業績會直擊|林龍安：禹洲沒有改名打算 下半年一二線有機會(實錄)

觀點地産網 龐大的中國房地産市場不僅産生了“碧萬恒”這樣的五千億級巨獸，還有一批正在向千億陣營沖刺的企業。

從“遏制房價快速上漲”到“房價不漲”，不管是政策還是融資，都表明2018年的市場或不如以往火熱。

面對未來的市場，上市房企們在8月陸續亮出了自己的“中考成績”。

8月27日，禹洲地産股份有限公司在香港舉辦2018年中期業績發布會，董事局主席林龍安，執行總裁蔡明輝，财務總監及公司秘書黃展鴻出席並回答了媒體的提問。

業績會開始的時間稍晚些，管理層們走上主席台，言笑晏晏；合影後，林龍安招呼工作人員一起，在台上來了張“全家福”。

看得出來，大家心情都不錯，許是因為禹洲地産上半年交出了一份還不錯的答卷。

“600億目標我們非常有信心”

據觀點地産新媒體了解，禹洲地産上半年收入為92.42億元，較2017年同期72.46億元上升27.54%；毛利29.14億元，較2017年同期上升22.03%，毛利率為31.53%。

銷售方面，禹洲地産2018年全年銷售目標為600億元，截至6月底累計銷售金額為215億元，僅完成全年目標約36%。

上半年銷售表現並不亮眼，是否意味着禹洲地産今年或完成不了銷售目標？

林龍安會上介紹，這跟禹洲的推盤節奏有關繫，上半年只推了920億的貨值的35%，下半年将推65%，可推貨值為700億，預計銷售額将快速增長。

此外，禹洲上半年推貨多集中在泉州、唐山、杭州、南京等地，合肥由于多盤聯動，收入占比達到36%，占據收入貢獻榜首。上海是收入第二大城市，貢獻收入比為19%，廈門、天津分别都在10%以上。

下半年的推貨則将主要集中在南京、蘇州和合肥等一二線城市，武漢、重慶、青島等地的項目也将逐步推出，林龍安表示對完成600億的目標很自信。

他進而表示，為實現千億目標，預計從2018年到2020年禹洲的合約銷售額年復合增長率将達到40%。

至于規模加速和安全質量間如何平衡，他強調：“不會盲目提速，不會為了快而忽視安全。”

“拿地好時機在1月和12月”

被問及是否禹洲地産是否會側重在二三線布局，林龍安很直接地表示，自己對一二線城市很看好。

“中國可持續穩健發展的趨勢是在的，特别是在一二線城市，不要說未來一兩年，我認為在未來3-5年都是非常穩健的。

我們整體的土地儲備還是以一二線為主，上半年收入占比36%的合肥現在是二線偏上的城市，銷售等方面在安徽都是一枝獨秀的，支撐了整個省份的地産平穩發展。”

他稱，禹洲地産50%以上的銷售額貢獻來自長三角，這是未來盈利水平和發展目標實現的重要來源。在一二線城市布局的拓寬，會圍繞着三條線（長三角、大灣區、京津冀）進行。

對于下半年的銷售，林龍安表示，一二線城市現在價格嚴格受限，下半年可能有上升的機會，所以下半年銷售會主要集中在9-11月份。

對于拿地，他判斷拿地最好的時機是在1月和12月。在他看來，1月份是因為快到春節了，年關難過；12月份是發年報的時期，企業的資金會比較緊張，所以那時候拿地，項目也比較便宜。

“我們也希望多儲備一些現金，多銷售一些，到年底拿地的時候，能拿到盈利空間更大的、利潤更有保證的、價值更高的地塊。”

融資方面，财務總監黃展鴻披露，截至上半年，禹洲地産持有現金250億元，由于在建項目增多，總借貸比上年增加90億元至360億元，公司總資産首次突破千億大關至1037億元。

值得關注到的是，由于上半年融資渠道收緊，整體融資成本也都有所上漲，禹洲上半年的融資成本由2017上半年的2.24億元上升25.17%至2.8億元，融資綜合成本6.52%，比去年6.02%稍有提高。

黃展鴻稱，在現在的融資大環境下，融資成本6.5%是可以接受的。由于發改委年初批的額度目前已用完，下半年是否發美元債，還得看額度的情況。

觀點地産新媒體了解到，截至2018年6月30日，禹洲地産的土地儲備總可供銷售建築面積約1725萬平米，共118個項目。

其中，長三角42%、海西21%，環渤海24%，華中區6%，大灣區3%，新開拓的西南部分占總土地儲備達到4%，平均樓面成本約為4995元/平米，持有及管理的土地儲備預計足夠禹洲未來三至四年的發展需求。

這或許也是為什麼林龍安業績會上多次提及600億目標都胸有成竹的原因。

以下為禹洲地産股份有限公司2018中期業績會問答實錄：

現場提問：怎麼看外圍的宏觀形勢對經濟的影響？國際機構已經下調了對中國GDP增速的展望，對樓市的影響是怎樣的？禹洲接下來的布局會不會轉向以二三線城市為主？

林龍安：在中美貿易摩擦的情況下，整個經濟層面的調整和協調還在有序展開，現在我還沒有看到要下調年初制定的GDP增長速度6.5%的可能。

中國可持續穩健發展的趨勢還是在的，特别是在一二線城市，産業轉型、人口引入、新興産業興起和創新産業等各方面都有推動作用，再加上現在國家鼓勵适度消費，加大基礎設施建設的布局。

從幾個方面綜合來看，我認為中國的整體經濟發展還是不錯的。你說的這些情況，對房地産行業沒影響是假的，但是房地産有它的特殊性，本身是跟城市發展和經濟發展緊密相連的，特别是在一二線城市里。不要說未來一兩年，我認為在未來3-5年都是非常穩健的。

此外，房地産在沿海城市的發展里面，特别是在一二線城市里，大起大落的機會幾乎沒有。因為一二線城市的土地沒有了，現在進入了舊改階段，它的成本是蠻高的。而人口的流入、經濟轉型的成功也促使着剛需和首改房的增加，我還是看好一二線城市的整體布局。

對于禹洲來講，今年在二三線城市的銷售額占到30%，但我們整體的土地儲備還是以一二線為主。合肥現在是二線偏上的城市，銷售等方面在安徽還是一枝獨秀的，支撐了整個省份的地産平穩發展。

去年我們在上海的銷售額排在第九，在南京進入前十，在合肥進入前三，預計今年在杭州和蘇州也可以進入前十。

在長三角闆塊，禹洲是非常穩健地進入前十的，我們50%以上銷售額的貢獻也來自長三角，這是禹洲未來盈利水平和發展目標實現的重要來源。

禹洲在一二線城市布局的拓寬，将圍繞着三條線（長三角、大灣區、京津冀）布局，再加上西北、西南的二線核心城市的布局。

觀點地産新媒體：貨值集中在下半年，是不是對下半年的市場比較樂觀？上半年拿地55億，但最初全年的拿地資金是300億，怎麼看待下半年的市場機會？大灣區投資計劃是怎樣的？

林龍安：我們現在的銷售，主要是去年開工布局和拿地時間上做了調整，所以大部分調整到下半年為主，這是去年年底制定的策略，今年年初進行的戰略調整。

我們不是全部壓到下半年，而是根據公司的開工情況和節點情況進行布局，以及根據銷售的定價水平做的改變。一二線城市現在價格嚴格受限，下半年可能有一點上升的機會，所以我們下半年的銷售也會主要集中在9-11月份。

上半年是55億拿地，包括我們今年收購沿海和航天科技城，預計整個拿地也會嚴控在銷售可控的範圍内。禹洲二十幾年來的負債比例都是在60%-80%左右，我們會在這個範圍内掌握拿地的水平。

根據我的判斷，今年拿地最好的機會應該是在年底，我們也希望多儲備一些現金，多銷售一些，到年底拿地的時候，拿到盈利空間更大的，或者是價值更高的地塊。

關于大灣區的布局，我們不會盲目布局，會找合适的機會進入。所以在大灣區里面，如果成熟了，我們會及時進行公告，但不會盲目拿地。如果有便宜的土地我們就進入，如果沒有便宜的土地，我們也不盲目去拿高價地。

現場提問：上半年平均融資成本比去年全年有所上升，怎麼看下半年的趨勢？當前融資環境也比較困難，今年上半年禹洲發行了10億美金的債券，把額度大概都用完了，是否會申請新的額度？下半年是否有發債計劃？

黃展鴻：當前這樣的大環境，我們中期融資成本是6.5%，這個水平基本上是可以接受的。

關于發改委批的額度，确實我們年初拿的額度在目前已經沒有了，接下來我們還在準備一些基礎的工作，會保持高的靈活性，我們也會盡快溝通、申請。所以下半年是否會發美元債，還要看到我們拿額度的進度。

現場提問：您覺得什麼時候拿地比較合适？很多房地産公司都已經改名了，說可以更好地反映他們的業務，禹洲是不是也會改名？

林龍安：1月和12月拿地是最好的，12月份是年報時期，大家的資金會比較緊張，所以那時候拿地，很多項目是最便宜的；1月份是因為快到春節了，年關難過的時候，拿地也是最好的。這兩個月可以拿到價值更高、利潤更有保證的地塊。

關于改名，我們目前沒有這個計劃，禹洲是恒生指數大中盤的成份股，也是中國指數的核心成份股，資本市場對禹洲是非常認可的，我們要做出更多的貢獻，真正為投資者、為股東、為所有關心我們的媒體朋友做出自己的業績，所以我們目前沒有改名的打算。