寫字樓與聯合辦公 | 從存量到颠覆與格局

观点指数研究院

2018-11-21 13:45

  • 租金并不能為共享辦公從業企業帶來大規模的盈利,在用戶規模與品牌價值的基礎之上建構的增值服務,才是聯合辦公行業後續盈利的關鍵點。

    2017年,在寫字樓竣工面積總量同比進一步提升的情況下,國内寫字樓迎來大量的供應,其中北京就有10個新的甲級寫字樓項目入市,建築面積共計753,344平方米,這使得北京的甲級寫字樓總存量突破千萬大關,達1005萬平方米。

    進入2018年,北上廣深等幾座主要城市,仍有許多項目入市,但在寫字樓總體投資增速下降的背景下,随後的一段時間内,新增供應的步伐有所放緩。這将對許多城市的甲級寫字樓供需産生重大影響,從而改變寫字樓租戶和業主的動态關系。

    另一方面,作為辦公的延伸業态,聯合辦公面對眼前的藍海,其總體規模仍在不斷發展,城市布局的範圍也在逐漸擴大,而關于該領域内模式的選擇、規模的追求、盈利的支點等問題,終在各方主體的角力中逐漸清晰。

    寫字樓投資增速放緩與空置率難題

    回看近幾年的數據,2018年之前的幾年中,盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲,但投資增速卻一直呈下降趨勢;而新開工面積的增速從2015年開始就一直為負值。2018年前9月,辦公樓投資增速、新開工面積增速、竣工面積增速皆為負值,表現較為疲軟。

    數據來源:國家統計局 觀點指數整理

    顯然,房企在利潤平衡的過程中,現金流成為它們考量的重要因素,對商辦市場規模追求的意願已沒有此前那麼強烈。而緩流見沉沙,當增速不再成為主角,存量與空置率則變成了各座城市關注的焦點。

    數據顯示,截至今年三季度末,北京、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分别為1048.6萬平方米、880萬平方米、500多萬平方米以及466.6平方米。第三季度,四座一線城市的空置率總體較低,處于4%至15%之間;北京寫字樓租金仍為最高,達442.4元/平方米/月。

    前三季度,北京寫字樓市場土地供應不斷收緊,核心區域土地資源越發稀缺,導緻空置率近期内上漲幅度不會過大;同時伴随着四環限增新建商辦項目的政策加持,商業用地供給面臨斷檔,拿地成本也将越來越高。在此形勢之下,核心區商業用地及寫字樓項目未來三年内價值有望推向新高。

    數據來源:國家統計局 觀點指數整理

    第三季度,上海寫字樓在新增供應節奏放緩的情況下,由于市場可供選擇多元,租戶決策時間延長,同時加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進入兼并收購時代的影響,整體淨吸納量下降為13.1萬平方米。該季度總共有32.4萬平方米新增面積入市,于是在供求關系的作用下,全市空置率環比小幅上升1.1個百分點至14.7%。

    另外,在政策驅動和産業結構轉型升級的推進下,廣州甲級寫字樓市場需求保持高位,但在第三季度,廣州全市并沒有新增寫字樓供應入市,因此空置率降至4.3%,環比減少1.3個百分點,這也是廣州寫字樓市場近10年來的最低值。

    相對于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場,二線城市空置率卻普遍偏高,二線城市寫字樓的存量大概在150至350萬平方米之間,與一線城市有着較大的差距。第三季度,成都、重慶、武漢、長沙等城市寫字樓的空置率皆處于高位,最高值達42.9%。

    而城市寫字樓空置率的壓力,往往能在聯合辦公的發展中得到緩解。

    比如,第三季度的西安聯合辦公品牌迅速擴張,Funwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交,于是推動了城市空置率下降至25.5%。而由于西安目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策,吸引了不少創業公司及全國性的企業落戶西安,預計未來西安寫字樓市場租賃需求将持續旺盛。

    而三季度,成都甲級寫字樓市場保持上半年的活躍度,租金環比上漲2.4%。其中,正是由于聯合辦公、TMT行業需求旺盛等因素,令全市空置率環比下跌4.3個百分點。該季度淨吸納達11.26萬平方米,至此,前三季度累計吸納量已逾去年全年總吸納量。

    聯合辦公規模藍海

    自2010年開始,共享經濟成為聚焦的熱點,無論創業還是資本都在追逐這個風口。在共享經濟中,往往涉及到三大主體,即商品或服務的需求方、供給方和共享經濟平台。作為共享經濟平台,無論酒店短租、還是聯合辦公,都打破了原有的經濟形态,通過資源共享的方式,降低消費成本,提升消費者的體驗感,最終找到自己的立足之地。

    近幾年,人口紅利下降、産能過剩、城市人口壓力增加,為中國衆多行業向創業創新轉型提供了契機。而國家鼓勵創業創新的利好,讓市場主體新注冊數量達到新高點。2017年,全國新設市場主體1924.9萬戶,同比增長16.6%,預計2018年将增至2244.4萬戶。

    數據來源:觀點指數整理

    初創企業對聯合辦公空間需求的日益增加,推動了該領域的發展。從2015年開始,聯合辦公行業就開始出現了爆發式的增長。

    數據顯示,2017年底,聯合辦公達到約90億元的市場規模,總管理面積為700萬平方米。而截至2018年9月底,中國聯合辦公運營商平台已超過300多家,總體運營面積達1200萬平方米,提供工位數達200萬個。

    預計到2022年,中國聯合辦公面積接近8000萬平方米,占商業辦公物業面積的15%。另一方面,目前中國聯合辦公的滲透率為2%,而在歐洲該項數據是4.8%,在倫敦甚至已經達到了7.1%。由此看來,提升滲透率的過程,就是國内聯合辦公逐漸兌現潛力的體現。

    事實上,我們也看到了中國的聯合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長率增長。有預測數據顯示,到2030年,至少有30%的辦公空間成為聯合辦公空間。聯合辦公正在逐漸成長為未來主流的辦公模式。

    城市布局:往二三線下沉

    毋庸置疑的是,聯合辦公在國内仍然處于發展初期。在過去的幾年間,一線城市的聯合辦公規模得到迅速的發展,經過2017年的規模競速,進入2018年,聯合辦公企業運營的項目中超過85%的網點分布在北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市中。

    但聯合辦公的布局仍然十分分散。例如,在北京和上海這種相對成熟的聯合辦公市場,在城市中隻運營一個聯合辦公空間的聯合辦公品牌非常少。而在其他市場,比如深圳和廣州,在城市中隻運營一個聯合辦公空間的聯合辦公品牌有很多。

    此外,我們可以看出,在布局的一線城市中,聯合辦公網點已經從産業園區、乙級寫字樓等成本低廉的區域開始逐漸向城市地标性商辦建築内擴張,越來越多的聯合辦公網點入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區域,租金坪效也逐漸升高。

    一般認為,聯合辦公空間通常比傳統辦公空間密度更大,但往往更具成本優勢。例如,新加坡一個典型的聯合辦公工位,可能比傳統辦公空間裡的辦公工位成本節約50%。即使考慮密度因素之後,聯合辦公空間的租用成本也比傳統辦公空間低5%左右。

    數據來源:觀點指數整理

    經估計,目前國内各城市聯合辦公的平均租金水平中,北京以384元排在首位,上海、深圳、廣州則分别以315元、235元、176元的數值分列其後。而經過新一輪的布局之後,聯合辦公已把業态範圍拓展至一線城市以外;在新一線或二線城市中,杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。

    許多中小企業對聯合辦公的需求仍在上升,而大型企業雖然不會用聯合辦公空間替換北京或上海的傳統辦公室,但是他們可能會在二線城市采用靈活的辦公模式,建立分支辦公場所。這為聯合辦公城市布局的下沉提供了動力。

    數據來源:觀點指數整理

    從品牌的角度來看,優客工場作為全國布局較廣、城市較多的運營商,其觸角甚至已經伸向了襄陽等三線城市。此外,WeWork中國将于2018年拓展業務網絡至8個新城市,其中就包括西安、蘇州和武漢在内的二線城市。

    而據觀點指數不完全統計,成都聯合辦公運營商數量占比達5%,重慶、廈門已占比3%,雖然與一線城市相比仍有一定的差距,但可以看出,非一線城市已逐漸受到許多聯合辦公品牌的青睐。

    目前重慶已有雷格斯、德事商務中心(TEC)、夢想加、俠客島、MFG等超過10個知名聯合辦公品牌入駐,布局面積超過12萬平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外,此後的島裡、MFG、三文社區、夢想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。

    未來,随着城市經濟的發展,聯合辦公品牌往二三線下沉的趨勢還将持續。

    規模追逐中凸顯頭部效應

    近幾年,在聯合辦公的風口下,各方主體争相入局。若從其創始人的履曆來看,主要分為房企背景與互聯網、創業背景。前萬科高級副總裁毛大慶創立優客工場、前綠地執行副總裁胡京創立Distrii辦伴、SOHO董事長潘石屹布局SOHO3Q等,都演繹了從地産界到聯合辦公延伸的故事。而互聯網、創業背景的代表,則是氪空間、夢想加、納什空間等品牌。

    但無論是哪個類别的品牌,都在規模追逐中争奪話語權。

    其中,優客工場延續着毛大慶生态圈股權投資、流量搭載,以及品牌管理輸出的盈利邏輯,利用規模化的擴張覆蓋更多的管理成本,提高項目的整體效率和資源配置的最大效率,同時優化整合和優化配置現有的各行各業的服務體系,在優客工場的生态體系内共生共建。

    基于此,優客工場開啟了一輪并購擴張競速,今年以來,它已陸續完成了對洪泰創新空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、方糖小鎮的并購,運營面積與網點數量進一步增長。與此同時,優客工場融資的步伐也在繼續,估值已達到124億元。

    與優客工場一樣,WeWork中國也有着自己的并購與擴張路途。今年4月12日,它宣布25億元并購裸心社,并于7月份完成了B輪5億美元的融資,為下一步發展提供“糧草”。目前WeWork中國的估值已高達350億元。

    此外,一直在對标WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創始人兼董事長劉成城告訴觀點指數,氪空間現在是擴張期,“規模優先,效益次之”,在保持20%淨利率的基礎上,正加快規模的拓展速度。根據他的預計,氪空間每月新增聯合辦公社區面積約5萬平方米;若照此節奏,氪空間将在2020年底成為全球最大的聯合辦公社區。

    而作為夢想加創始人之一的李文磊也在接受采訪時明确,夢想加正在加速擴張,在三到五年内有上市的計劃。

    随着業内風投的推動,聯合辦公得到了迅速的發展,在各品牌規模的競速中,該領域還會延續一段時間的整合,許多小品牌管理的聯合辦公空間會被整合到大品牌中,頭部效應繼續凸顯。

    相關數據顯示,目前運營面積前十的聯合辦公品牌,其管理的面積總和為383.3萬平方米,占全國聯合辦公總運營面積的31.94%;工位數量前十名的運營商工位總和為56.6萬個,已占全國聯合辦公工位數量的28.3%。

    探索增值服務與智能辦公

    在行業規模不斷擴大的同時,聯合辦公的盈利模式往往也成為關注的焦點。目前,聯合辦公運營主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地産商拿到低價寫字樓,經過再裝修後,租用給入駐企業,管理費或者租金的租賃差是基礎收入。但在該行業的收入結構中,租金收入仍占比80%左右,增值業務收入和政府補貼各占10%。

    業内人士有一個共識,即聯合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境,但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業企業帶來大規模的盈利,在用戶規模與品牌價值的基礎之上建構的增值服務,才是聯合辦公行業後續盈利的關鍵點。

    随着行業的整合,從業企業的業務模式逐漸完善,在用戶規模積累至一定程度後,可以針對用戶開展不同的增值服務。具體而言,聯合辦公可以提供交友、商務、成長及其他配套服務,并在此基礎上做衍生,比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。

    比如氪空間,其為企業提供全生命周期的辦公空間解決方案,具體有辦公基礎服務、多元生活服務、創投服務、企業生态服務等四類。因此,它的收入來源除了工位服務費外,還有來自包括與第三方企業合作提供的服務所帶來的非工位收入。

    而聚焦增值服務的軟實力,還需要在硬實力上打造智能辦公系統,這也成為行業發展的标準配置。不同于傳統寫字樓,聯合辦公空間更強調用戶的體驗。聯合辦公企業深耕用戶實質需求,采用人工智能、大數據技術、雲計算等技術,提高辦公智能化水平,提升用戶體驗。

    如通過管理系統實現對聯合辦公空間人員流動的管理監控、通過人臉識别等人工智能實現辦公人員身份認證、考勤管理等,為企業提供更高效的辦公場景服務。運營商們逐漸重視智能辦公系統的打造。今年9月,優客工場宣布以2億元并購智能化辦公平台“火箭科技”,全力布局互聯網與智慧辦公,就是其中一個例子。

    據悉,完成收購後,優客工場将為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場景,火箭科技則将幫助優客工場在智能會議、智能日程、智能門禁和智慧協作方式等領域展開大規模産品開發與智能辦公模式創新。

    撰文:曾樹佳    

    審校:勞蓉蓉



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