觀點指數·2018年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100(更新)

观点指数研究院

2018-08-31 17:37

  • 經歷了規模上的一輪狂奔後,房地産企業更有意識要在項目把控、平衡負債和利潤這些财務指標方面有所“修復”。

    TOP50市場集中度減弱,房企内生性資金優勢凸顯

    年初業績會上房企們一致表現低調,表示不再設立2018全年目標,或者已經可以窺探出今年房企在規模問題上的一些細微心理變化。

    剛過去的8月21日,碧桂園總裁莫斌在中期業績會上提到公司銷售指標時再次提及,會相對放慢發展速度,騰出空間抓好管控。根據最新發布的中期業績也可觀察到,2018年上半年,無論是碧桂園、萬科、恒大、保利、融創、新城控股、龍湖,這些TOP10以内的房企,在利潤方面均保持一定程度的提升。

    可以看出,經歷了規模上的一輪狂奔後,房地産企業更有意識要在項目把控、平衡負債和利潤這些财務指標方面有所“修復”。

    當然,政策還在嚴控、融資環境還在進一步收緊的大環境下,這些變化無不給前8月房企的TOP100銷售榜單增添了幾許“神秘”。

    根據“觀點指數·2018年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100”的數據分析來看,1-8月,TOP5的起跑線超過2600億元,具體到TOP10也從去年同期的878億元上升到1316.4億元。這表明,雖然房企已經開始轉變發展方向,注重負債和利潤平衡,但在經歷過高度集中的市場面前,規模的“滾輪”有所放緩,但仍在前進。

    數據來源:觀點指數整理

    1-8月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在前100的市場占有率分别為20.52%、29.1%、41.85%、68.75%以及83.14%。相比較之下,2018年前8月的TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在市場占有率方面,同比2017年分别下降了3.44%、2.89%、3.67%、2.55%、1.22%。

    進入今年前八月,雖然龍頭房企們還占據着市場的“大頭”,但是相對來說,行業集中度已有所減緩,這些數據也都進一步表明,排名前50的房企,在市場占有額方面已經明顯呈下降趨勢。

    數據來源:觀點指數整理

    今年以來,融創憑借着上半年的良好銷量領先綠地、中海,保持在TOP5的位置。而綠地因前期發力不足,曾一度跌落第七,在今年5月以1066億元的總銷量成功超越中海,上位TOP6。但根據觀點指數最新發布的排行榜單,綠地前8月的銷售與處于TOP5位置的融創還是有所差距。

    綜合7月、8月兩個月房企的銷售業績來看,它們中更多表現出一種緩和的趨勢,這種調整或是為了即将到來的傳統樓市旺季“金九銀十”做準備。相比6月均達到六七百億元的單月銷售規模,排行前三的碧、萬、恒在7、8月的單月銷售只在400億元至500億元之間徘徊,或許可以看作是經歷年中沖刺以後的“休養生息”。

    全行業來看,根據統計局1-7月份的統計數據,全國商品房銷售面積89990萬平方米,同比增長4.2%;商品房銷售額78300億元,同比增長14.4%。

    然而,在行業規模不斷上升,一片欣欣向荣的表象背後,房企也在承受着巨大的負債和現金流壓力。以往的融資渠道被一堵再堵,房企拿地以及規模的擴張變得小心翼翼。

    統計局數據顯示,1-7月份,房地産開發企業到位資金為93308億元.其中,國内貸款14045億元,下降6.9%;利用外資33億元,下降70.1%;自籌資金30187億元,增長10.4%;定金及預收款31013億元,增長15.1%;個人按揭貸款13655億元,下降1.4%。

    這些數據表明,房地産企業在發展過程中,可以依賴的外部資金來源正逐步減弱,而内部的資金比重在進一步提升,那些平時更注重内生性資金來源的房企,在往後的發展中将變得更具優勢。

    數據來源:觀點指數整理

    “壓抑”的理性,土地寒流中投資增幅止跌

    政策的嚴控,融資受阻,房地産開發商現金流繃緊,同時為避免糾纏上限價“包袱”,行業内甯願“錯過”也不願意“拿錯”成為共識,土地交易市場遭遇了寒流。

    根據市場機構統計數據,前7個月,全國土地流標共計796宗,具體分城市來看,一線城市土地流標13宗,二線城市合計流標經營性土地154宗,三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。

    可以看出之前一段時間,房地産企業“紅了眼”都要進入三四線城市,現在因為棚改的不确定性,加之缺乏實際經濟體量和人口支撐,只能把戰線暫時撤回到一二線。

    同時,通過對比去年同期土地成交和推出土地數量,可以發現,今年1-7月成交的土地相比去年有明顯下降,表現出開發商對于地價的“紅線”不再敢于觸碰。這種變化還多少表現在開發商與土地市場的微妙關繫之中。

    數據來源:觀點指數整理

    8月22日,合肥發布《關于廬江縣和巢湖市居住用地拍賣有關事項的公告》,公告中提到:競得人可一次性付清全部土地成交價款,也可選擇分期付款。對此,有市場人士分析,這意味着官方降低了對土拍市場的預期,“土地降溫将有望讓土地在定價層面變得更為合理”。

    據統計局數據顯示,今年1-7月,房地産開發企業土地購置面積13818萬平方米,同比增長11.3%,增速比1-6月份提高4.1個百分點;土地成交價款6619億元,增長21.9%,增速提高1.6個百分點。

    另外在房地産開發投資方面,今年前7月,全國房地産開發投資65886億元,同比增長10.2%,增速比1-6月份提高0.5個百分點,結束了進入今年以來的三連跌态勢。觀點指數了解到,1-3月,1-4月,1-5月,房地産開發投資增速分别為10.4%、10.3%及9.7%。

    1-7月,房地産開發企業房屋施工面積728593萬平方米,同比增長3.0%,增速比1-6月份提高0.5個百分點。房屋新開工面積114781萬平方米,增長14.4%,增速提高2.6個百分點。房屋竣工面積42067萬平方米,下降10.5%,降幅收窄0.1個百分點。

    如果具體到四個一線城市,根據最新披露的投資數據,北京1-7月施工面積同比增加9.1%,深圳和廣州1-6月住宅施工面積分别增加1%和9.6%,上海則處在下降通道。

    數據來源:觀點指數整理

    中央定調,房價上升通道被阻斷

    7月31日,中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢,並部署下半年經濟工作。其中,會議内容關于房地産行業部分的表述引發了市場的高度關注。

    會議提到,要“下決心解決好房地産市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地産市場平穩健康發展長效機制。”

    這表明,房地産市場在相當一段時間内還将會以金融性緊縮的調控為主,當中的“堅決遏制房價上漲”字眼,也被市場人士認為對房地産市場未來一段時間的基本定調。

    可以看出,經歷了2015、2016年房價的斷崖式增長,在目前微妙的樓市、金融環境下,持續的調控無可避免。市場數據顯示,在住建部發布30城市巡查整頓房地産通知後,截至7月底,已經有40個城市發布累計超過40次房地産調控。

    8月7日,住建部還專門召開部分城市房地産工作座談會,對各城市未來房地産調控工作提出進一步要求稱,将建立房地産市場監測體繫,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。

    為進一步落實房地産市場調控要求,8月13日,南京市下發《關于調整我市企事業單位住房限購政策的通知》,明确在南京全市範圍内暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。至此,南京也成為繼江陰之後,第7個宣布限制企事業單位購買品房的城市。

    數據來源:觀點指數整理

    而根據國家統計局最新公布的“2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”可以看到,各地在經歷了接連不斷的調控政策後,收獲了一定的效果。

    數據顯示,環比6月來看,7月份,一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅有所回落,當中北、上、廣、深四個一線城市價格上漲0.2%,漲幅比6月回落0.4個百分點。另外,31個二線城市價格上漲1.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    另一方面,在房地産持續的去庫存壓力下,效果逐漸顯現。統計局數據披露,7月末,全國商品房待售面積54428萬平方米,比6月末減少656萬平方米。其中,住宅待售面積減少544萬平方米,辦公樓待售面積減少40萬平方米,商業營業用房待售面積減少48萬平方米。

    規範與秩序,長租的春風要吹向何處?

    一二線城市中亟待盤活的存量市場,加上政策的春風,使得長租公寓勢頭迅猛,以不可阻擋的趨勢在全國鋪排開來,而大好的行情也引得資金紛紛入局。

    觀點指數統計發現,自今年上半年以來,1月份,自如完成了40億元A輪融資;2月,蛋殼公寓完成1億美元B輪融資;5月,優客逸家進行了10億元C1輪融資。

    與之相對應的是,房地産企業在住房租賃公司債方面得到的支持也不逞多讓。即使今年以來,多家房地産企業的發債曾一度遭到中止,但與住房租賃相關的債券發行卻並沒有受到太大影響。據悉,僅5月以來,先後就有首創置業、泰禾集團、富力、萬科、遠洋地産、保利置業、龍湖、花樣年宣布了發行住房租賃相關公司債。

    另外,據統計數據顯示,自2018年初至今,就有超過12家公司提交了發行住房租賃專項公司債申請,該部分申請總發行規模達618.8億元。

    大量資金的進入,使得這一領域的競争也愈發激烈起來,許多租賃企業在房地産行業資金全面趨緊、土地市場冷卻的背景下,卻逆市而行,以高溢價競搶起房源,長租公寓成為了砸錢的“遊戲”。

    然而,這種蠻荒式的發展所引發的企業間惡性競争,也将其再次帶向了輿論的風口浪尖。

    8月17日,我愛我家副總裁胡景晖在一場電話會議中指出,自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模以高于市場正常價格的20%到40%在争搶房源。這迅速在長租公寓領域形成一繫列的連鎖反應。

    随後,北京市住建委聯合相關部門對相關住房租賃企業進行約談,對住房租賃企業明确提出了三點要求:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競争搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄擡租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

    這些措施把矛頭直接指向了長租運營商規模增長的房源獲取上面,表明長租公寓在經歷了一段毫無秩序的瘋狂增長以後,其生态也将逐漸走向秩序和更加規範。

    事實上,租賃住房關繫社會民生,如果是因為企業間為擴張規模而引發惡性競争,推高了租賃市場的租金,這無疑與政府所推行長租公寓的初衷相悖。另一方面,長租公寓作為除買房以外的另一種居住形式,也不應該只成為人們一時的美好想象。

    撰文:李奕和    

    審校:歐陽穎



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