商業志 | 綠地長路

編者按：2018年，新商業浪潮下，時代在變化，商業的變化也愈加迅速。

進入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業新趨勢。因為傳統和創新之間有着鴻溝需要跨越，商業與各行各業更需要建立完美的連接。

2018觀點商業年會即将到來之際，觀點地産新媒體放眼全國商業版圖，選擇一繫列代表性商業地産發展商、運營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標杆，希望以此為契機，呈現商業語境下的企業變革、創新大圖景。

觀點指數 成也商辦、敗也商辦，在人們的印象中，很長一段時間里綠地是憑着商辦項目的差異化策略沖進第一梯隊，甚至超越萬科成為銷售榜首，風光一時無兩。

不過，随着政策和市場的轉向，大量的商辦物業卻成為綠地迫切需要消化的庫存，為保證規模，審時度勢的張玉良近年也找到了小鎮、高鐵新城等大盤項目作為“替補”。

雖然曾經占據半山的商辦受種種因素制約，但在張玉良的多元化版圖里，商業卻始終是不可或缺的部分。

近日，綠地集團發布核心産業戰略升級計劃，除了宣布組建規模發展迅速的基建集團，還将旗下的“商業集團”更名為“商貿集團”。

在消費行業不斷升級的環境下，張玉良換了玩法，再一次跟随潮流做起零售商的角色。

另一方面，根據規劃，近年來正不斷擴張的國際酒店集團也換上了“綠地酒店旅遊集團”的招牌，並提出要在2019年實現酒店業務資産證券化，2021年則要實現旅遊業務資産證券化。

值得一提的是，早在2016年綠地就曾提出要将19家估值約210億的酒店資産打包新加坡REITs上市，只不過這一龐大的計劃至今未能實現。

顯然，在強調多元化協同且懂得審時度勢的張玉良眼中，無論是占據各個城市天際線的超高層建築、小而精的社區商業，還是零售消費、酒店旅遊，商業依舊有許多可以挖掘的價值。

而根據張玉良最新的計劃，在未來三年實現營收萬億的目標下，綠地商貿和酒店旅遊闆塊亦分别要貢獻500億及200億。

從商辦到商貿零售

與一直聚焦住宅業務的萬科不同，從2005年起，綠地的重心就開始向商業地産傾斜。

2014年，綠地以2408億元的銷售額超越萬科登頂房企銷售排行，那一年，綠地的商辦物業銷售比例也超越住宅，在北京區域，其商住項目占比甚至達到90%以上。

在産品模式上，超高層建築一向是綠地在商業地産領域内的重要標簽，從2005年打造的第一座超高層項目——南京第一高樓紫峰大廈起，綠地已落地的超高層項目超過24棟，幾乎是全國總數的四分之一。

一般來說，超高層、商業辦公項目結算周期與住宅項目相比普遍較長，資金沉澱大，這也是制約許多房企選擇這一模式的重要因素。

但在張玉良的規劃中，通過超高層項目可以獲得大量低成本土地，再以住宅反哺商業；具體的操作模式上，綠地則是采取“滾動投資”，建築商墊資15%，再将辦公樓、住宅售賣以回籠資金；持有的酒店、商場等物業做抵押貸款，以此資金再建其他超高層。

不過，随着商業版圖擴大，越來越多的資金沉澱以及漫長的投資回報期，綠地也不免遇到現金流問題。

财報顯示，2017年以前，綠地經營活動産生的現金流量淨額基本為負，而資産負債率也在逐年上升。

為此，在操作超高層項目的模式上，一向獨立操盤的綠地也開始改變。

2017年8月，綠地引入金茂共同開發南京未來第一高樓，此前的一個月以90億拿下南京江北新區CBD百萬平超級綜合體項目。2015年，綠地聯合融信以47.21億元拿下位于上海虹橋商務區的徐泾會展中心地王。

對綠地而言，在商業投入的巨大資金壓力下，開始嘗試不将太多資源放在一個項目上，轉而采取合作的模式，以緩解資金壓力。

另一方面，2017年，綠地商辦物業最密集的北京、上海受到政策限制，“去庫存”成為綠地對内對外最常提及的策略，商辦對綠地銷售的貢獻逐年降低。

值得一提的是，在超高層項目光環和商辦物業的折戟下，購物中心和消費零售的緩慢成長則為綠地的商業發展提供了另一種可能。

據觀點地産新媒體了解，綠地在北京、上海、武漢、西安、南昌等城市持有9座缤紛繫商業項目，單個體量在5-10萬方左右，即典型的社區商業模式。

不過因為自持體量較小，在龐大的綠地體繫和内地商業市場，缤紛繫列並沒有産生太多影響力。

事實上，傳統購物中心模式也並非張玉良眼中的藍海，擁有強大海外資源的綠地将目光投向消費與進口貿易。

數據顯示，在大消費闆塊，綠地以中産階級為目標客群打造的G-Super全球商品直銷中心已擁有近50家零售門店，其中，近7成為進口商品。

作為國内最早出海的房企之一，在地産開發和基建之外，綠地也将大消費闆塊放入了海外戰略中。

根據最新資料，綠地商業闆塊已打造了消費零售、進口貿易、商業運營、物流地産等四大業務闆塊，未來三年，綠地商貿集團的目標是2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長，到2021年營業收入達500億元。

輕重並舉與資産證券化

重資産投入、回報周期長，對開發為主的房企來說，商業地産從來都是不容易算賬的，不斷攀高的負債也使得張玉良不得不轉換綠地一直以來的商業重資産策略。

另一方面，随着國内金融行業的發展，存量時代下“輕重並舉”模式和資産證券化開始成為地産商解決資金問題的途徑。

2015年末，綠地宣布以55.43億元的總代價轉讓全資擁有的6個商辦項目的股權及債權，交易對象為基金公司，嘗試通過基金方式進行商辦物業金融化。

進入2016年，綠地再以34.13億将其持有的黃浦江沿岸E16-2地塊轉讓，同時保留代建開發及管理運營的業務，對持有商業物業采取輕資産模式管理。

而在綠地的資産證券化嘗試中，最具代表性的則是試圖将酒店資産打包，前往新加坡以REITs形式上市。

2016年3月，綠地發布公告稱，與荣耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地産投資信托並拟在新加坡證交所主闆上市。

該酒店業投資信托将從綠地手里收購19家位于中國境内的酒店物業，總計價值約為210億元。根據協議，綠地計劃在該信托中認購30%份額，並繼續參與對酒店的管理。

然而，時隔兩年，這項價值210億的REITs産品仍舊沒有實質進展，在2017年5月舉行的股東大會，張玉良曾透露：“經過一年的審批，目前已拿到批文，不出意外年内應該可以正式發行。”

近期發布的未來三年戰略規劃中，綠地再次明确提出，争取2019年實現酒店業務資産證券化。

需要指出的是，相比于辦公樓、購物中心等回報相對較高的物業，國内酒店實現資産證券化的成功案例並不多。

2014年，開元酒店在香港成立了開元産業信托基金，集資款項總額約為6.75億港元，成為首支中國酒店REITs；2016年，世茂也曾發行規模為26.9億元的酒店資産證券化項目。

業内人士指出，不經過管理升級和更新改造，單純的酒店用比較高的成本和經營費用做REITs，有可能脫離不了主體信用，最後回到偏融資的事情，特别是非五星級酒店。

另一方面，超過200億的發行規模、以及綠地酒店資産的營收表現也降低了發行的可能性。今年4月，綠地國際酒店管理集團總經理李瑞忠坦言，這個計劃兩年前推出，最後可能會流産，現在在做拆分，以後以小項目來做。

雖然酒店資産證券化進展緩慢，但沒有影響綠地開始着手辦公和購物中心的證券化。

最新的消息顯示，近日綠地控股成功發行總規模為10.53億的CMBS，其底層資産就是位于北京、 上海核心一線城市的3個物業，分别為北京大興綠地缤紛城、上海長甯區貝多芬廣場以及上海甯夏路&曹楊路物業，三處物業的抵押估值合計約17.03億元。

值得一提的是，随着國内金融壞境發展，以及政策對資産證券化的開放，綠地商業物業資産證券化未來或将迎來轉機。