原報道 | 旭輝二三線換步

观点数据研究中心

2018-09-28 16:10

  • 去年以1040億元的總銷售金額挺進全國房地産TOP15,旭輝在規模追逐的路上已越走越遠。

    觀點指數 去年以1040億元的總銷售挺進全國房地産TOP15,旭輝在規模追逐的路上已越走越遠。根據觀點指數2018年1-8月中國房地産企業銷售排行榜,旭輝今年前八月銷售排第14位,繼續領銜TOP15以内。

    2018年1月至8月,旭輝累計實現合同銷售金額916.9億元,幾乎接近去年全年銷售金額,該數字也是其2018年銷售目标1400億元的65.49%。按照旭輝今年2600億元可銷售貨值計算,市場人士認為,其全年銷售将超出1400億元,規模進一步提升。

    事實上,房地産企業規模擴張的根本在于土地,而土地的選擇則表現在開發商的判斷,以及對一座城市進與退的選擇。作為閩系房企的佼佼者之一,旭輝規模的快速提升,很大程度上正得益于其在土地方面的準确研判。

    在一二三線城市之間的“跳躍、換擋”,為旭輝銷售的增長騰挪了空間。另一方面,通過觀點指數對旭輝的研究,從一二線城市逐漸換步為二三線,是旭輝城市布局戰略的一大趨勢。

    據了解,今年上半年,旭輝的主要銷售金額來自于25個城市,這些城市裡面包括溫州、無錫、三亞、嘉興、鎮江、臨沂等多個三線城市,在總銷售金額中,三線城市對旭輝的銷售貢獻達到14%。除此以外,2018年1-7月新增的土儲當中,有近四成土地是旭輝從三四線城市中得來。

    按照旭輝的說法,在未來,三四線城市将占其20%以上的規模。這意味着,在一線核心城市存量時代特征逐步凸顯的情況下,旭輝的轉移二三線戰略将變得更為明顯。

    規模事實與城市轉移

    自2012年上市不足百億規模,到2017年成功實現1040億元的銷售,旭輝從百億到五百億的增長花費了四年的時間,而從五百億到實現千億的跳躍僅用一年,這種成倍、快速的規模增長背後,是其調整城市布局的現實。

    根據年報披露數據,2016年旭輝一、二、三線城市銷售占比分别為35.80%、62.40%、1.80%。2017年,旭輝一、二、三線銷售占比調整為14.80%、82.20%、3.00%。通過對比,在2017年1040億元的銷售中,一線城市對旭輝的銷售貢獻值已經明顯下降,取而代之是二三線城市貢獻比例的不斷提升。

    數據來源:觀點指數整理

    據了解,旭輝今年上半年銷售金額主要來自25個城市的超過130個項目,這些城市裡面就包括溫州、無錫、三亞、嘉興、鎮江、臨沂等多個三線城市。

    旭輝披露的2018年中報顯示,今年上半年,其一線城市銷售占比已經下降至5.70%,而二三線為旭輝提供了近95.00%的銷售貢獻,當中三線城市的銷售占比相比去年提升了超過10.00%,在三個城市中增長最大。

    這樣的變化與旭輝一直以來倡導“聚焦一二線”的戰略形成鮮明對比。毫無疑問,旭輝有意減弱一線城市的布局,進而加強二三線城市的投入比重。

    數據來源:觀點指數整理

    觀點指數通過觀察發現,旭輝自2012年上市以來,在三線城市的銷售規模一直保持着3%以上的占比,該比例在2016年稍有所下降,随後于2017年大幅增加。

    事實上,自2016年9月新一輪的房地産調控政策實施以來,一線核心城市布局的房地産企業普遍面臨壓力,高地價、限房價擠壓了房企的利潤與規模空間。

    同時,由于二三線城市受政策調控影響相對于一線核心城市要低,一線城市所産生的外溢需求也通過二線及部分強三線的城市表現出來。不同地區及城市可銷售資源供應的多元化,以及受惠二、三線城市銷售的良好表現,使得旭輝迅速在規模的擴張上占領了優勢。

    除此以外,國内城市不同發展階段的客觀因素,也成為旭輝在未來一段時間看好二三線城市的理由。旭輝管理層方面曾表示,房地産行業經過最近幾十年的發展,一線核心城市的增量房開發已經過了高峰期,未來将更多轉向存量房市場的開發,而二線及強三線城市将成為增量房開發的新寵。

    以商業物業市場為例,據統計,今年第二季度商用物業開發指數同比下降12.1%;新增商用物業項目環比下降8.2%。當中,一線城市新增購物中心面積133萬平方米,比去年同期下降40%。這意味着,在一線核心城市存量時代特征逐步凸顯的情況下,旭輝的轉移二三線戰略将變得更為明顯。

    二三線土地與利潤算法

    值得一提的是,旭輝“聚焦一二線城市”的戰略至2013年逐步形成,其提出增加進軍潛力較好的二線城市後,于當年成功布局了杭州、沈陽、武漢等城市。2014年起,旭輝先後進入了南京、廣州、甯波等一二線城市以後,其在三線城市的布局也開始發力,于2016年新進宜興、佛山兩個三線城市。

    從近兩年的拿地情況來看,也可以判斷旭輝城市布局重心的轉移。2017年,旭輝繼續進入中山、臨沂、嘉興、太倉、平湖、海口、溫州,将三線城市的拿地占比提升到7%,另外,一二線城市的占比則為17%及76%。

    最新的數據顯示,2018年1-7月,旭輝還進入了諸如常州、衢州、徐州、蕪湖、台州、南通、濰坊、淄博、濟甯等三線甚至四線城市。其于前7月共新獲取72宗地塊,合計總建築面積955萬平方米,新增貨值1800億元,當中一二三線城市新增土地占比分别為7%、54%及39%。

    數據來源:觀點指數整理

    事實上,土儲結構向二三線城市的傾斜,一個顯著的效果是土地成本的迅速下降。觀點指數了解到,旭輝2017年的平均土地收購成本達8000元/平方米,而在2018年上半年,旭輝平均土地收購成本僅為6500元/平方米。市場人士向觀點指數表示,旭輝拿地成本的下降除了加大合作的因素之外,另一方面是加強了三線較低能級城市的投地。

    截止2018上半年,旭輝共有約4040萬平方米的土地儲備,貨值約6500億元。事實上,二三線相對低廉的土地成本也為旭輝的利潤提供了一定的上升空間。中報披露顯示,旭輝2018年上半年核心淨利潤為24.46億元,同比實現了近60%的增長。期間,旭輝核心淨利潤率為13.3%,總體上看,都表現出一個上升的趨勢。

    數據來源:觀點指數整理

    值得一提的是,一方面旭輝加強二三線城市的布局為其土地成本及利潤騰挪了空間,另一方面,進駐的部分較低層級的三線城市也對其銷售均價造成了一定程度的影響。由于減少了一線城市的銷售貢獻比例,旭輝在銷售均價方面錄得了一定下降。

    據了解,旭輝2016、2017年銷售均價為1.82萬元/平方米、1.65萬元/平方米,至2018年上半年,該公司銷售均價進一步下降至1.53萬元/平方米,比上年同期下降近17%。對此,旭輝主席林中曾在中期業績會表示,下半年随着一線城市貨值的推出,銷售均價會有進一步的提升。

    數據來源:觀點指數整理

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    撰文:李奕和

    審校:歐陽穎

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