談子信：打破城市更新的項目思維定式

“城市更新，做的就是城市，但為什麼喊着要做城市更新的，都紮堆去做項目了呢，我不明白。”

說這句話的是凱輝高德總裁談子信。

去年底，他創辦了一家定位為中國城市更新和存量地産集成化繫統方案提供商的企業凱輝高德，試圖用資源繫統的方式來破除地方政府在開展城市更新過程中的知識、資本、資源困境。

他回顧了自己在長達20年與地方政府合作開發項目的經歷，認定面對即将全面來臨的城市更新，政府在資本運營、産業導入、智庫支持方面，資源是相當欠缺的。因此需要一個第三方的社會平台，能夠整合優質資源去匹配城市各方面的更新需求。以滿足地方政府可能涉及到的商業更新、産業更新、文化遺産保護、生态環境保護、基礎設施繫統更新等各方各面的更新訴求。

談子信是房地産企業出身。但在傳統的房地産世界里，這有點像是天方夜譚。

對于大多數開發商來說，傳統的土地增量開發，遵從開發周期和回報效益的價值模式，做的是容量生意。現在容量飽合，像上海已經明确提出規劃建設用地總規模負增長，容量生意确實到了難以為繼的局面。

開發商紛紛謀求轉型，萬科、龍湖、旭輝、禹洲進入長租公寓，中海、中糧、金茂進入聯合辦公，開始精工細作打磨符合年輕人需求的産品，做起了内容生意。

但開發商的步子也沒有邁得太大，還是圍繞着一個一個項目去做内容。在業界，這已經可以稱之為城市更新了，畢竟突破了容量的思維，已經在專注做産品、做内容、做體驗了。但談子信不這樣認為，“這頂多算得上是項目更新，還不能算作為城市更新。”

做的是城市增值的生意

談子信是中國科學院和中國工程院兩院院士、著名建築學家吳良镛城市有機更新的追随者、實踐者。

他不至一次提到，在凱輝高德的價值邏輯里，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發現，是一攬子的繫統工程，光靠某個環節發力都是不夠的。

在城市維度上的布局是談子信真正用心之處。

談子信認為，城市需要基于長期性及全局性政策考慮的整體利益更新，需要保障各個群體在城市升級過程中的需求和權益。通過全盤分析研判，各個存量項目在城市未來中的角色會逐漸清晰，根據城市以及各個存量項目的更新需求，凱輝高德會匹配導入相對應的資金和商業産業資源，並在最具潛力的重點項目上，配置最優資金和資源，以此作為引擎，撬動整個城市的發展動能。

《南方日報》一直在持續關注凱輝高德，他們的評價是：

“凱輝高德着眼于繫統化的全局理念匹配資源，優化利用每一處承載着自身價值與意義的載體，實現總體的最優價值與提升，以人為本，摸得到樹木，看得見森林。”

談子信做的是城市增值的生意。通過長時間的繫統優化運營培育，提升城市整體效益之後，再從增值部分中分享收益。

所有的人都覺得談子信蠢。這怎麼算得過帳。

談子信的思考卻是：經過三十年的努力，我們的城市病已經很嚴重，嚴重到“頭疼醫頭、腳疼醫腳”不管用了，如果不能用科學的理念、全局的觀念去做繫統化的調整，很多城市的發展會陷入萬劫不復的境地。

談子信常言要做“難而正确的事”，既然笃定這是一條光明大道，那麼再艱難也要走下去。

打造城市的利益共同體

談子信打造了一個中國城市更新投資運營繫統，将城市更新所需要的大數據、資金、産業、商業、智庫、運營機構、科技、人才等資源整合，構建價值與利益共同體，為城市提供全體繫的咨詢、資本、資源導入和城市運營監控服務，打造真正意義上的“數據化、繫統化、生态化”城市。

談子信的城市更新是以存量實體的改造為切入口的，這符合他作為地産商出身的背景。

但他只是将存量地産改造視作起點。存量改造可以改變城市面貌，創造新的城市體驗，嶄新的城市體驗凝聚和吸引人才，人才創造新的發展機遇，于是便會産生新的産業機會，新的産業最終創造和累積财富。這才是談子信笃定的中國城市更新路徑。

城市更新一定要發揮政府的主導作用。談子信稱，凱輝高德會與政府成立平台公司，不是做咨詢報告拿全款付費，而是采用風險共擔、利益共享機制，驅使各政務機構和部門互相高效配合，一同對結果負責，構建以高效低成本激活各方的責、權、利的利益共同體。

除了政府，這個利益共同體更重要的部分是凱輝高德整合回來的城市更新資源企業。包括城市數據、城市智庫、城市更新資本、城市運營商、城市産業、城市商業、高端人才渠道、城市品牌營銷八個闆塊。據悉，1200家産業企業、6000個商業品牌、30個跨界創新品牌優先級合作關繫；200多個房地産收並購基金及相關金融渠道、1000億存量改造資金管理體量；300多個商業及産業運營服務商，适用于各種類型的存量地産項目，組建了這個前所未有的城市更新生态平台。

在機制上，凱輝高德與政府、資源企業共建平台，與各方構建風險共擔利益共享機制的利益共同體。

在路徑上，通過資源整合匹配、導入能力，繫統優化運營再從增值部分中分享收益。

以這樣的模式和運營培育的思路，讓不少地方政府認識到整體城市更新的潛在價值，能夠形成政府、城市、産業以及各方主體的最優價值生态鍊。

凱輝高德已經接受西安市雁塔區政府的委托，負責10.9平方公里的小寨商圈的城市更新和商圈規劃運營工作，計劃三年内将該片區打造為社會消費品零售總額超過350億元的國際化創新型智慧商圈。

凱輝高德綜合運用大數據調研、科學規劃定位、優化項目布局帶來商業轉型升級，同時做好歷史文脈傳承與商圈整體運營管理繫統，形成良性循環的生态圈。

在業态方面，為雁塔區小寨商圈導入購物休閑、餐飲、文體雙創、國際商務、現代服務等，涵蓋年輕時尚商品消費、文體産業、以及商務與服務業資源，形成吃、喝、玩、購、娛、遊及商務完整的消費産業鍊，保持高度的資源互補與客群粘性。

基于對談子信和凱輝高德價值理念和專業度的認同，在剛剛過去的9月，汕頭市龍湖區政府也已與凱輝高德達成了城市更新合作。凱輝高德為汕頭市龍湖區引入數據化、繫統化、生态化的城市更新繫統，對該區進行空間和内容的全面優化，最終提升區域價值，助推片區和城市的全面發展。