業績會直擊 | 遠洋李明：下半年房價是最好預測的

觀點地産網 這場可能是遠洋史上最短的業績會，持續了不到十五分鐘，包括至簡的業績介紹與至短的解答。

作為安邦投資的多家地産企業之一，遠洋無疑是特殊的。針對代管安邦地産業務，甚至是否會進一步收購資産等一繫列問題，業績會為外界提供了探究事件的機會，但收獲並不顯著。

8月23日，遠洋集團于香港舉行2018年中期業績發布會，董事局主席兼行政總裁李明、總裁事務中心總經理朱曉星、執行總裁李虎出席現場。

對于安邦地産業務重組進展，李明的回答簡明扼要，僅表示上半年與安邦接管組成立的合資公司将對涉及安邦不動産業務的人員及項目等進行全面的管理 ，目前各項工作進展順利。

據悉，合資公司邦邦置業已在上半年完成股權變更，李明出任副董事長及總經理，而法定代表人與董事長則由安邦保險接管工作組副組長符飛擔任。符飛同樣在今年5月進入遠洋董事會，任非執行董事。值得一提的是，經過過去幾個月的調整，遠洋目前的董事會規模縮至12人，過往兩大險資股東分别握有1個執董及2個非執董席位的常态被打破。

李明回應觀點地産新媒體稱，在一般内資背景的企業中，對執董不是很敏感，董事會變化不是主要的問題。如今遠洋跟兩個大股東越來越默契，所以大家有這麼一個共識，目的是提高效率，專注于自身的工作。

“像李總（李虎），他之前當執行董事，我來跟他誰來不都是一個人，不如他當執行總裁，去做更多業務上的工作，是類似這樣的安排。其實執行董事管理層也減了人，實際上各方代表的比例沒有什麼變化，因為都減了。”李明進一步解釋道，李虎則站在旁邊微微點頭。

回歸到業績的主題上，在同比增長48%的基礎上，遠洋上半年以451億的銷售額完成了近一半的任務。未來半年，遠洋的供貨達到了1300億元，同比增長61%，其中新項目比例接近八成。這意味着，遠洋只要有42%的去化率便可完成全年千億的目標。

結算方面，由于交付項目減少，遠洋上半年營業額為154億元。與此同時，作為遠洋的總部，北京市場對總營業額的貢獻比例由38%下降至36%，京津冀上半年的營業額同比大幅下降。

對于這一變化，李明解釋稱，京津冀地區由于大氣治理原因，在冬季采取了停工的措施，對原來的開發周期造成影響，所以遠洋适度降低在這個區域業務量的比例，這是一種策略性的安排。

數據顯示，遠洋期内在20個城市獲取了39個項目，新增土儲面積604萬平方米，價值達到1300億元。京津冀的新增面積所占比例由42%下跌至27%，長三角則由8%上漲至25%。

據了解，在投資標準上面，遠洋要求新增項目能夠滿足“368原則”，即拿地3個月内開工、6個月内開盤、開盤2個月内當期貨源去化率達50%。利潤方面，項目的銷售均價要求能夠滿足GPM（毛利率）及IRR（内部收益率）均超過25%。

諸如“368”等高周轉理念的執行背後，是遠洋向千億甚至兩千億挺進的選擇。據了解，為擴大規模，遠洋也在加大剛需及首置産品的比例，並重視對合作項目的並表。

财務負債指標方面，李明表示，目前短期債務所占比例小，集中償付沒有壓力。遠洋的内外債比例很合理，人民币債務在65%左右，公司還對外币作了遠期合約應對匯率損失，匯率風險非常有限。

人民币匯率走勢正在影響着中國經濟和房地産，相比之下，去杠杆、政策調控等與地産行業更加息息相關。

李明神情略顯嚴肅地說道：“下半年房價是歷史上最好預測的，維持房價不上漲的趨勢我覺得不單單是中央政府與各地政府的希望與要求，也是客戶的希望與要求。從現在來看，市場預期是穩定的，房價預期也是穩定的。”

而且，李明認為，日後房價下調壓力整體來講也不存在，中國城市化進程還在繼續，城市更新的需求還在，人口特别是城市的人口還在增加，需求增加，房價整體下行的壓力也不大。