業績會直擊 | 新城王曉松：非常有信心完成1800億目標（實錄）

觀點地産網 今年新城的中期業績發布會依舊沒有王振華，但意外現身安坐在呂小平右側的王曉松，卻讓衆人紛紛側目。

8月27日，新城發展控股在香港召開2018年中期業績發布會，行政總裁兼執行董事呂小平、首席财務官兼執行董事陸忠明、新城控股聯席總裁兼執行董事陳德力以及資本市場部總經理張峰等管理層出席現場。

剛剛“遠遊”回歸的王曉松消瘦了一大圈，但看來越發有神，比兩年前也顯得更為成熟内斂。這一次，他是以新城控股總裁兼執行董事的身份出現在業績會現場。

召開業績會兩天前，新城宣布總裁王振華辭職，由其子王曉松接棒。而王振華辭任後将繼續擔任該公司董事長以及董事會提名委員會委員、戰略委員會主任委員。

從2016離開到2018年回歸，兩年時間里，最直觀的改變不止是王曉松的外觀與職務，新城也從兩年前的全年銷售額650億，發展到現在僅上半年便實現953億合約銷售額，曾經需要全力沖刺的“千億目標”在去年就已實現。

跑起來的擴張速度

對于駛上了快車道的新城而言，上半年的業績亮點自然不止銷售額。

上半年里，新城發展營業額同比增長40.3%至約160億元；毛利同比增加57.2%至約59億元，毛利率提升至36.7%；歸屬于公司權益持有人淨利潤相較去年同期增長346.2%至約15.96億元；歸屬于公司權益持有人核心盈利增加358.8%至約16.13億元。

如果說新城2017年拿地的速度是在正常行走，那今年上半年的拿地速度無疑是奔跑了起來。

據觀點地産新媒體查詢，新城去年全年拿下112塊地，而今年上半年里則是拍下了82塊地，合計新獲土地儲備建築面積約2074萬平方米，平均土地成本2366元/平方米。

問及下半年是否會保持這樣的拿地速度時，王曉松說：“拿地主要是看土地的質量。如果土地質量足夠優秀，完全滿足整個企業發展的導向和内控指標，我們也會堅決拿。”

公告顯示，截至2018年6月底，新城發展累計擁有土地儲備8643.6萬平方米，足夠作3至4年發展之用。

“對于長三角，我們會從一線覆蓋到四線城市，其他區域更多以省會城市或省會周邊的衛星城市，或是百強縣級市為主要的發展方向。”雖然離開新城兩年，但對于接下來要如何布局前行，王曉松依然有着清晰的方向感。

當觀點地産新媒體問及離開新城這兩年的情況時，王曉松介紹說，這兩年基本上還是圍繞房地産業務在做事情。

“我主要做了兩件事，一是看了很多科技類的企業，希望從這些前沿企業，從不同的視角看問題；二是看了很多消費升級的項目，彌補未來對于商業基礎這塊的短闆。”

言談舉止之間，王曉松對于商業闆塊顯得頗感興趣，他還指出，對于未來的新城而言，需要做好商業數據的應用和種子業務的培育這兩項主要工作。

“每一個吾悅廣場都有着巨大的人流量，随着未來吾悅廣場的數量增加，這部分數據的應用值得看重。”王曉松表示。

“下半年會産生更多現金流”

年度合約銷售1800億的目標，上半年已經完成53%，王曉松對此頗有信心地表示：“今年總的供應該在4000億左右，上下半年各占了40%和60%。換而言之，公司下半年還會有近2400億的供應量。”

不過，同樣充滿信心的新城“老臣”呂小平心中有着自己的一杆秤：“雖然上半年已經完成了年度目標的53%，但我們並沒有上調銷售目標的打算。”

每每大環境發生變化，都會引發房企們一繫列的連鎖反應。如今，在一些大項目的開發上逐漸有更多房企選擇了合作的方式。不過，一路擴張的新城顯然不吃這一套。

“現在來看，我們基本上還是以100%控股的項目為主，适當會考慮一些跟其他方股權的合作。”掌管着新城發展錢袋子的陸忠明如是說道。

他表示，即便是股權合作，持股比例也會不僅僅只要求51%，可能會要求更高，達到70-80%，未來的項目中新城發展公司權益比例持續提高将成為趨勢。

截至6月底，新城發展總和現金流量為264.96億，其中包括了限制性現金的26.78億及現金的238.8億；淨負債率為154.6%，與上年同期相比有所下降；資産總額達到2519.79億，比年初增長了33%。

陸忠明稱，從下半年來看，由于上半年會産生大量的資金回籠，另外下半年拿地節奏較上半年會略有控制，所以下半年會産生更多經營性的現金流，這也會進一步減少對于資金融資的需要。

當問及最近大熱的長租公寓時，呂小平則表示，新城發展在長租公寓方面僅是在做一些試點，暫時還沒有一個很明确的結果。

以下為新城發展控股有限公司2018年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：管理層好，有三個問題想要問：

第一、關于拿地和銷售的問題，上半年的漲幅是比較大的，拿地82塊地，去年全年是112塊地，今年比去年猛很多。下半年這個銷售的漲幅會不會給予保持？拿地會不會像上半年那樣積極？會比較側重在哪些區域？會不會考慮一線城市？

第二、關于公司的利潤問題，公司權益持有人的利潤在上半年同期上漲了超過3倍，但是非控股權益人的利潤同比上漲只有1倍左右，大部分的利潤是在公司持有人所在的，其他的一些非控股人的利潤相對來說是減少的。

第三、想問王總，兩年前您離任總裁一職，為什麼選擇在這個時間點回來？過去兩年主要從事哪方面的工作？對未來新城的發展有哪些想法？會主要負責集團内部哪一個闆塊的業務？

王曉松：我先說一下關于下半年的供應情況。從年初我們已經說過，今年總的供應應該在4000億左右，上半年占了40%，下半年占了60%。所以對于下半年的銷售額，我們有将近2400億的供應量，對于全年的目標，我們是非常有信心的。

第二、關于拿地的方向是否進入一線城市？我們拿地的方向主要是看土地的質量。如果土地質量足夠優秀，完全滿足整個企業發展的導向和内控指標，我們也會堅決拿。

對于城市的篩選，長三角我們會從一線覆蓋到四線城市，其他區域更多以省會城市為主，或者省會城市周邊的衛星城市，或者是百強的縣級市為主要的發展方向。所以只要在我們這些目標城市之内，主要是土地質量合适，我們都會積極去參與。

關于這兩年我的主要情況，基本上還是圍繞房地産業務做一些事情。主要是兩件事：第一件事，看了很多科技類的企業，希望從這些前沿企業，從不同的視角看問題；第二件事情，我也看了很多消費升級的項目，這些消費升級的項目都和房地産的生意息息相關，我是從一個乙方的角度看一些商業的基礎，這也是為了彌補未來對于商業基礎這塊的短闆，我也花了兩年時間繼續提升這塊。

對于未來的新城而言，基本上做的事情可能是以下兩個為主。

第一，關于商業數據的應用，我們知道每一個吾悅廣場的人流是非常巨大的，未來随着吾悅廣場的數量增加，這部分數據的應用我們是非常看重的。

第二，關于種子業務的培育，也是在整個公司的考量範圍之内。

對于我回公司具體負責什麼，基本上會跟職務相關的。

陸忠明：關于本期财務表現空間有很大一個指標，關于歸屬率公司的權益額度占比比去年同期要高得多，去年相當于一半一半，主要還是因為去年上半年招投項目一些特殊性。

雖然是並表，可能是持股比例相對比較低下的，所以造成了去年同期整個少數股東權益反而比歸屬我們公司的權益更高一點，主要因為這個因素，上半年項目比較突出。

大的趨勢來講，合作的項目，特别在2016年，也是一個拿地的趨勢，大家都在做一些合作，即便是並表的項目，可能持股比例也相對偏低。

現在來看，我們基本上還是以100%控股的項目為主，适當會考慮一些跟其他方股權的合作，但即便是股權合作，我們持股比例也會不僅僅只要求51%，可能要更高，70-80%。

未來的項目大致的趨勢，可能是本公司權益的比例會持續提高。

現場提問：年初的時候定了銷售目標是1800億，剛剛說到有信心能夠達到，看到上半年已經完成了53%，有沒有上調目標的打算？上半年淨負債比率154%，未來會維持在什麼的水平？毛利率達到了34.7%，下半年能維持在這個水平嗎？

呂小平：我們對完成全年任務目標非常有信心，但沒有打算上調銷售目標。

陸忠明：每年中期确實基于項目不均衡的因素，每年周期相對淨負債率比較高，今年是157%，相對還比去年少了3個點。

到年底的水平，主要基于上一輪下半年的回籠會比上半年更多，另外下半年的交付、資金收入還有底層的利潤會進一步增加淨資産，這兩個因素會放大推動整個負債率在下半年持續下降。

去年年底是100.6%，今年可能也是這個目標，在這個水平上努力。目前的測算來看，各個銷售及結轉的進程是符合公司計劃的。

關于毛利率，上半年的毛利率是36.7%，比去年同期32%增長了4.7個點。從整個趨勢來講，公司對于單個項目毛利率有一些預算的要求，要求在30%左右的。

上半年相對來講收入總額並不是很大，只有160億的收入，下半年會更多。整體來講，下半年整個銷售的預售已經達到近2000億的量，下半年已售部分的毛利趨勢基本上會維持在30%以上，全年的表現至少比去年略有增長。

現場提問：一年内到期的債務大概有三成四左右，但今年債券市場的融資都比較困難，打算怎麼償還這批到期的債務？今年的融資成本對比去年有什麼變化？

陸忠明：關于融資，也看到了公司在一年内到期的大概占34%的額度，從這個角度來看整個公司對融資的規劃，首先是融資的種類，目前大概包括了銀行、海外債、公司債，還有一些其他的種類。這些融資渠道本身結合了中期和短期融資比例的問題，也是通過這樣的機制來平衡。

關于融資成本控制的問題，現在看到整個銀行的融資只占到40%，約為280億，但整個銀行的授信是962億，我們大概只動用了不到30%。相對銀行的融資難來講，我們銀行融資成本還是可控的。

從這個角度來看，短期債務這塊的風險跟往年的比重差不多，保持30%多的比重，因為短期相對來講成本會更低一點，所以我們在考慮長期的同時也會考慮一些短期的，包括一些其他方式，信托、短融等。

這塊額度也比較大，主要考慮整個融資機制的挑戰和成本的控制。

下半年來看，一個方面上半年會有大量的回籠，另外拿地的節奏，下半年比上半年略有控制，所以下半年會産生更多的經營性的現金流出來，這也會進一步減少對于資金融資的需要。

整個來說，短債以及銀行借款這些類别的債務成本是相對穩定的，美元債下半年可能也會考慮，總量不會很高，全年的綜合融資成本壓力不是特别大，到年底5.58%可能會略有上升，基本上都是在考慮的範圍之内。

現場提問：長租公寓現在比較火，但最近出了一些問題，對于公司發展這個領域來講會不會有一些阻力？而且公司5月份有提到對長租公寓的盈利能力還是有一些疑問，現在的感覺是什麼樣？

呂小平：長租公寓方面我們僅僅只是做了一些試點，對于未來還沒有一個很明确的結果出來。