新年首家赴港IPO房企 德信中國的業績壓力與融資需求

觀點地産網 春節剛過，赴港上市的内地房企又多了一家。

2月13日，德信中國控股有限公司在香港舉行IPO新聞發布會，執行董事兼董事長胡一平、執行董事兼總裁費忠敏、常務副總裁方靜、資本市場總經理邢軍及執行董事兼副總裁馮霞出席會議。

據現場消息，德信中國将于2月14日至2月19日公開招股，並預期股份于2月26日在港交所主闆上市。

按照計劃，德信中國将發售5.32億股股份，其中香港公開發售股份數目占總股本的10%，即5320萬股股份，發售價範圍介乎2.32港元至3.25港元。

若按照發售價每股股份2.79港元，即發售價範圍中位數，並假設超額配售權並無使用計算，經扣除公司就全球發售應付的包銷費用、傭金及估計開支，德信中國估計将募集款項淨額13.68億港元。

德信中國表示，約60%将用于開發若幹現有物業項目的開發成本；約30%将用作潛在物業開發項目的土地收購和建築成本，以及用于目前經營和計劃拓展業務的城市物色和收購地塊以收購土地儲備，約10%将用作一般公司及營運資金。

據方靜介紹，德信中國未來發展策略為繼續深耕浙江省，並将業務擴展至長三角及全國的主要城市。

招股書顯示，截至2018年11月30日，德信中國有107個處于不同開發階段的物業項目。其中，28個位于杭州，26個位于溫州，18個位于湖州，5個位于台州，5個位于舟山，5個位于衢州，4個位于甯波，4個位于金華，4個位于徐州及2個位于南京，其余項目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。

土地儲備總計為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省。項目組合（包括合營企業及聯營公司持有的項目）包括33個竣工項目，61個在建項目及13個持作未來開發項目。

分布在15個城市的74個正在開發中或持作未來開發的物業項目中，開發中項目的總建築面積約為559.2萬平方米，持作未來開發項目的總建築面積約為81.81萬平方米。

深耕浙江在過去的幾年為德信中國帶來了不錯的業績增長，數據顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中國的合約銷售總額分别為61億元、72億元及151億元。

但區域深耕亦令企業發展具有一定局限性，截至2018年9月30日止九個月，德信中國合約銷售額為106億元。

據了解，德信中國曾公開表示，2018年要實現合約銷售350億元，2021年實現千億的目標。若僅以招股書披露數據，2018年前9月合約銷售數據顯然與350億的目標還相差甚遠。

德信中國在招股書風險提示中便指出，公司的業務及前景在很大程度上依賴于中國的經濟狀況及中國房地産市場，尤其是長三角地區各主要城市的表現。

費忠敏在現場回答觀點地産新媒體提問時，並沒有直接回答是否調整公司銷售目標的時間表，僅表示德信中國會根據市場情況及财務狀況去制定未來的發展戰略。

他指出，公司将以穩健發展為核心，相信公司能抓住房地産發展的機遇。

财務數據方面，過去幾年毛利率、淨利率等指標的大幅增長，成為了本次發布會德信中國頻繁提到的投資亮點。

數據顯示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中國毛利分别為5.92億元、9.08億元、15.33億元以及18.57億元，毛利率分别為10.4%、13%、23.4%以及32.4%，其中2015年至2017年復合增長率達60.9%。

上述期限内，德信中國實現淨利0.65億元、5.13億元、8.39億元以及9.81億元，淨利率分别為1.1%、7.4%、12.8%以及17.1%，其中2015年至2017年復合增長率260.3%。

德信中國在招股書中表示，利潤的積累使其淨資本負債比率下降，進而優化了資本結構。其中，2015年至2017年以及2018年9月末，德信中國淨資本負債比率分别為278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。

但需要注意的是，在有息債務結構上，德信中國面臨的短期内償債壓力較大。截至2018年9月30日，一年内償還的計息借款為58.06億元，第二年償還的為26.76億元，二至五年内償還的為20.79億元，五年以上償還的為1.37億元。

對此，馮霞表示，截至2018年11月30日，德信中國的銀行融資總額是36.51億元，未動用的融資是15.8億元，其認為未動用的融資資源足以償還到期債務。

她同時指出，截至2018年9月，公司的銀行短期有息負債約13.06億元，占總銀行有息負債的45%。截至9月30日的時候，公司的流動比率1.18，現金余額49.9億元，現金余額非常充足，故對公司财務狀況非常有信心。

事實上，對于房企來講，IPO之後可以通過多種融資渠道融資，從而調整長短期債務結構。馮霞亦表達了這種想法，稱IPO之後，公司也将适時的調整長短期融資的份額，降低短期負債的比例。