艱難一年 | 寂靜中海

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數 2018年臨近結束的一天，一場會議結束之時，幾十家房企的領導層被安排到大紅色的背景闆下，拍一張合照。

顔建國站在最後一排，微仰着頭，下巴被前排的人擋住，只露出三分之二的臉。如果不仔細看，大概沒有多少人會從這四五十人中發現中海董事會主席的身影。

從龍湖歸來已有兩年，顔建國和他治下的中海一如既往的低調，媒體們一般只能從一年兩次的業績會中捕捉這位央企掌舵者的身影，以及了解這家企業的動态和戰略布局。

新的變化其實已經發生，一位中海内部人士此前曾對觀點指數表示，囿于央企傳統，中海過去确實太低調了，但顔建國歸來之後，已經要求多向外界發聲，這位人士總結道：“2018年是中海品牌建設元年。”

除了品牌再造，外界更為關注的是，這家被譽為最賺錢的房企對規模擴張的态度以及在新業務上的規劃。畢竟在一定程度上，擴張意味着杠杆，新業務則代表了前期“燒錢”。

不過，無論外界如何議論紛紛，對中海未來的航向，新掌門人應該是躊躇滿志的。在2017年的中期業績會上，顔建國曾表示，中海花了很多時間做戰略規劃方面的修訂和研究。

在當年的一封《致股東函》上，中海表示，未來3-5年，将主要資源投資于住宅開發，實現規模與利潤的均衡增長，加快提升持有型物業的營收規模與運營水平；中長期内，持有型物業、創新業務将成為新的利潤增長點。

但巨舸轉身，談何容易。住宅開發領域所獲取的高利潤，在一定程度上消磨了中海開拓新業務的積極性，與此同時，在行業下行時采取的保守态度，也讓這家央企在艱難的2018年，顯得有些寂靜無聲。

One：“掉隊”的中海

當“碧萬恒”在規模增長的道路上狂奔時，中海被冠上了“掉隊”的標簽。顔建國也在反思：“可能發展速度要更快一些了，我們也一直在研究思考這個問題。”

2017年中旬，顔建國在業績會上向一衆媒體吐露對規模的态度，但也強調，規模要服從效益的增長，沒有效益的生意中海不做。

半年後，中海發布2017全年業績，銷售金額同比增長10.2%至2330.7億港元，淨利增長10.1%至407.7億港元，兩個指標都僅僅邁過兩位數。可供對比的是，這一年房地産行業的銷售增速為13.7%。

這樣的增長速度，不知道顔建國是否滿意，但很快，他給中海在2018年訂下了2900億港元的全年銷售目標，同比增長約25%。

對比前兩年徘徊在10%-15%的增速，這個目標對于一貫保守的中海來說，幾乎就體現了顔建國時代的規模訴求。

截至2018年11月30日，中海地産累計合約物業銷售2728.37億港元，達到全年目標94.08%。從前11月的銷售情況來看，如無意外，完成目標将會是大概率事件。

盡管能保證完成銷售任務，但從數據來看，2900億港元的銷售金額，與以“碧萬恒”為主的第一梯隊房企仍然有較大的差距。在觀點指數最新發布的《2018中國房地産銷售金額TOP100》中，中海地産以人民币2621.3億元（約2996億港元）排在第7位，與第6位的綠地相比，整整落後了1000億元。

随着一二線城市受到更為嚴格的調控，聚焦一二線的中海迎來了更大的銷售壓力。據觀點指數了解，2018年上半年，中海總貨值為3441億港元，簽約銷售1508.45億港元，去化率為43.8%。對比而言，萬科上半年去化率在55%至65%之間波動。

轉入到下半年，中海可售貨值約為5000億元，按照2900億港元的銷售目標來看，這一去化率約為28%。

事實上，低去化率除了受到中海自身銷售安排影響之外，市場調控也是其中一大因素。此前，萬科投資者關繫總監趙旭翔，曾将逐漸下滑的去化率歸結為一二線城市項目面臨着巨大的調控壓力。

一二線城市正是中海的布局重心，顔建國曾多次強調，中海将緊緊圍繞一二線城市，包括一些人口及産業在增長的新興城市，先把60個城市公司做深做透。

據觀點指數了解，前11月，中海共計新增53宗地塊，應占樓面面積1126.07萬平方米，應付土地出讓金為人民币780.71億元，主要分布在北京、上海、廣州、武漢、重慶、西安等一二線城市。

Two：地主家的余糧

與規模增長保守不同，中海的淨利潤、淨負債率、融資成本等各項指標，一直享譽行業。尤其是在融資收緊的時期，手握大量現金的中海是為數不多可以悠然地度過這個寒冬的房企。

數據顯示，截至2018年6月31日，中海銀行結余及現金為1279.3億港元，一年内應付票據與銀行及其他借貸為319.1億港元，利息倍數比率高達8.3，無論是短期債務還是長期償債，均有所依仗。

手有余糧，心中不慌。不過，在金融去杠杆、房企融資進一步收緊的2018年，不少房企開始有了錢荒的感覺。與此同時，随着房企發債門檻的提高，不少公司債的狀态更新為“中止”甚至“終止”。

在此背景下，為了應對不斷上漲的融資成本上漲，不少房企開始主動調高利率以吸引投資者繼續持有債券。否則，就只能通過發新債換舊債，而當下的現實是，成功發行新債的幾率並不高，利率也不低。

據觀點指數了解，近期，包括紅星美凱龍、新城、陽光城、復地、正荣、泛海控股等多家企業均上調了2015年或2016年發行的部分公司債票面利率。

其中，10月22日，綠地在2015年公司債券（第一期）品種二進行回售登記時，将債券票面利率由3.80%上調至6.80%，時間為2年；11月8日，泛海控股發布公告稱，将2015年公司債後兩年票面利率上調2.15%至7.50%。

中海也上調了一筆公司債利率——10月8日，中海地産發布公告稱，将2015年公司債券(品種一)債券在存續期後3年的票面利率由3.40%上調至4.20%。但更多的時候，這家房企選擇不上調。比如2015年發行的“15中地01”及2016年發行的“16中地01”兩筆債券。

不上調利率的底氣，一方面來自充足的現金流，另一方面則是來自處于行業最低水平的融資成本。

觀點指數統計，近年來中海一直保持着較低的融資成本。10月22日發行的一筆35億元公司債，發行利率4.00%，創2017年以來房地産企業發行國内公司債最低利率。

Three：如何留住人才？

中海一直引以為傲的事情主要有兩個，其一是優異的财務指標，其中尤以高利潤而為人稱道，其二就是人才機制。

但近年來，這家以前被業界稱“黃埔軍校”的房企，也開始為人才問題而感到頭痛。觀點指數了解到，自2013年起，包括吳建斌、阚乃桂、曲詠海、範逸汀等十多位曾在中海服務多年的老将出走。

業内人士指出，一方面，作為央企的中海，所能給予的薪酬無法與民企相媲美，在大量挖角下，中海流失了部分骨幹；另一方面，伴随着兩次地産整合浪潮，中海人才流失更為嚴重。

同時，随着頭部房企越來越意識到培養自有人才庫的重要性，中海以“海之子”為主的人才培養體繫也有了新的競争對手，比如萬科的“新動力”、龍湖的“仕官生”。

回歸後的顔建國，正在加大人才的培養力度。2017年6月，發動了一場涉及諸多人事調整的組織變革，包括将莊勇從北方區域調回總部，任命為副總裁，主持中海人事發展體繫。

資料顯示，莊勇自2000年加入中海，是中海人事工程“海之子”的品牌創始人，官方對他的介紹是“擁有約18年人力資源管理及企業管理經驗”。

從大權在握的封疆大吏變為集團副總裁，有人認為這是一種明升暗降，但從内部管控來講，将最優的力量調離一線，專注提升人力資源品牌，足以證明回歸後的顔建國對重塑人才梯隊的決心。

薪酬方面，一位接近中海的人士透露，顔建國回歸後的2017年，中海已經進行了兩次漲薪，2018年後基本可以持平一線房企。

2017年中期業績會上，顔建國也曾表示，為留住人才，中海将繼續維持市場化的薪酬機制。

彼時，顔建國介紹稱，此前中海高管薪酬由“10%固定工資+90%業績表現”組成，這樣的薪酬機制在引入社會上高級人才的時候，就會出現薪水太低的問題。他繼而表示，上半年進行了調整，效果不錯，将持續進行”。

調整薪酬之余，中海還罕見地實行股權激勵。2018年6月，中海抛出了一份面向400多人的股權激勵禮包。

根據當時的公告，中海計劃向若幹合資格人士授出股份期權，供承授人認購的中海股份合共107，320，000股，按照認購價每股股份25.85港元測算，此次授出股份總值為27.74億港元。

獲授股份期權的承授人共有404名，包括董事（非執行董事除外）、高級管理人員，以及董事局認定對公司整體經營業績和發展，有直接影響的核心技術人才和管理人員。

兩個月後的中期業績會上，顔建國進一步解釋，期權計劃是一個股本10%的計劃，10年11股份期實施，第一批第一期1%，也就是1億多股，404個中高層管理人員于6月底已經全部實施完畢。

股權激勵是企業並留住核心人才而實施的一種長期激勵機制，目的是為了通過授予股份，将激勵對象的利益和公司的經營目標捆綁在一起，成為利益共同體。

吳建斌在《我在碧桂園的1000天》就曾提及，早年間，其在中海推行了多批認股權證激勵計劃，在公司最困難的時候留住了一批優秀人才。

Four：漫長的創新轉型

人才之外，在傳統住宅業務增長乏力之際，顔建國開始慢慢将新的利潤增長點投入到商業地産和新業态。

2017年，顔建國提出，未來中海會将90%的資源投入到住宅開發，同時将6-8%資源投入到商業地産，另外的1-2%則會投入到諸如養老地産、教育産業、長租公寓等新業态中去。

占比雖然小，對于一向堅持住宅開發的中海來講，至少也是一種突破，但巨舸轉身並不容易。

一方面，三十多年的住宅開發，中海已經習慣了通過嚴格的成本管控以及短平快銷售所帶來的高利潤。在這一點上，中海可以說是一騎絕塵。

相比之下，商業地産與新業務都是漫長而昂貴的投資，回報周期長，資金沉澱嚴重。甚至有些新業務，整個行業都還沒有找到可持續的盈利模式。

顔建國曾經指出，中海做商業地産及新業态都是一種“被動持有、主動運營”态度。他表示：“中國在出讓土地規劃過程中都會要求配建一些配套設施，包括商業也好，養老也好，教育也好，有很多物業是配建的。”

除此之外，中海内部的細致化管理以及央企天然存在的繁瑣流程，同樣也使新業務的推行難以有所突破。相較于萬科在提出轉型後多點花開的速度，中海可以說是像蝸牛在爬行。

據觀點指數了解，2017年6月，中海成立創新業務發展部，最初由顔建國帶頭，後來任命郭鑫為該部門總經理，負責包括長租公寓、養老、教育、物流等新業态的統籌。

2018年年初業績會上，顔建國曾表示，長租公寓将在年内走出第一步，大概6個項目，其中3個是重資産，3個輕資産。但截至目前，依然沒有任何公開信息。

其他的新業務進展也不快——2018年12月，中海首個養老項目落地天津；教育方面目前有兩個，分别在5月份及11月落地青島和廣州；物流方面，只有在天津濱海新區管理運營擁有兩個物流基地。

商業地産方面，自上世紀80年代中國海外大廈在香港落成，中海就已經在商業地産有所布局，近年來，年報也時常提及要“逐步提高投資物業比重”。

但内部規劃不清晰以及地産整合帶來的滞後效應，導致中海商業地産在前幾年里幾乎處于停滞狀态，這種情況在近兩年多次重申加快持有型物業發展之後，才有了明顯的改善。

截至2018年6月份，中海商業物業租金總收入達20.3億港元，同比增長46%。其中，持有運營寫字樓38棟，運營面積229萬平方米，在建及尚未開發的商業物業超過556萬平方米。