太平山頂的失落 估值最高485億港元豪宅地皮最終流標

觀點地産網 10月16日，發酵了整整一個月的香港山頂文輝道住宅項目，出乎意料地迎來流標的結果。

據香港地政總署16日傍晚公布消息，位于香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11号的鄉郊建屋地段第1211号用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在十月十二日截標時所接獲的五份標書。

此消息一出，立刻引來嘩然一片。市場十分詫異：這麼好的山頂豪宅地塊，居然遭遇流標？

觀點地産新媒體了解，這個地處全港最貴重地段的項目，自招標之日起就備受關注。

此前9月13日，香港地政總署一紙通知，宣布招標承投香港山頂文輝道用地的消息，項目将于9月14日開始招標，截標日期為10月12日。

據悉，該招標項目用地為香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11号的鄉郊建屋地段第1211号地塊，地塊為住宅（丙類）用途，地盤面積約為18.94萬平方呎，估計可建樓面約為40.43萬平方呎，最多可興建13層高的建築物。

此外，該地皮預計發展為超級豪宅項目，以混合式興建，部分為分層戶及獨立花園洋房設計，主要提供大面積豪宅單位。

彼時，有行業人士指出，山頂文輝道地皮可謂是第三季供應中最矚目地皮。此次推出招標的山頂地皮位處傳統豪宅地段，環境地點優越，且地皮規劃方正，屬極罕有的大型超豪宅項目，故預計這類買少見少的地皮入標反應不俗。

果不其然，10月12日，該山頂住宅地項目于中午截標，共有5間發展商投標，分别是長實集團、恒基兆業、嘉華國際、新鴻基地産，以及九龍倉、新世界、中海、信和置業聯合體。

如此大的陣仗令市場沸騰，不少報道甚至直指該項目将會是“全港地王”，超越去年新鴻基以252億港元投得的啟德第1F區1号地盤住宅地記錄。

據了解，此前市場對此地皮的估值存在不小分歧，預期每平方呎地價由6萬港元至12萬港元不等，總地價估計達242.5億港元至485.2億港元。

此外，由于政府提高可建樓面，項目密度提高影響估值，有測量師将估值由之前約每呎樓面地價10萬港元，調低至6萬港元。然而，以項目最新可建樓面去計算，其估值仍然達243億港元，對于挑戰全港最貴地王仍有極大可能。

加上投標發展商名單，市場對于地塊中標價格更加期待。

意外的是，4天過後，香港地政總署一紙公文消滅了地王想象。而市場最好奇的，是“地價標金未達到政府就該用地所定的底價”這一說法。

招標地皮地處香港山頂，加之供應面積龐大，常理而言應是“兵家必争之地”。就結果來看，是政府定價過高，而企業所能接受價格沒有政府預期的高？

對于此前市場估值及政府定價，萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅在接受觀點地産新媒體采訪時指出，市場高估價也是根據目前香港市場尤其山頂賣樓樓價所定，且政府也有義務使得這個稀缺地塊賣得最好價錢，如果沒到預期價位也甯可取消招標。

觀點地産新媒體了解，針對該流標結果，香港政府也于公告中表示，政府是按既定機制在市場上公開出售賣地計劃内的土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地。

此外，最近美元加息、利率變動等外圍因素也不免讓人揣測：這是否是影響此次企業報價心理的重要因素呢？而這又會給香港樓市帶來什麼信号？

“山頂豪宅是一個比較特殊的地塊環境。”紀言迅分析道。在他看來，山頂用地供應量很小，具有稀缺性，它的買進賣出所受外圍因素的影響比較小；相反，因為山頂豪宅類似于奢侈品投資，具有保值能力，它的投資趨勢往往與普通市場相反。

據了解，在香港，太平山頂一直都是香港的超級豪宅區，也是發展商、富豪乃至投資客們的熱愛，包括李澤楷、賭王女兒何超瓊等人皆住在附近。對于香港人而言，能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，甚至意味着拿到了進入“香港富豪圈”的門票。

不過，有意思的是，近年來越來越多内地買家們蜂擁至香港山頂購房，大有“占領太平山”的勢頭。有形容稱，“山頂都要說普通話了”。

有報道指，去年深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道15号。他曾公開表示，在香港逾10年，並沒有找到符合自己心願的房子，直到買了山頂這套。此外，具有“重慶李嘉誠”之稱的中渝置地主席張松橋，也先後豪擲15億港元和51億港元購入山頂兩套豪宅，合共豪擲66億港元。

可以窺見，香港山頂的豪宅地皮並不缺市場的關注目光。

“這還是一個比較特殊的樓市個例。”紀言迅分析稱，縱然整體環境使得發展商包括投資客可能持有一定觀望态度，不像此前一樣“非買不可”的心态，但這次流標的主要原因之一可能還是企業在投標價格的算賬方面存在差異。

綜合來看，或許很難完全解讀出一個原因來準确解釋此次山頂地皮的流標結果。而市場尤為關注的是，這塊地最後結果如何，能否成功找到接手者？

據悉，香港政府還會在适當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。另悉，除此次流標地塊外，近幾年也有三次因為標價低于底價而取消有關賣地，分别涉及一幅元朗用地、一幅青衣用地和一幅白石角用地，但三幅用地随後經重新招標後均成功售出。

這塊山頂豪宅地皮最後究竟花落誰家？重新推出市場時市場估價、企業投標價格、政府所定底價又會有什麼變化呢？市場仍舊投來灼熱的目光。