州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、東莞8次、惠州6次、肇慶5次。

對于上述城市房地産市場而言，綱要的正式發布意味着配套政策将逐步落地，利好逐步兌現。保利投顧研究院持續關注粵港澳大灣區進程，關注其對區域房地産對影響，曾發布過多個專題研究成果。本期我們将聚焦粵港澳大灣區廣東區域内的9城，在本輪樓市周期中表現及後市走勢。

一、本輪周期輪動分析

從全省範圍看，粵港澳大灣區周期領先。2014年下半年率先起量，2015-2016年成交大幅放量，率先觸發調控後，成交逐步趨弱、趨穩。

核心城市深圳市場高敏感度、成交波動明顯，其外溢型城市受深圳市場走勢影響大，随調控政策輪動，惠州調控弱持續承接外溢。

核心城市廣州市場表現更穩，外溢需求承接随政策輪動：佛山→清遠→肇鶴。

1、核心城市

深圳：周期引領全國、盤整早，市場情緒高敏感度，上升期中短時間量沖高、價格快速攀升；2018年市場有築底回溫迹象，但調控再度升級，當前市場再次轉冷。

廣州：過往周期與深圳較一致，本輪有滞後，需求支撐力大、供應亦有保障，市場表現更穩，當前政策逐步改善。

珠海：政策敏感度高，調控下成交迅速轉冷，調控過于嚴格、市場調整幅度較大，當前限購局部松動，成交有望逐步修復。

2、外溢城市

第一類，深圳外溢城市。受深圳市場走勢影響大，随調控政策輪動，惠州調控弱持續承接外溢。

東莞：東莞率先受深圳輻射，前期走勢與深圳有較強一致性，亦較早受政策調控，成交随即收縮；持續承接深圳外溢，一旦限購有松動，有望率先迎來成交復蘇。

中山：深中通道重大基建預期影響下，成交較早復蘇，調控略晚于東莞、力度不大，2018年下半年開始逐步放松限價限簽。

惠州：調控政策弱，可持續承接外溢需求，市場随核心城市有調整，但幅度不大、市場趨穩。

數據來源：保利投顧研究院

第二類，廣州外溢城市。外溢需求承接随政策輪動，呈現佛山→清遠→肇鶴的傳遞鍊條。

佛山：2014下半年限購松綁，成交回升時點早于廣州，重啟限購後成交早于廣州走弱，成交受限購政策影響大。

清遠：承接外溢需求釋放滞後于佛山，廣州限購升級、佛山重啟限購後，成交短時間沖高，2018年投資需求開始退潮。

肇慶、鶴山：本輪周期逐步由内生轉為外溢型，2016年底廣佛調控後，逐步承接廣佛外溢需求，當前市場明顯轉冷。

數據來源：保利投顧研究院

3、内生型城市

江門：内生型城市調控政策普遍較為寬松，多數主要受房貸利率快速攀升影響，部分城市存限簽限價或者是中心限購等調控措施；總體周期輪動較為滞後，江門作為強基本面城市周期輪動相對領先。

二、後市展望

2018年2季度開始，廣深及佛莞市場階段較前的城市，開始趨勢走弱，呈現量跌、價格高位波動特征，但目前調整幅度有限。

預計2019年整體表現較“穩”，深圳及周邊城市持續尋底，上半年壓力持續，下半年珠三角核心城市有望陸續築底復蘇。

1、核心城市

核心城市深圳、廣州和珠海，2019年将持續尋底。

深圳： 市場供需矛盾突出，購買力強，客戶高敏感；2018年市場本已有回暖但調控繼續加碼，後市場再次降溫，當前政策極為嚴格，預期後市成交低溫、價格高位波動。

廣州： 樓市基本面健康，剛需支撐力較強，預期明年調整幅度有限，同時持續尋底，大概率率先築底。

珠海：限購政策嚴格程度比肩一線城市，市場持續調整下，目前外圍限購松動；若調控政策持續松動，市場成交有望低位回升。

（1）以廣州/珠海為例

——廣州：強需求支撐力、預計調整幅度有限、大概率率先築底

量穩增：周期間多釋放537萬㎡

價漲急：周期漲幅超80%，價格存在一定透支

調控：備案價優化降低門檻，商業限購松綁

數據來源：保利投顧研究院

——珠海：本地需求支撐力偏弱、後市受政策因素影響大、目前外圍區域已有所放松

成交波動大：調控後成交持續回落

價漲快：周期漲幅超60%，局部存在價格透支

調控：限購政策嚴格，目前局部松綁

數據來源：保利投顧研究院

2、外溢城市

強基本面類率先跟随核心城市變化，弱基本面類則調整持續時間将較長。

基本面較強類（佛莞惠中）：該類城市因與核心城市聯繫緊密、融合發展，内生與外溢需求均旺盛；緊跟核心城市調控，市場預期受核心城市影響大；預計市場調整幅度可控，後市若放松限購政策，有望持續承接外溢需求。

基本面較弱類（清肇鶴）：該類城市在本輪周期中量價短時間沖高，部分城市或已透支需求，投資客退潮後成交下滑、價格調整，城市基本面偏弱，預計調整持續時間将較長。

（1）以佛山為例

——佛山：外溢内生需求均旺盛、市場周期緊随核心城市、限購松動是市場築底的重要時間點

量：近三年成交同比上漲35%，限購啟動後出現小幅下滑

價：4年累計漲幅超50%，臨廣區域漲幅更大

調控：限購政策嚴格，目前局部松綁

數據來源：保利投顧研究院

3、内生型城市

——江門： 該類城市内需支撐較強，本輪周期需求釋放較集中，價格漲幅較大、購買力瓶頸明顯。本輪周期輪動時點較滞後，2019年市場或将持續調整，下半年市場将好于上半年，市區抗風險能力較強。