轉戰英倫地産，中國買家的邏輯你get到了嗎？

近兩年來，正值“脫歐”時期的英國，房地産市場十分火熱，不少中國投資者積極布局英倫。

基于企業自身的資金、團隊、操盤經驗及戰略等方面的不同，以及對當地實際的市場環境判斷差異，中國買家進入英國的方式不盡相同。條條大路通羅馬，它們的投資選擇背後代表了企業在适應環境與追求回報之間做出了平衡，這些值得我們研究及借鑒。

商業還是住宅？

中國買家對英國地産的投資類型包括寫字樓、酒店、住宅、公寓、産業園等，而不同的群體投資傾向也有明顯的差異。

從近兩年的數據來看，港資房企在英國收購寫字樓為主的持有型物業居多，内地房企更偏愛以住宅為主的開發類物業。

其中2017年，中國買家在英國共計達成46筆交易，寫字樓物業交易占22筆，包括英皇集團、華人置業、新鴻基、南豐均有投資；住宅物業占6筆，富力、泰禾等内地房企參與了4筆。2018年截止目前共成交24筆，寫字樓物業占11筆；住宅物業占7筆，内地房企參與了5筆。

一擲千金還是“小而美”？

買入資産類型不同，資金投入額度也有很大差異。港資企業杠杆低，注重現金流，有充裕資金買入成熟的寫字樓物業，交易金額大多在2-12億英鎊之間。

投資金額占據榜單前列的房企均來自香港，它們不約而同瞄準了倫敦兩大金融城：老牌金融城和金絲雀碼頭。

其中，中渝置地以11.35億英鎊買下了倫敦金融城最高樓——奶酪刨摩天樓（122 Leadenhall Street）；李錦記耗資12.8億英鎊收購對講機大樓（Walkie Talkie），刷新倫敦房産歷史收購紀錄；此外，長實10億英鎊收購倫敦瑞銀大樓……

中資企業則因為外匯管控、金融去杠杆等因素，在境外投資受限，因而選擇住宅地塊開發更實際，單筆交易多在1億英鎊以下。

2017年3月，富力斥資6000萬英鎊買下了位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近地塊進行住宅開發，實現首次進入倫敦。2018年2月，保利通過合作的方式，收購位于英國倫敦北四區Mill Hill的一處大型住宅開發地塊，作價7465萬英鎊。

同年4月，碧桂園聯合一家香港基金，買下位于倫敦東二區的住宅開發地塊Ailsa Wharf，買地價格約8000多萬英鎊。該項目地塊位于金絲雀碼頭金融城與奧林匹克公園之間，在過去一直是倫敦“被遺忘的角落”，這種投資非中心區域的做法，很符合碧桂園的一貫作風。

租金回報or銷售回款？

對英國房地産市場更為熟悉的港企多以持有物業為主的投資方式進入，盡管回報周期長，但能收獲高于亞洲且穩定的租金收益，同時又能享受資産增值帶來的收益。

比如2018年6月長實收購的倫敦金融城寫字樓5 Broadgate，預計年租金回報率約3.95%；同月南豐集團收購的倫敦金融城寫字樓90 Queen Street，預計年收益率約5%。

反觀内地房企，國内排名靠前的開發商，多采取與金融機構或者本土開發商合作開發的方式進入英國，通過銷售快速回籠資金，回報周期短。

例如萬科和倫敦本土開發商Galliard Homes合作的The Stage于2016年推出銷售。該項目是萬科在倫敦的首秀之作，共有412套房源，項目坐落在倫敦帷幕劇院的遺址上，位置絕版。預計售價人民币600萬元-1000萬元，被解讀為主要面向中國龐大的買家群體。11月26日，觀點2018遊學季—英國站将會現場考察這個項目，由Galliard Homes董事長Stephen Conway為大家講述它的開發理念與運營模式。

而另外一個典型項目Principal Tower，它是倫敦老金融城全新的最高的住宅項目，大樓50層高，與緊挨的寫字樓項目互為輝映，是金融城目前唯一的高檔住宅項目及寫字樓項目。因為稀缺的地理位置與超級豪宅理念，吸引一衆本土及香港買家。設計團隊為全球知名建築師事務所Foster+Partners——代表作有北京首都機場、大英博物館等。11月28日，觀點2018遊學季—英國站考察Principal Tower。屆時，該項目的主設計師Rony Imad及開發商高層親自分享它的模式與投資回報。

經歷了轉戰英倫地産的初級階段，中國買家開始嘗試新的方式和途徑。近日，南豐集團收購倫敦本土開發商Endurance Land，切入上遊開發和改造市場，這是近幾年第一次通過這種方式進入英國地産市場。

金九銀十，相比港資房企繼續瘋狂買進，内地房企動作寥寥可數，但相信未來會有更多其它方式進入英國市場。

無論是何種方式進入英倫，都是基于過往的成功經驗進行判斷從而追求理想回報。

其實，倫敦很多典型項目背後都有一個值得借鑒的故事。無論是26-28日考察多個企業及項目並直接與本土企業董事長進行合作交談，還是24日知名的資本投資家Jonathan Baines劍橋講述一個個倫敦投資案例，都可以幫助内地房企了解英國及倫敦房地産現狀與走勢，了解内地房企在英國如何獨立投資或者合作開發？如何從土地、項目規劃、建築監理、資本全程介入到獲得安全合理的投資回報？

知己知彼方能百戰不殆！

11月23-30日，觀點學徒計劃·2018遊學季—英國站，帶你洞悉英國房地産市場，發現價值窪地，學習借鑒前行者的成功經驗。

更多活動内容，詳見後附日程。

2018觀點商業年會暨觀點學徒計劃·遊學季

香港-英國站行程安排

11月20日 抵達香港

全天 香港報到

晚上 香港愉景灣 高層内部分享會

與查懋成先生及鄧滿華先生近距離探讨愉景灣特色小鎮全産業鍊運作思維以及大盤綜合開發模式

11月21日 香港

上午 觀點學徒計劃·2018遊學季——香港站

走進香港愉景灣，實地探訪住宅、社區商業、文旅、物業、教育多位一體的環保綠色小鎮成功運營之道

中午 總裁午餐會

下午 2018觀點商業年會

【主題】新商業浪潮：重新連接

開幕聚焦：新商業浪潮 看得見的未來

市場洞察：新消費趨勢下的模式創新

産業路徑：城市更新與商業存量進退

價值圖譜：商業地産投資與並購機會

行業風向：新零售與下一風口的想象

資本回聲：商業與金融的不完美世界

下午 2018中國商業地産發展年度報告 發布

晚上 2018年度中國商業地産TOP100暨商業表現獎頒獎盛典

晚上 2018觀點商業年會招待晚宴

11月22日 香港

上午 觀點學徒計劃·2018遊學季——香港站

走進知名投行建銀國際，由建銀國際董事總經理曾粵晖先生分享融資及資本策略

晚上 乘坐香港至英國航班，前往英國

11月23日 英國

上午 前往劍橋大學

下午 走進劍橋這個智慧雲集的科技小鎮，挖掘文化教育與商業成功結合之路

晚上 觀點學徒計劃·2018遊學季——英國站開營儀式

11月24日 英國

遊學在劍橋——世界頂級學府教授授課

上午 Colin Lizieri 教授 授課

Colin Lizieri，劍橋大學房地産研究中心主任，英國地産金融首席教授，ARES David Ricardo Medal 的獲得者，世界經濟論壇房地産峰會的主持人和發言人，是地産證券化的專家，擁有超過三十年的房地産市場研究、咨詢和學術經驗，曾與多國政府研讨城市發展與地産金融政策

上午 Jonathan Baines 分享交流

Jonathan Baines，Hobart   Partners合夥人，London International Investment Office的合夥人，曾為多家地産公司及主權基金擔任顧問，包括為新加坡政府投資公司擔任大歐洲區域的主管。有着超過35年的房地産行業經驗，在歐洲及英國管理和促成了超過40億英鎊的商業地産項目

下午 John Glascock 教授 授課

John Glascock，University of   Connecticut 房地産和城市經濟中心主任，曾任劍橋大學房地産研究主任，中國問題專家，房地産投資信托基金、住房政策、投資和資本市場專家以及跨境投資的專家，是當前英美學術及業界最著名的教授之一

晚上 劍橋校友、導師交流夜宴

11月25日 英國

上午 參觀劍橋大學國王學院、聖約翰學院、三一學院

領略國王學院的哥特式風格，聖約翰學院與金庸大俠的對聯石，三一學院的經濟與政治學習氛圍

下午 前往倫敦

11月26日 英國

上午 Galliard Homes、O'Shea Construction、BUJ Architects三大企業高管分享

由Galliard Homes銷售總監David Galman先生，BUJ Architect合夥人Guy Forrester先生分享在舊改運作模式的經驗，探索他們在地産開發的成功之道；倫敦房地産商業的投資與運營及地産建設如何與城市發展相契合；未來地産模樣及大型商業地産建築設計與解決方案

中午 考察項目 The Stage in Shoreditch

共同走進萬科在倫敦的第一個項目，探讨The Stage in Shoreditch的改造模式與經驗，尋找倫敦地産市場還有哪些價值窪地

中午 招待午宴

三大企業董事長：Galliard Homes董事長Stephen Conway先生，O’shea Construction 常務董事Rory O’Connor先生以及BUJ Architect 董事長Jameson Urquhart先生在招待午餐會，繼續與大家深入探讨投資合作各種模式

下午 考察倫敦東區項目

與學員們一同考察倫敦東區三大項目：Portal West、Orchard Wharf、Fish Island，金絲雀碼頭以及新金融城各種典型項目

11月27日 英國

上午 走進信泰資本

三大業态五位高管分享豪宅、酒店及養老，同時分享海外地産投資方面的模式及養老地産的運營與國内養老地産方面的同與異

下午 2018第六屆劍橋大學國際房地産金融與投資峰會

近三百位英倫與華資政商人士現場分享：一帶一路、中資資本如何在英國投資、高科技在地産中的運用、地産價值投資和新興地産投資（長租公寓、學生公寓、停車場、數據中心等）

晚上 峰會交流晚宴

與峰會人士在倫敦地標“奶酪刨”大廈頂層交流夜宴

11月28日 英國

上午 走進Berkeley Group（伯克利集團）

走進英國第一大住宅開發商伯克利集團，伯克利的商業戰略主要集中在五個關鍵領域:我們的客戶、家庭、地點、運營和人員

下午 考察Principal Tower

全面觸及這個全球知名的金融聖地考察金融城目前唯一的高檔住宅項目及寫字樓項目Principal Tower。該項目由全球頂級建築設計師事務所Foster Partner設計，現場由主設計師Rony Imad及開發商高層親自分享它的模式與投資回報，與學員們共同進行項目參觀，俯瞰倫敦城市中心

11月29日 英國

白天 考察倫敦商業地産及文化地産

晚上 牛劍俱樂部閉營沙龍 及 商業地産案例分析

分享嘉賓：商業地産與並購家

11月30日

下午 由英國返程至香港

*英國站僅限30人，報名截止10月31日 。