解局 | 京東的長租生意

觀點地産網 “雙十一”的遊戲玩了十年，電商間的競争依舊激烈，不過這一次，劉強東為京東添了新的籌碼——長租公寓。

11月8日，京東房産宣布推出其長租公寓品牌“京品公寓”，同時開放位于北京條瑪社區立水橋店首個樣闆間。

據介紹，“京品公寓”分為“輕裝修”與“重裝修”兩種，其中“輕裝修”主要面向新公寓，着重于軟裝改造，“重裝修”則主要面向有一定使用年齡的老公寓，在“輕裝修”基礎上進一步整合京東平台的設計和裝修。

京東表示，計劃于“雙十一”期間在北京、上海兩地各上30間公寓進行限量公測，後續将逐步在全國範圍推廣。

京東房産總經理曾伏虎表示，京東房産還聯合我愛我家相寓、蛋殼公寓、熊貓公寓、優客逸家等長租品牌，未來會推出更多房源。

有趣的是，京東選擇在“雙十一”這個節點推出長租公寓品牌，無疑讓這場電商大戰火藥味更濃。此前，京東在房地産業務上一直稍慢于對手阿里巴巴。

長租生意

雖然關于長租的争議始終不斷，但京東似乎並未受到影響，在去年10月成為北京住房租賃市場的支持平台後，京東便馬不停蹄投入租賃市場。

不過，作為一家互聯網公司，京東在長租公寓里的生意邏輯與傳統地産企業也有所不同。

據觀點地産新媒體了解，在此次推出的樣闆間里，京東房産僅參與了京品公寓的房間裝修工作。

也就是說，京東房産不用處理最前端的房源問題，而是通過與長租公寓品牌或者房企合作的方式擴大市場。比如此次推出的樣闆房，就是京東與北京的長租品牌條瑪青年社區合作推出。

據京東房産方面介紹，京品公寓僅僅是京東房産與品牌公寓合作的一種形式，是其進行更高品質房源的嘗試。據曾伏虎介紹，“京品公寓”主要利用京東自身商品能力、交易能力、裝修與設計能力等，通過對合作的品牌公寓進行煥新升級，打造京東的專享房源。

目前，房源數量也只有小範圍的30間，與其他長租公寓品牌而言，這個數量在整個市場里幾乎只能泛起小小漣漪。

但值得一提的是，京東房産還聯合了我愛我家相寓、蛋殼公寓、美麗屋、碧桂園“BIG+碧家國際社區”、熊貓公寓、優客逸家等公寓，為市場帶來更多房源，並在京東房産平台進行出租。

事實上，在京品公寓推出之前，京東就早已一步步介入租房市場。

2017年10月20日，京東旗下全資控股的北京京東尚科信息技術有限公司，被選中為北京住房租賃監管平台技術合作項目單位，從而獲得進軍住宅租賃市場的入場券。 

2018年6月18日，京東與熊貓公寓達成戰略合作，宣布将實現線上線下的跨界融合，用無界零售重構租賃市場。

具體而言，一方面，京東利用其貨源優勢，從供應鍊、家居産品等維度“支持”熊貓公寓發展，降低公寓品牌規模化中的成本壓力。

另一方面，公寓通過上線京東購物平台，導入京東強大的線上資源，實現跨界的客戶引流。

實際操作中，在今年618活動上，北京熊貓公寓、優客逸家推出首月租金優惠活動，成交量在1000間以上。

經過一繫列活動對用戶喜好的測試，9月28日，京東房産正式上線“京東直租”業務，提供包括裝修配置、前期看房、租後管理、退租等全流程服務。

及至今年“雙十一”，京東正式推出了自有長租品牌“京品公寓”。

對于介入長租公寓的原因，曾伏虎曾表示，“希望在一個新的維度上為京東帶來新的流量入口。京東有1000萬的PLUS用戶，整合上京東在設計、裝修、家居、家電等方面的能力，就可以把它放在一個線下的公寓當中。跟公寓企業進行合作，可以把這些能力賦予出來。”

實際上，在長租公寓市場中，京東更像是一個平台和運營者的角色，通過提供産品和服務獲得盈利的可能。而與公寓直接面向C端不同，京東則更多與B端進行合作，並通過此到達更多的C端用戶，形成閉環。

地産軌迹

有數據統計顯示，截至2017年末，京東拿到或簽約土地已經超過600萬平方米，這幾乎相當于一家小開發商的土地儲備。

然而，在曾伏虎的設想中，京東進入地産行業從來就不是要做傳統開發商，而是做房地産電商，房地産的後市場運營。

事實上，随着互聯網電商的發展，與地産行業結合已是大勢所趨，不過早期的行業條件和環境還不夠成熟，兩者只能做一些相對簡單的結合。

比如，2014年京東就曾在“雙十一”等節日攜手遠洋、綠地一衆房企，嘗試衆籌購房促銷等活動；2015年，和萬科、中信、保利、碧桂園等合作推出特價房。

但其實類似的合作對京東而言並沒有太多的技術發揮空間，在地産業處于上升期的環境下，新房基本不用擔心銷售情況，這樣的促銷、特價活動也沒有太多的市場。

因此，類似的合作在2016年後就基本沒有繼續，直到2017年10月，京東正式成立房地産事業部，並由原搜狐網副總裁、搜狐焦點總經理曾伏虎任總經理。

彼時，曾伏虎還為京東房地産定下了“5年計劃”，上線後的京東房産将覆蓋住宅、商業地産、特色地産等市場，提供反向定制服務，並将在5年内成為流量、線上交易量雙料冠軍。    

顯然，京東為其房地産+互聯網業務畫了一張巨大的藍圖，但從目前的情況來看，還僅僅是個開始。

2017年10月，京東房産頻道正式在京東APP上線，提供的業務為新房買賣，首期共82家開發商和35家服務商入駐，涉及2027個項目，覆蓋超過20個城市，其中不乏其中碧桂園、藍光集團等大型房企。    

對于房企而言，看中的是京東數以億計的流量，通過線上平台尋找目標客戶，可以幫助減少房地産行業的營銷成本。此外，通過整合京東的供應鍊優勢，為消費者提供更多購房後的服務，提高開發商的競争力。

據京東方面透露的數據，過去一年已有超過30000名消費者通過京東房産平台找到了合适的新房，京東房産新房業務的訂金交易流水超過1億元。

不過，除了導入流量和後期服務功能，京東房産頻道目前還沒能提供更多技術賦能的服務。

比如，通過對用戶消費和需求調查尋找更為精準的客戶，或者更進一步直接搜集用戶對房屋的定制需求，以幫助房企打造出真正符合用戶需求的爆款，實現項目的溢價。

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