重磅發布 | 觀點指數·2018年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100

頭部房企規模占比稀釋 灰色“金九銀十”後銷售回暖

離2018年結束不足兩個月，房企為完成年初制定的目標作最後沖刺。從實際效果來看，開發商的主觀能動性起到一定效果，經歷了不太如意的“金九銀十”，房地産開發商在11月份的銷售稍有起色。

在1-11月的TOP100企業中，大部分房地産開發商11月的單月銷售與10月份相比實現了增長或者持平。一方面，這跟企業一般集中在年末的推貨節奏有關，另一方面，目標的壓力也促使開發商在銷售方面更加進取。

具體到每一家房企，“涼涼”的金九銀十過後，綠地、世茂房地産、旭輝、禹洲等房企均在11月銷售額上有較大增長。

從榜單方面來看，與前10月的銷售排名相差無異，1-11月企業間位置已大體固定，除非突然闖出“黑馬”，否則改變無從談起。事實上，按照目前企業普遍面臨的持續低迷的市場行情，“黑馬”出現的概率並不高，因此格局的變動也不會太大。

根據“觀點指數·2018年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100”來看，1-11月TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷售額分别為25287億元、36747.66億元、60697.79億元、73879億元、89642.39億元。總體上說，與2017年同期相比，房企規模方面保持了一定提升。

數據來源：觀點指數整理

但值得一提的是，根據統計的數據也可以看出，頭部企業規模随着中小房企銷售的增長，占比被進一步稀釋。統計顯示，1-10月，TOP3、5、10、30、50在TOP100的占比分别為19.72% 、28.55% 、41.55%、68.32%、82.73%。根據1-11月統計數據，上述階梯房企規模占比分别下降0.29、0.34、0.56、0.61、0.32個百分點。

同比2017年數據來看，由時間所産生的差距則顯得更大，去年1-11月，TOP3、5、10、30、50的規模占比分别為23.14%、32.14%、45.22%、70.97%、83.83%。這種現象存在的依據在于，雖然頭部企業在規模上占據絕大優勢，但行業的瓶頸是存在的，而處在市場規模下遊的中小型房企仍然有遊弋的空間。

數據來源：觀點指數整理

到位資金情況改善 房企短期融資和債務壓力猶存

根據國家統計局數據顯示，今年1-10月份，房地産開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速相比1-9月份微跌0.1個百分點。

據了解，去年底以來，開發商到位資金增長從8.2%的高位開始回落，至今年1-4月下滑至最低點2.1%。此後，随着下半年市場和資金環境稍有改觀，房地産開發企業到位資金增長情況也随之回暖。在1-7月份至1-10月份，房地産開發企業到位資金均錄得有超過6%的增長。

總體上說，熬過了上半年最為艱難的時刻，房地産開發企業到位資金在持續改善。而這種改觀，主要來自于房地産開發企業自籌資金和定金及預收款部分的增長。數據顯示，1-10月份，房地産企業到位資金當中，自籌資金和定金及預收款為45512億元、44942億元，分别實現10.8%和16.3%的同比增長。

數據來源：統計局、觀點指數整理

除此之外，國内貸款、利用外資、個人按揭貸款下降5.2%、35.6%、0.9%，均呈現負增長的狀态。在1-10月份房地産開發企業到位資金結構里面，如果将“定金及預收款”和“個人按揭貸款”加總數後作為“銷售回款”，該部分資金占比達到47.4%。

這也進一步說明，在資金環境持續低迷的時期，自籌資金和以定金及預收款、個人按揭貸款為主的銷售回款成了房地産企業生存的救命稻草。

數據來源：統計局、觀點指數整理

另一個與銷售回款更讓市場關注的，是房地産企業們的債務和融資問題。資料顯示，在本輪從2015年開始的房企債務周期里面，雖然開發商帶息債務增速已從2017年的高位回落至5.4%，但從總量上來看，至今年3季度，房企帶息債務仍高達1.41萬億元，開發商仍處在還債的高峰期。

但不可否認的，政策從融資渠道端的縮緊，使得房企在債務再融資方面顯得被動。償債壓力之下，房企多元化融資的手段顯而易見。現象之一，在信用債以外，開發商企圖開始通過發行抵押貸款以獲取更低成本的融資，這種有標的物業作為抵押物的融資方式，在市場並不看好的情況下，也似乎更有說服力。

與此同時，一部分房企也通過發行超短期融資券來解決燃眉之急。以萬科為例，自今年6月以來，該公司已發行超短期融資債券8次，金額達160億元，這些融資券期限最短的不到一個月。此外，為打通更廣闊的融資局面，較具風險的永續債也被房企用作“江湖救急”的手段。據統計，近段時間以來，除保利以外，中建國際、光明地産、越秀集團、中交建等發行的永續債總額約達56億元。

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數據顯示，今年持續三個季度地産債發行量維持在高位，三季度發行總量超過2000億元。事實上，這部分資金在扣除掉債務總償還量後，淨融資額並沒有顯著的增長。

随着更多房企債務的到期，未來一段時間，再融資需求将進一步推升企業債務發行量。而如果新房銷售市場未來持續低迷，這還将給房地産開發商造成更大的資金壓力。

年末迎來土地盛宴 中小房企補倉意願強烈

進入年末，各城市土地供應幅度也随之增加，廣州、北京、合肥、濟南、蘇州、南京、大連等城市紛紛加大力度推出土地，且涉及金額巨大。

從成交情況來看，無論是以房地産開發商為主的“買地一方”，還是以各地方政府為主的“賣地一方”，都迎來了難得的“小陽春”，雙方在土地市場中各有所收獲。當然，突然熱起來的地市，也使得進入今年以來持續冷卻了一段時間的土地市場掀起一股“暖流”。

北京于11月26日以316億元總價成交的12宗地塊，創造出了年内單日成交地塊數量最多的記錄。據了解，除去1宗流拍以及1宗底價成交地塊，土拍過程中所産生的逾60輪競價、近50%的溢價率，相較于前三季度“流拍成性”的土地市場，更是難得一見。

數據來源：統計局、觀點指數整理

根據國家統計局最新披露數據，1-10月份，全國房地産開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%；土地成交價款11695億元，增長20.6%。當中，進入第三季度以來的增長最為明顯。

數據來源：統計局、觀點指數整理

數據顯示，全國房地産開發企業土地購置面積增速在1-8月、1-9月以及1-10月均超過了15%，這結束了土地購置面積在今年上半年個位數增長，甚至負增長的局面。

以北京土地市場為例，一線城市的土地成交高峰也在進入第三季度以來開始出現。觀點指數研究院統計的數據顯示，三季度以來，北京成交的土地34宗，當中僅11月份成交土地就達15幅，占總土地成交量的44.12%。而除了與四季度同處于年末時間段的一季度以外，北京在今年二季度成交的土地僅為7宗，5月份甚至沒有土地成交。

數據來源：觀點指數整理

事實上，自陸陸續續的調控政策出台以來，開發商在拿地方面普遍變得理性和謹慎，土地流拍、終止出讓、底價成交變得常見。但顯然，在土拍市場長時間的消極表現和不拿地，已經使開發商開始面臨“巧婦難為無米之炊”的尴尬局面。

特别是對于土地儲備本就不充裕中小型開發商，為補充“糧倉”重新入市拿地，顯得更為迫切。而從最近土拍市場的拿地企業也可以看出，中小房企正成為土拍市場的“主角”。當然，土地的價格還是成為影響開發商是否考慮拿地的主要因素。

數據顯示，全國重點區域和主要城市住宅地價增幅自今年二季度開始呈快速下滑趨勢，而商服地價格增速進入2018年一季度以來就已經放緩，這都進一步成為了企業重新入市拿地的誘因。

數據來源：觀點指數整理

與此同時，各城市為完成此前制定的土地供應計劃，而在土拍市場推出各種利好于企業的措施，也吸引了開發商的“圍觀”，促進土地的成交。據了解，北京土地市場于11月推出的保證金共享機制便是此種措施之一。

據市場人士稱，北京的保證金共享機制，有助于企業形成更多的拿地機會，而随着各地土地市場低迷期的持續，這種政策後續可能還将在全國其他城市得到推崇。