中國發展高層論壇在京召開 楊現領談智慧城市對房地産的啟示

改革開放40年的滾滾浪潮，給中國帶來了翻天覆地的變化。進入新時代，新一輪的改革開放業已啟動。9月16日，由國務院發展研究中心指導、中國發展研究基金會主辦的2018年中國發展高層論壇專題研讨會在北京釣魚台國賓館舉行。論壇以“改革新征程，開放新境界”為主題，吸引了來自國内外的數百名政、企、研各界嘉賓參加會議，共謀如何釋放改革紅利。

改善民生是推進改革的動力和目的之一，在人民日益增長的美好生活需要成為社會主要矛盾的大背景下，住房這一關鍵性民生話題也成為本屆論壇的重要議題。在專題研讨會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領從智慧城市發展的角度切入，分享了大城市房價調控的破局之道。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長 楊現領

“智慧城市的建設會對房價産生重要影響。從國際經驗來看，出行方式的變革和能源方式的變革會引起居住變化。當我們的資源能源結構實現升級，整個生産結構也随之發生變化，進一步導致就業結構、居住結構的遷移，房地産背後有交通和能源的支撐。”楊現領在論壇演講中表示，高房價本質上是市場能源錯配和出行錯配的結果。

聚焦新一輪改革開放

當今時代是機遇和挑戰並存的時代，新經濟和新趨勢不斷涌現，全球貿易體繫挑戰等諸多新問題也擺在面前。“無論長期還是短期，中國都已經到了這樣一個階段，一方面要處理好自己的事情，另外一方面需要妥善應對經濟體之間的關繫，解決這些問題的重要基礎就是對話和溝通，在這個基礎上有更好的理解。”中國發展研究基金會副理事長兼秘書長盧邁介紹，本次研讨會的主題之一就是增進各方的對話與溝通。

從議題設置來看，本次專題研讨會的議題包括新時代的改革開放、全球貿易體繫的挑戰和未來、人工智能革命、普惠的醫藥服務體繫、減稅降費政策、制造業的高質量發展、消費升級、金融風險防範等熱點話題。研讨會既探讨世界經濟形勢下我國所面臨的機遇和挑戰，也涉及國内經濟轉型升級中的路徑探索，同時關注國計民生的政策制定和完善。

參加本次專題研讨會的國内外各界嘉賓超過百名。在開幕式上，國務院發展研究中心主任李偉作了開幕致辭，美國前貿易代表、世界銀行前行長羅伯特·佐利克，北京大學國家發展研究院名譽院長林毅夫，河北省省長許勤分别作了演講。此外，福耀玻璃集團創始人、董事長曹德旺，創新工場創始人及首席執行官李開復，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領等企業界人士分别作了主題演講和發言。

李偉在致辭中表示，改革開放40年來，中國堅持以經濟建設為中心，銳意推進改革、擴大開放，主動融入世界經濟，取得了現代化建設新的偉大成就。中國實行改革開放的出發點和落腳點是讓人民過上更加美好的生活，中國的改革開放也給世界發展帶來了巨大機遇。

智慧城市機遇重塑房地産

伴随着改革開放的進程，我國新型城鎮化也快速推進。國家統計局提供的數據顯示，到2017年末，我國城鎮常住人口已經達到8.1億人，常住人口城鎮化率已經達到58.52%。

在城鎮化發展過程中，智慧城市建設也成為一個非常重要的話題。波士頓咨詢（BCG）調研數據顯示，中國目前進入智慧城市發展階段的城市達500個。2017年，我國智慧城市的市場規模有5700億，並以20%以上的年增長率的在持續擴大，到2020年将突破一萬億，未來，智慧城市的市場規模将會更大，而其發展的最大市場将會在中國。事實上，智慧城市的内含不僅是科技因素對城市改變，更重要的是在城市發展過程中解決交通擁堵、環境污染、居民住房、社會就業等一繫列問題，讓人們的居住空間、居住生活變得更美好。

從智慧城市的角度來看房地産，楊現領也在現場分享了一個有趣的研究發現。日前貝殼研究院聯合新加坡國立大學做了一項關于共享出行與租金房價的漲幅關繫的研究，以北京為樣本，分析共享單車進入北京後，各區域地鐵溢價的變化。楊現領給出一組數據，共享單車的出現使得地鐵周邊的租金溢價每公里降低1.6%，租金下降了17%，不難發現交通條件的改變在一定程度上将對租金或房價其到抑制作用。

“我們從美國的房地産發展歷史中可以發現，對居住産生巨大影響的有兩個方面，第一是出行方式的變革，第二是能源結構的變革。有什麼樣的能源條件，有什麼樣的出行條件，就有什麼樣的房地産條件。今天高房價本質上是在能源錯配和出行錯配情況下産生的一種市場扭曲。”楊現領分析，在1880年到1910年這三十年里，對第一波城市化人口影響最大的是摩托車普及，它重塑了人們的出行能力，而出行能力擴張又促進了美國在城市形成人口大規模集聚的住房條件。第二波影響發生在二戰之後，面臨住房短缺問題，汽車的普及和交通等基礎設施的改進推動了美國郊區化浪潮，人口開始從中心城市大量向郊區轉移，之後在郊區大規模的工業化住宅開發，解決了戰後住房短缺問題。

事實上，智慧城市所帶來的交通改善、資源再均衡也會高房價、高租金的都市“困局”帶來有益解答。“以北上廣深這類一線城市為例，房價最高的核心區域達到10萬元/平方米，從中心城區向外擴展，房價逐漸下降。其實高房價問題背後反映的是我們的城市居住和就業之間不平衡的問題，高租金問題也是如此。”楊現領指出，今天中國大城市高企房價的也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯配和出行錯配去思考破局之道。“讓居住更美好，不僅僅是一個房地産問題，其本質離不開城市交通、能源結構等一繫列更深層次的條件。”