融創朋友圈擴容 入局義烏41億商住地逆市收地邏輯

觀點地産網 一筆好的買賣勢必對雙方都有利。

11月2日晚間，小商品城發布公告稱，将與融創設立合資公司共同開發義烏項目，該項目是小商品城8月22日以41億元拿下的商住地塊。

有分析認為，引入融創，小商品城不僅可以分散投資風險，更有利于項目價值的放大。

對于融創來說，通過合作的方式入局義烏地塊，以較小的投資金額撬動較高杠杆，獲得較為豐厚的回報率，也是一種性價比高的策略。

值得注意的是，近幾月，“拿地穩健”的融創似乎有些特立獨行。在市場冷靜期、不少企業收縮的時候，開始了逆市收地步伐。

合資入局義烏

11月2日晚間，浙江中國小商品城集團股份有限公司公告稱，公司将與融創設立合資公司共同開發義烏項目。

合資公司注冊資本約1.02億元，商城房産以其持有的100%項目公司股權評估作價出資，出資金額約5000萬元；融創子公司鑫恒以貨币資金出資，出資金額約5200萬元。

合資公司由商城房産持股49%，融創鑫恒持股51%。

同時，融創鑫恒将向項目公司提供第一筆借款8億元（含履約保證金1億元），用于歸還項目公司欠商城房産或其關聯公司的借款。在12月12日前，融創鑫恒向項目公司提供借款和向合資公司出資合計2億元，用于支付第二期土地出讓金。

也就是說，融創共将提供借款和出資額10.52億元用于義烏項目。

據悉，該項目為義烏有機更新向陽-市場片區C、E商住地塊，總用地面積約9.16萬平米，規劃容積率為2.2-2.5，位于義烏市稠城街道，東至江濱路，南至縣前街，北至義東路。

8月22日，小商品城全資子公司商城房産以底價40.8億元競得該地塊，已于10月12日支付第一期土地出讓金20.4億元（含已支付的競買保證金），第二期土地出讓金20.4億元将在12月12日前支付。

就此事項，中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁告訴觀點地産新媒體，小商品城資金力度還是比較有限，資金整合、分散投資風險是此次引入融創最基本的考量。

同策咨詢研究總監張宏偉對此表示認同，他稱，雙方在合作上肯定存在契合點。

對小商品城來說，不僅能夠通過合作引入一方資金，更有利于項目價值的進一步放大。畢竟，住宅是融創擅長的領域。

對于融創來說，入股、收並購都是拿地性價比高的方式和手段，可以以較小的投資金額撬動較高杠杆，獲得較為豐厚的回報率。

張宏偉進一步指出，義烏是一個購買力比較強的城市，最特殊的在于它的城市屬性。城市不大，卻是全球最大的小商品集散中心，也是出口加工比較有特色的快裝經濟帶，曾被聯合國、世界銀行等國際權威機構确定為世界第一大市場。

對于融創不止一次在公開場合中提及将聚焦一二線核心城市，宋丁認為，義烏拿地是一個特殊案例，不能代表融創回到三四線，一二線還是主要房地産商投資落地的空間。

逆市收地邏輯

在調控從嚴、企業銀根收緊的現狀下，土地市場降溫明顯，地塊流拍、延期拍賣、底價成交的現象數見不鮮。

據不完全統計，今年前三季度，全國300城市共流拍449宗住宅用地，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。

“入冬”似乎成了行業的共識，但觀點地産新媒體注意到，在不少企業收縮的時候，融創開始了逆市收地步伐。

收並購一直是融創的主要獲儲方式，近年來並購拿地的比例也在持續上升。一份研究報告顯示，融創並購比例由2014年14%提升至2017年87%。截至2017年末，並購獲取的土地在存量土儲中占比達75%，公開市場獲取僅占25%。

有市場分析人士告訴觀點地産新媒體，融創采用收並購的方式，可以有效避開競争，從而低成本獲取資源，推動拿地成本不斷下移。

數據顯示，融創的拿地成本/銷售均價由2014年45%下降至2017年的23%（收購萬達項目大幅降低公司拿地成本），而同期5家A股龍頭（萬科、保利、金地、招商蛇口、新城）則由32%提升至42%。

類似此次與小商品城的合作開發，也是融創常用的拿地方式之一。上述分析人士稱，合作是並購的延伸和升級。

他進一步解釋，許多中小開發商擁有土地資源，但缺乏龍頭房企的操盤能力、融資渠道以及品牌溢價等資源。

融創通過並購、合作等方式不僅擴充了土儲，同時可以在市場上積攢口碑，因此合作開發也可以達到雙赢的效果。

事實上，融創逆市擴張不是第一次，以2014年作為參照，那時，市場普遍認為房地産行業将由增量的黃金時代進入存量的白銀時代。

因此，很多房企開始采用相對保守的策略，放緩拿地節奏，留存賬面現金，並穩步降低杠杆。

融創卻在市場冷淡期采用了較為激進的策略，擴大杠杆，将大量資金集中投入到一二線核心城市拿地，大量擴充土儲並借此布局全國。

據觀點地産新媒體了解，2015、2016、2017年融創拿地面積分别為1015萬平米、4773萬平米、6764萬平米，分别同比增長191%、370%和42%，年平均拿地4184萬平米，高于同期A股房企的拿地水平。

其中，萬科年平均拿地3493萬平米、保利地産2357萬平米、新城1809萬平米、金地集團712萬平米和招商蛇口689萬平米。

如今，逆市拿地的歷史似乎正在被重演。據了解，10月以來，要“審慎拿地”的融創已在鄭州、青島、南甯、甯波等地均有落子。

“逆市拿地是大企業必須操作的策略，現在很多地底價就可以拿下來，對于很多開發商來說是不錯的機會。”宋丁解釋說，大企業由于項目多、資金鍊長，回旋余地會比小企業大很多，因此不用在市場很熱的時候搶“地王”。

一切好像都可以得到印證，在公認的市場冷靜期，碧桂園、萬科、保利等企業都絲毫沒有停下擴儲的步伐。萬科在高喊“活下去”的同時，也在不斷拿地。

但宋丁同時指出，企業需要有足夠的資金和定力堅持到下一個房地産周期，市場調整期的抄底邏輯一定是對的，只有把握機會拿下低成本、性價比高的地塊，未來才會有好的投資回報和收益。

炒股原則“低買高賣”同樣适用于房企土地投資，但如何把握住“低買”的時機並不容易。

“現在就是投資、拿地、收並購的機會，這種機會會一直持續到明年上半年。”張宏偉對此稱，現在地塊都以底價或低溢價成交，土地價格在逐步回落，趨向合理。

查詢融創中期報告，上半年新增土地儲備約2920萬平米，其中權益面積約1545萬平方米，平均土地成本3620元/平米。

截至2018年8月30日，融創及聯屬公司土地儲備總面積約為1.6億平米，權益土地儲備面積約為1.12億平米，另考慮舊改等協議狀态的土地，融創及聯屬公司土地儲備總面積約為2.31億平方米。