業績會直擊 | “史上最好”的雅居樂：産業小鎮今年可拿地超3000畝

觀點地産網 平時謹行慎言的雅居樂管理層，在今年的中期業績發布會一起上陣，集中面對媒體，回答關于上半年公司的運營情況的提問。

8月29日，雅居樂主席兼總裁陳卓林帶着被他稱為雅居樂“史上最好”的半年報，與副總裁潘智勇、王海洋和首席财務官張森，在香港召開業績發布會。

數據顯示，上半年，雅居樂集團營業額為242.06億元，同比上升8.5%；集團毛利及期内利潤分别為120.18億元及42.8億元，同比上升44.4%及85.6%。

最令外界意外的則是毛利率和淨利率，過去三年，雅居樂的毛利率實現從25.1%、26.5%到40.1%的三級跳，淨利率則從5.4%、6.5%向13.1%不斷攀升；今年年中的數據再次“完爆”前三年，毛利率和淨利率分别達到49.6%和17.7%。

陳卓林對毛利率和淨利率的解釋是“主要是有賴于地産”，他表示，為雅居樂做了主要銷售貢獻的大灣區，利潤和銷售額都得到大幅提升。

盡管海南調控政策對雅居樂造成短期影響，但上半年海南區域依然實現了80億的銷售額，雲南則在今年加大銷售力度，上半年去化30億元，預期下半年會繼續售出20-30億元；同時，上海和南京也為公司做出超過百億的銷售貢獻。

“今年确保質量的同時，降低了很大的費用，比如銷售等其他費用。”陳卓林續稱，近年來雅居樂布局的其它産業，今年也對營業額和利潤率有幾個點的貢獻。

在媒體提出将近50%的毛利率是否已經是雅居樂的天花闆時，張森的回應則顯得比較審慎：“我們年初有一個關于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個預測是不會變動的。”

随後，陳卓林補充道：“淨利率目標大概是13%或是14%、15%左右，應該不錯了。”

在諸多推高利潤率的因素中，管理層似乎對土儲質量更為推崇。截至2018年6月30日，雅居樂擁有3540萬平方米的土儲面積，土地成本為2744元/平方米。兼任地産集團總裁的王海洋對此表示：“（土地成本）還是比較低的，具有較強的市場競争力。”

據觀點地産新媒體了解，按照面積計算，雅居樂的總土儲中華南區域占比35.7%、海南及雲南占比27.4%、華東區域是14.5%、華中區域占7.9%、西部區域9.6%、華北區域和東北區域均為2.0%、海外和香港則分别為0.9%和0.01%。

近年來，由于海南的調控政策以及在雲南的去化問題，長期以來外界質疑雅居樂重倉海南及雲南區域並靠明星項目拉動銷售的風險極高，過去雅居樂的回應是公司在加大在其他地區的布局。

這一次，王海洋表示，目前的成果是“海南及雲南的土儲比去年下降了接近6個點”。

對于海南及雲南的市場前景，管理層認為海南的影響是短期的，日後根據市場調整，希望會有穩步上升。旅遊地産，尤其是海南比例一年比一年少。

雲南市場方面，雖然過去去化不如預期，但雅居樂表示今年将迎來銷售爆發期。

在所有的土地儲備中，大灣區是雅居樂最為重視的區域，管理層特别為此進行了介紹。

觀點地産新媒體獲悉，以面積計，雅居樂目前有将近1100萬平方米的土儲位于大灣區，占比達31%，平均土地成本則為3000元。

“土地儲備較大的中山和惠州兩個城市，連續三年毛利率已經上升到了50%以上，所以我們未來會持續加大對粵港澳大灣區的投資力度。”王海洋透露。

對于未來的投資，王海洋表示雅居樂将保持“拿好地不拿錯地”的“積極審慎”态度，表現在重點拓展核心的城市以及周邊城市副中心地區、選擇具有潛力的二三線城市、推動産業小鎮和城市更新；産品方面則以剛需和改善為主同時兼顧旅遊地産；通過招拍挂、收並購和合作等多元化方式進行投資拓展。

除了傳統的地産開發，在布局将近一年之後，雅居樂的産業小鎮和城市更新也初具規模，並開始對地産産生了貢獻。

截至目前，雅居樂已經在9個省12個城市簽訂了3個産業小鎮投資協議及15個産業小鎮以及城市更新項目的框架協議，威海體育休閑特色小鎮項目已獲取715畝土地。王海洋透露：“今年如果是正常的情況下，我們可以通過産業小鎮獲取3000畝以上的土地，未來還會持續投入。”

值得注意的是，在發展了雅生活、環保、教育、建設等多元業務之後，雅居樂對對商業現有的業務和新的業務進行重新整改，並在今年的中期業績會上，向外推出商業業務闆塊；同時增添立足三四線城市、以代建為主業的房管闆塊。

“估計明年開始會見效，尤其是剛才所提到的環保和建設和房管三方面。”陳卓林表示。

以下為雅居樂集團控股有限公司2018年度中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：毛利率50%左右，已經到頂還是還有提升空間？下半年毛利率能否維持這麼高的水平嗎？之後也可以維持這麼高的派息？下半年負債率會不會繼續提高？會不會覺得下半年買地的機會好，加大投入？

陳卓林：雅居樂這幾年都是保持派息40%-45%，這次派息是45%，未來也是按照這個政策。

今年投資有600億，500億投入地産，100億投入其它産業。上半年是用剩下的300億會有投資計劃。現在看回地産和其它的産業，我們覺得是有機會的，但拿地要小心。

張森：我們年初有一個關于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個預測是不會變動的。

雖然我們增加了負債，但沒有影響我們的财務表現，有空間可以加負債在财務報表中，預計全年維持85%-90%左右，不會有很大的變動。

現場提問：雅居樂産業小鎮的模式是什麼？員工跟投計劃實施得怎麼樣？

王海洋：這些産業小鎮都有一個共同特點，首先是有文旅元素。

我們現在産業本身在發展“3+3”的産業投入，就是文化旅遊、休閑體育、教育，在這些方面本身就有我們的優勢；另外會結合我們的一些産業資源，就是強強聯合的産業資源，包括智能科技、新能源、新材料，還有其它包括文化娛樂，都能夠相結合起來。

潘智勇：跟投目前來說進展是比較正常的，而且效果比較明顯。第一就是促進全員對投資項目的關注度，整個開發周期和取得項目的質量和效率是提高了。

現場提問：大灣區的面積占比是31%左右，貨值占比多少？全年毛利率是多少？另外想問一下在香港的策略。

陳卓林：大灣區土地儲備接近1000平方米左右，大概的貨值是一千多億，當然還會繼續加大投入，比如合並、收購、舊改。

香港這幾年都在布置，我們其實也在英皇道買了一塊地，其它地方還在談。我們一定要找到一個好的項目。現在占的比例也很小，但未來一定會關注香港的投入。

張森：毛利率今年全年預計40%左右。

陳卓林：純利大概目標是13%或是14%、15%左右，應該不錯了。

現場提問：海南調控對雅居樂有什麼影響？上半年在海南的銷售是有多少？過去雅居樂在雲南的去化不理想是什麼原因？上半年50億的銷售是代表市場趨勢好轉嗎？關于多元化，雅居樂是不是想把多元化産業作為地産的延伸？

王海洋：今年上半年海南的銷售還是不錯的，應該有80億左右的預售額。未來整個海南島的趨勢是比較好，因為是自由貿易港，還是國際旅遊島，包括國家現在一繫列政策的支撐，所以我們對海南的未來發展是看好的。

我們雲南土地儲備主要是在兩個地方，一個是西雙版納，還有一個是在騰沖。騰沖也是打造文旅地産的一個項目，這個項目就像一個璞玉一樣，需要慢慢去打琢，可能前幾年需要一個時間段。現在遇到了一個好的機會，已經呈現出來的效果非常好，形成了爆發性的銷售。

西雙版納的土地儲備量，通過一到兩年的基本上可以開發完，後續我們還會有些投入。現在是遇到包括國家“一帶一路”交通網絡等很多利好消息的市場，未來這個闆塊對我們來說升值價值非常大的。

潘智勇：為什麼多元化？我覺得我們沒有放棄地産，地産還是未來5到10年重點的行業。

但有兩個問題我們要考量：第一，協同效應怎麼發揮？你看我們所布局的産業基本是圍繞主業來開展；第二，風險如何有效分散？按照地産和其它産業平衡計劃，我們也做了計劃，未來3年到5年能做到30%-50%收入的平衡。

怎麼樣多元化？脈絡是圍繞主業多元化，我們是主業相關多元化，而不是非相關多元化，我們的環保、教育、房管、商業基本都是圍繞主業來發展。這種相關多元化發展，是整個多元化發展戰略里面風險最低的一種。

我們選最穩健的做法，還有我們選擇的行業，首先是選擇符合國家的策略和國家政策方向。

剛才提到是不是産業地産有關聯地去拿地，這肯定是有關聯，這是上下的衍生，也是一種協同效應的發揮。

現場提問：公司的貨币結構里面，外債比例是将近4成，最近匯率的問題會不會使得公司利率成本方面會有一定的增加？大家認為下半年房地産融資是比較收緊，公司對接下來融資方面有什麼樣的看法？

剛才介紹業務時提到房管業務，看到之前公司介紹時說是不排除會幫助合作公司做資本方面的融資，成立基金。這個基金目前是不是在成立中？預計金額是多少？房管業務有什麼樣的發展目標嗎？

公司對于小鎮業務未來發展目標是怎麼樣？會不會也有分開上市的想法？

張森：今年其實在融資方面，我們在境外已經是提前做完，特别是從3月份也發了永續債，9月份做了一個比較大的銀團，也做了一些債券的發行，所以在融資方面今年是提前完成。今年上半年到期的銀行貸款，基本上所有已經做完再融資的安排。

現在的外币占比是37%左右，人民币波動肯定會有一些影響，但我們也會積極做一些對沖的安排，所以也不會對财務上造成比較大影響。

潘智勇：房管業務是今年着力打造的新增長點，這是全新輕資産的運作模式，這是除了不投資拿地，其實房地産的事都幹了，從規劃設計到施工建設，在銷售到最後的物業管理，是一個輕資産的模式。

現在已經在建有2個項目，簽了3個，共5個項目，按政府這5個項目來做貨值超過100億。今年的目標是确保200億，力争300億，這是我們的整個目標。

我們這個賺錢的模式是什麼？第一，品牌輸出；第二，團隊管理；第三，如果項目比較好，會考慮小額融資和小額股權合作，這一部分獲利可能會更加好一些。

什麼叫好？就是銷售沒有問題，股權結構很清晰，而且融資很低。

剛才問題提到會不會成立一個基金去操作這個事情，我們是有這樣的打算，也在籌備之中，今年的目標是20-30億，也會看市場資金的情況和業務發展的需求，配備資金為房管業務發展提供比較強的資金支撐。

王海洋：産業小鎮發展是有3年計劃的，希望産業小鎮未來随着國家的推動包括公司的發展，希望在傳統地産占到一定的比例，而且在産業小鎮發展方面是比較聚焦本身的産業優勢，而不是盲目地擴展。

首先會聚焦在重點城市群，然後結合政府的痛點和我們的優勢，要算帳，要達到一個雙赢，企業要有利潤，政府也得到應該得到的一些東西。

正常的情況下，我們今年在土地獲取方面，可以通過産業小鎮獲得3000畝以上的土地，未來還會持續投入。