謹慎中海 全年銷售3012億港元與購地曲線圖

觀點地産網 “三好學生”中海的2018年，依然交出了一份不錯的成績單。

1月7日，中國海外發展有限公司公告稱，2018全年中國海外繫列公司的累計合約物業銷售約為3012.4億港元，同比增長29.81%，完成年度銷售目標的103.88%。相應的累計已售樓面面積約為1593.45萬平方米，同比增長10.17%。

其中，12月單月，中海連同其附屬公司、合營公司及聯營公司的合約物業銷售金額約為284.02億港元，相應的已售樓面面積約為123.58萬平方米，與2017年同期相比分别增長123.01%及43.71%。

據觀點地産新媒體查閱，在全年銷售中，華北地區依舊貢獻最大，錄得合約物業銷售575.45億港元，銷售面積244.42萬平方米。

緊随其後的是華東地區以及北方地區，分别錄得合約物業銷售411.42億港元、383.96億港元，銷售面積155.86萬平方米、293.25萬平方米。

此外，于2018年12月31日，中國海外繫列公司錄得已認購物業銷售約為368.03億港元，預期将于往後數月内轉化為合約物業銷售。

另據中海同日土地收購公告顯示，12月其在大連、武漢、煙台、青島、成都、長春、蘇州、上海、香港收購了十幅地塊，應占樓面面積合共約181.58萬平方米。其中三幅地塊以合作模式發展，中海就相關土地收購應付的土地出讓金約為154.42億元。

同日，中國海外宏洋集團有限公司亦公布其全年銷售及拿地情況。

2018年年度，中海宏洋及附屬公司、聯營公司、合營公司（統稱中海宏洋繫列公司）累計合約銷售額505.4億港元，同比增長36%；合約銷售面積399.85萬平方米，同比增長17%。

拿地方面，2018年年度，中海宏洋新增25個項目，土地面積合計199.39萬平方米，總樓面面積502.27萬平方米，應占樓面面積474.14萬平方米，權益土地價格187.44億元。

值得注意的是，154.42億元的土地出讓金也創下中海2018年單月收購金額新高，收購宗數則為全年第二，僅次于2018年2月份的11宗土地。

其中，最引人矚目的是中海以80.34億港元競得的位于香港九龍啟德的一幅住宅用地。這也是中海時隔5年，在2013年6月奪得啟德1号Ⅰ、Ⅱ号用地之後，再次進入啟德。

彼時，中海擊敗包括參明有限公司、長江實業、新鴻基地産、嘉華國際和信和置業聯合體，以及會德豐、新世界發展、恒基兆業及帝國集團組成的财團等幾乎都是香港本土企業的競争者。

該筆土地的投資，也占到了中海12月土地投資中的近半金額，也是中海2018年全年投資的63幅地塊中最貴的一宗。

對比2017年全年，2018年中海在土地投資方面的各個指標幾乎都出現輕微收縮的情況。根據中海披露顯示，2018年，其共計投得63幅地塊，較2017年76宗減少13宗。

具體而言，中海2018年全年投得土地面積523.23萬平方米，同比減少0.13%；總樓面面積1764.1萬平方米，同比增加1.3%；應占樓面面積1271.59萬平方米，同比減少13.08%；應付土地出讓金913.52億元，同比減少3.96%。

全年土地投資額913.52億元與主席兼行政總裁顔建國2018年年初設下的1350億港元（即約1180.48億元）的全年計劃投資額計劃顯然有着較大的差距。

顔建國在2018年7月舉辦的中期業績會上曾給出了解釋，其表示，中海認為政策處于高度的多變期，所以對于中海來講，甯願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。

不過與2017年情況類似的是，在2018年，中海依然是下半年才開始發力拿地。

數據顯示，2017年上半年，中海共計投得27宗地，而下半年則達到了49宗地；2018年上半年，中海共計投得26宗地，而下半年則達到了37宗地。

值得一提的是，2018年全年，中海拿地的宗數幾乎成抛物線的形式。其中，2月、12月分别拿地11宗及10宗，為全年僅有的兩個月超過10宗土地入賬之時。

對于如此不穩定的拿地趨勢，顔建國在2018年中期業績會上稱：“中海會根據回款進度、市場情況時刻調整投資的節奏與規模。一季度的時候，我們抓住市場窗口，競争比較弱，适當多買一點；二季度開始，市場處于焦灼狀态，我們就減緩了投資的速度；最近幾個月屬于觀察期，所以整體節奏比預算慢一點。”

其緊接着指出，下半年還是會有機會，但是最佳時點在什麼時候很難判斷。從中海拿地情況來看，下半年确實存在更多的機會，12月或許也是其認為的窗口期之一。

另一方面，作為“三好學生”的中海，在資本市場上也保持着一貫的“優勢”，發債利率水平始終處于行業較低水平。

12月13日，中海發布公告稱，将選擇不上調“16中地01”公司債後續2年期限的票面利率，維持4.40%固定不變。該期債券發行規模為10億元。

11月9日，中海亦曾發布公告稱，其收購的中信地産選擇不上調債券“15中地01”後續2年期限的票面利率，維持4.80%固定不變。該期債券發行規模為40億元。