夢想改造家 張紀文的萬村難題

觀點地産網 東方衛視每周五播出的《夢想改造家》，是一檔大型裝修真人秀節目。節目通過委托設計師對老舊房子進行整體改造，實現看似不可能完成的家裝夢想。

最新一期的改造對象是廣州海珠區一幢四層磚混小樓，這棟占地面積22平方米高12米的居民樓，被周邊鄰居的房子緊緊圍着，通風不好，光線不足，給人一種逼仄、壓抑之感。

如何在不破壞房子原有格局的前提下改善居住環境，這是房子主人譚小姐的困惑，也是無數城中村居民的煩惱。

在城市快速發展當下，不斷提升的居民收入，使得不少人對日常生活質量有了更高的要求。住房，作為人的安身立命之本，自然是重中之重。

通過微改造為住戶提供更佳的居住環境，這是東方衛視一衆“改造家”的夢想，或許也是萬科高級副總裁、南方區域本部首席執行官兼深圳公司總經理張紀文的夢想。

只不過，作為一家大型房企的管理層，張紀文的目光所至，不是這種獨門獨戶、小打小鬧式的改造，而是整個深圳的城中村。

在政策東風之下，他很快付諸行動。2017年7月5日，作為改造主體的深圳市萬村發展有限公司在萬科大梅沙總部宣告成立，張紀文的夢想行動也有了一個具體代号——萬村復蘇計劃。

這個計劃的首個試點項目落在了有着深圳“IT第一村”美譽的崗頭新圍仔村，随後陸續走入玉田村、景樂新村、上角環村、懷德芳華小區、石廈村、平山村、大梅沙村等，累計涉及近100個城中村。

在張紀文的夢想中，通過萬科復蘇計劃，作為無數深漂寄居的城中村，必将成為深圳續寫輝煌的基石。

只是，在漲租輿論、效益疑問等諸多因素的影響下，這張勾勒了無限美好的藍圖，尚未完全展開，便遭到了來自現實的多重壓力。

夢想改造家

或許是萬科總部恰好位于張紀文所轄的區域内，因此與王石、郁亮乃至新晉總裁祝九勝相比較而言，南方區總顯得格外低調。

哪怕是“萬村復蘇”已經發布一年多，作為主導者的張紀文也並未在公開場合為這個計劃喊話。但這並不代表他不重視，相反，這位喜歡到泊寓了解租客想法的區首，對這項業務抱有極大的熱情。

他低調，但可以請更有分量的人造勢。因此，在4月22日深圳萬科主辦的2018年城市共創大會中，我們可以看見，張紀文靜坐台下，已經宣告退休的萬科創始人王石罕見地現身站台。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對于這些城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”王石拿着卡片，時不時地低頭念着：“‘萬村計劃’已經探索出比較成熟的模式。”

“城中村綜合整治+物業管理+城市化商業運營”，是萬科對城中村進行改造的模式。具體而言，萬科通過對城中村物業承租，進行統一改造，並對基礎設施、生活環境全面提升，而承租的物業未來将統一改造成長租公寓萬科泊寓，並植入物業管理、社區商業等内容。

根據官方資料披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區内城中村91個；城中村農民房或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

很明顯，張紀文想要撬動的是一個極為龐大的蛋糕。他将首個試點項目放在了有着深圳“IT第一村”美譽的崗頭新圍仔村，随後陸續走入玉田村、景樂新村、上角環村、懷德芳華小區、石廈村、平山村、大梅沙村等數十個城中村。

數據顯示，截至2017年底，萬科已在萬村計劃先行城市深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村。2018年，萬科的目標是在深圳改造100個城中村。有業内人士稱，目前萬科已經進入80-90個左右城中村。

不止深圳，王石在城市共創大會上對這項業務還有更遠的期待：“一個城市100個城中村，乘以100座城市，不就一萬了麼？要是在全世界範圍，我看一萬後面還要加個零。”

萬村的復制最先出現在廈門，8月8日，廈門萬科與廈門市湖里區枋湖社區居民委員會簽署合作框架協議，承諾林後社、安兜社的整村更新提升進行統一規劃、統一租賃、統一改造，並在改造後植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營内容，這與深圳萬村的模式如出一轍。

萬村的難題

“城中村是無數深漂們夢的起點，而深漂們的夢，支撐了深圳的夢，是城中村支撐了深圳的崛起。”一手推動萬村計劃的張紀文，夢想着改造完成後的城中村，能夠成為深圳發展的新基石。

但理想與現實之間，總是隔着不遠不近的距離。萬村業務如火如荼開展的同時，改造所帶來的租金上漲和原有租戶之間的矛盾卻愈演愈烈，並最終爆發在富士康員工6月份抛出的一封公開信中。

這封公開信中，富士康員工将矛頭直指萬科，聲稱萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造，完成後預計城中村房租将翻2-3倍。

面對不斷泛起的輿論聲，萬科抛出一組相對數據，證明改造前後的單間租金價格處于同等區間，並承諾在改造成本較高的情況下，仍會努力維持單間公寓的月租金穩定。

不過，作為一家上市企業，萬科不僅要面對外界輿論所帶來的壓力，還需要應對内部的效益考核。

雖然萬科管理層時常對外表示，對長租業務沒有盈利要求。但無法覆蓋成本、算不過賬的事情，總會有适時而止的時候。

11月8日有媒體報道稱，張紀文已經下了命令，将全面暫停萬村計劃簽約新房源，後續啟動時間待定，“至少要等到明年4月份”。

雖然萬村方面回復觀點地産新媒體時表示，上述消息不屬實，萬村的業務一切正常，但對于該報道中指出的原因，並沒有予以回應。

報道指出，萬村目前仍然是一條獨立的業務線，沒有與萬科内部完成整合，導致工程進度嚴重滞後，每月空轉租金高達數億元，回流的租金極少；其次，萬科進駐偏遠區域，競争使得拿房成本上升，租客群里支付能力下降，收益率不理想。

最後，深圳市相關監管部門開始對城中村租金有了更加細致的價格管制措施，規定每年租金漲幅不能超過6%，萬科付給農民房業主的租金漲幅也是“3年遞增10%”，意味着萬科的長租公寓房源每年漲幅不能超過3%。

觀點地産新媒體了解到，自去年深圳提出“十三五”期間，将通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、規範管理以來，不少房企、銀行、中介機構開始涉足深圳城中村改造，發展住房租賃。

業内人士認為，随着越來越多的主體機構參與城中村改造，城中村業主對租金的預期将會提高，萬科現在遇到的租金、成本等問題，都将會成為行業的共性問題。

事實上，作為快速城市化階段的誕生品，無論是大拆大建，還是綜合整治，城中村改造都注定是一個復雜的、多方利益博弈的過程。在深圳大力推動綜合整治的當下，實現長期穩定的發展，仍然需要政策的引導。

11月5日，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（征求意見稿）。

總體規劃中最受關注的一條，就是“控制城中村拆除新建類改造項目的節奏，确定未來7年内保留的城中村規模和空間分布。有序引導各區開展以綜合整治為主，融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村更新”。