林德良與觀點對話：越秀房托的資管邏輯

觀點地産網 2018年最後半個月，越秀集團旗下的地産平台頻頻“出招”，在商業資産方面進行調整。

先是越秀房托宣布越秀房産基金以11.78億元出售廣州市越秀區新都會大廈物業，價格較評估價溢價約5.8%，預期出售将錄得2.42億元收益。

緊接着，越秀地産也公布已經挂牌了約4個月的廣州越秀财富天地廣場項目找到了買家，最終成交價24.18億元。

然後，越秀地産和越秀房産基金先後公布，将位于杭州的越秀·維多利中心以5.9億元進行轉讓，交易完成後，越秀房産基金持有的商業項目将增加至8個，物業産權面積近97萬平方米。

作為越秀房産基金的管理人，越秀房托董事會主席及行政總裁林德良在随後的公開活動上表示，基金非常看好内地一線城市和新一線城市的發展前景，這次進駐杭州，意味着越秀地産與越秀房産基金的“雙平台互動”模式已覆蓋粵港澳大灣區、華中、華東三大核心區域，其戰略意義不言而喻，必将利于投資者分享城市發展帶來的良好機遇與投資回報。

注入杭州維多利中心

這不是越秀地産和越秀房産基金之間的第一筆買賣，但標志着越秀房産基金第一次進入杭州。

對于杭州，林德良滿是溢美之詞。他表示，要做商業地産，就要關注一個城市第三産業的發展狀況是否超過了50%，而現在杭州的産業轉型也慢慢走了過來，未來寫字樓的需求一定會出現爆發式增長。

實際上，本次被越秀房産基金收購的維多利中心B幢面積並不算大，僅2.2萬平方米左右。截至交易公布時，已有的18個租戶就讓出租率達到了90%左右。

坐在位于廣州國際金融中心的辦公室里，林德良一說起杭州的維多利中心，顯得神采飛揚。

“這棟樓首先進來的企業是杭州海關，海關為什麼進來呢？”在介紹杭州維多利中心情況的時候，林德良坦言，“像淘寶、天貓有很多的報稅，海關進駐這里就表示這棟樓多麼重要，一般我們做寫字樓都有這種經驗，有政府背景或招商引資、服務機構進來，對整棟樓也是很好的發展支持。”

據介紹，杭州越秀·維多利中心目前有三種類型的企業存在，一種是處于孵化期的企業，一種是處于加速發展期的企業，還有就是準備上市的企業。

事實上，這三種企業都是杭州市政府大力扶持的對象，針對不同階段的企業有各種如免稅、減稅、費用補貼等不同的優惠政策，這也是杭州市政府帶動産業發展的舉措。

另一方面，杭州維多利中心目前的租金水平大約是110元/平方米/月，而項目所在的錢江新城平均租金水平為150元/平方米/月。不過，越秀房托對此並不着急，表示現在還是第一輪租客的水平，等第二輪租客調整的時候，又恰逢旁邊地鐵的開通，租金自然就會漲起來。

“我們做寫字樓有一個過程，先吃飽再吃好，先上出租率，再來提升租金。”

資産調整邏輯

在注入杭州維多利中心的幾乎同時，越秀房産基金還宣布了出售廣州新都會大廈項目。

該物業位于越秀區西門口地鐵站上蓋，地處廣州傳統商圈交匯區，毗鄰廣州傳統及極具代表性的北京路、上下九商圈，是一棟由寫字樓、商場及停車場組成的綜合項目，總面積超過6萬平方米。

對于新都會大廈的出售，林德良表示這是很正常的資産調整。

據悉，越秀房托每年都會對基金旗下物業進行成長性評估，而評估的指標也並不復雜，主要是看項目租金的增長率，如果租金增長率排在最後面，資産價值評估也在旗下項目中排名尾端，那麼這個物業極大概率就會放入越秀房産基金的待出售資産名單中，只要有合适機會，便會出清。

實際上，新都會大廈是2008年以6.77億港元的價格注入的，經過十年持有之後以11.78億元的價格出讓，越秀房托方面仍略有盈余。

據越秀房托方面透露，新都會大廈的回報率在4.2%左右，其實已經比其他很多物業的投資回報率要高，但在越秀房産基金旗下的資産中排在末端。

而出售越秀新都會所得款項，用于支付基金收購武漢物業的遞延代價，並為可能的潛在收購提供資金，從而有效降低基金負債。

公司方面表示，賣出新都會大廈與購入杭州越秀·維多利中心，一進一出，通過出售一些成長性相對較小的物業，布局更有發展潛力的物業，實現了資本的循環再利用，而且開疆拓土，将戰略布局拉伸至具有潛力的杭州，優化了物業組合和資産結構。

據悉，截至2018年底，越秀房産基金的資産規模已達350億元。看起來，這離公司之前宣布的“千億資産”目標仍有較大距離。

什麼時候能做到管理“千億資産”？林德良沒有給一個明确的時間表，僅表示，“基金的小股東一方面想規模成長，一方面也想保證比較高的收益率，所以要在這兩邊進行平衡。”

如何平衡？關鍵還是在尋找好的資産。

林德良對觀點地産新媒體解釋，具有成長性的資産，“包括城市要有成長性，以及項目的成長性”。

不過，這麼多商業資産的種類，越秀房托“最中意”的收購類型還是寫字樓。

“如果有項目的話還是首選寫字樓，未來寫字樓在基金占比是50%左右，其他才是商場、酒店公寓包括專業市場等等。”

越秀商投與投資回報

2017年，越秀地産内部對商業地産闆塊進行了整合，正式成立了越秀商投。

據越秀方面介紹，越秀商投作為越秀地産商業闆塊的專業開發運營管理平台，形成獨樹一幟的“開發+運營+金融”閉環運作，負責越秀地産持有型商業地産項目的開發、運營、管理以及金融化的全價值鍊業務。目前，經營範圍涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店公寓等業态。

越秀商投專注中高端物業開發，充分利用金融杠杆加快業務發展。在運營階段，整合各界資源，通過不斷優化資産及服務提升物業價值，培育多個知名商業物業。

在項目金融化方面，通過越秀房産基金的REITs上市平台，将開發運營的優質項目注入該基金，由其進行專業化運作，快速回籠成本並持續獲取項目的未來收益。

簡單來說，越秀商投是越秀集團内部建立的一個對商業地産管理運營的專業平台。用林德良的一句話總結，“這個平台承擔的是資源整合的作用”。

作為商業闆塊中重要的上市基金部分，越秀房托的業績也倍受投資者關注。

2018年的全年業績雖還未公布，但已有不少機構提前發表了看法。比如有分析師認為，越秀房産基金2018年的收益率比較低，未來還有其他不明朗的因素，如加息，人民币貶值等會繼續影響公司的收益率。也有券商預計，越秀房托2018年的融資成本将出現上漲。

對于上述内容，林德良幹脆利落地進行了反駁。

他指出，理性的投資者不應該只看公司業績的橫向變化，而是要把企業的業績放在大環境中縱向比較。

“整個市場都在變化，我們只要比别人做得好，收益比同行好，我們就是值得投資的。”

林德良進一步解釋，投資不僅要看收益，還要看抗風險能力。越秀房産基金的資産抗風險能力非常好，因為這些項目大多處于城市的核心地段，甚至很多是地鐵上蓋物業；另外，抗風險能力還可以看投資回報率。

“現在市場的回報率大部分是4%，我們的項目如白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場等投資回報率都是7%左右，非常穩健。”

另外，越秀房産基金的融資成本也低于行業水平。2018年以來美國加息了3次，美元的拆借利息成本多了94個點，港币的拆借利息成本增長了115個點，但越秀房托的平均融資成本比市場低25個點。