萊坊：物流地産租金穩步提升, 空置率持續下降

萊坊發布2018年第二季度上海《工業市場報告》，報告指出由于上海政府持續的政策鼓勵和需求增長等因素，二季度物流地産、廠房類物業仍然保持供不應求和租金提升的狀态。在本報告中，萊坊将對上海的物流倉儲、廠房的供需情況、租金走勢以及工業土地市場作出分析和研判。

物流地産

高品質物流倉庫的需求保持暢旺，在某些位置比較好的區域，由于供應緊缺，業主具有很大的倉儲租金定價權。第二季度，上海物流倉儲的租金環比上漲2.6%至每天每平方米人民币1.55元，增幅環比增加2.6個百分點。物流倉庫供不應求導致物流倉庫的空置率環比下跌1個百分點至8%。

圖：物流倉儲物業平均租金及環比漲幅

資料來源:萊坊研究部

二季度，阿琴供應鍊管理（上海）有限公司在金山工業園區租賃了5,000平方米的倉庫，成交租金約在每天每平方米人民币0.8-1.2元的區間内。新麥在位于寶山區的上海德柏紙制品有限公司所在物業内租賃了1,000平方米的倉庫，成交租金約在每天每平方米人民币1.6-1.8元的區間内。

廠房

第二季度，在浦東和嘉定兩區都有新增廠房供應入市。位于外高橋保稅區核心區域的上海自貿壹号生命科技産業園内有30,000平方米的新建廠房交付。聯合U谷上海嘉定産業中心亦有37,000平方米的廠房面積交付使用。

萊坊上海工業服務部高級副董事房啟亮表示：“不少老廠房通過改造升級變成辦公用途，随着老廠房改造為寫字樓項目的推進，高品質廠房供不應求的局面将更為凸顯。”

第二季度，由于供不應求，上海工業區的廠房租金保持快速增長。上海工業區單層廠房平均租金環比上漲2.0%至每天每平方米人民币1.22元，增幅環比下跌1.4個百分點。

圖：單層廠房平均租金及環比漲幅 

資料來源:萊坊研究部

銷售和投資

特斯拉（上海）有限公司正式獲得上海浦東新區市場監管局核發的營業執照，公司注冊資本人民币1億元。特斯拉将在臨港地區獨資建設特斯拉超級工廠（Gigafactory3），該項目規劃年生産50萬輛純電動整車，是上海有史以來最大的外資制造業項目。

土地市場

第二季度，上海工業土地一級市場成交活躍，共成交24幅工業用地，合計出讓面積1,147,879.6平方米，分别環比上升50%和70%。成交地塊集中在松江、闵行、金山這三區，此外，崇明、奉賢及浦東也各有一幅工業用地成交。

圖：2018年第二季度上海主要工業用地成交各區占比(以土地面積計)

資料來源:上海市規劃和國土資源管理局,萊坊研究部

圖：2018年第二季度各區工業用地一級市場成交單價

資料來源:上海市規劃和國土資源管理局,萊坊研究部

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“随着工業用地需求持續保持旺盛,工業土地的價格還将保持穩步提升。預計下一季度的物流倉儲租金環比增幅在2-3%左右，物流倉儲的空置率将維持在8-10%之間,而工業廠房的租金的環比增幅在2-4%左右。”