中報筆記 | 碧桂園中期投資者會紀要 強調管控,要以人為本

觀點指數 8月21日下午，碧桂園在香港舉行2018年中期業績投資者會，總裁莫斌、首席财務官伍碧君、營銷總程光煜以及财務資金中心副總左瑩出席了會議並答記者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

Part1 業績回顧

一、運營業績

1、銷售收入：截至2018年6月30日止六個月，碧桂園實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%；合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。至2018年6月底，集團業務遍布中國30個省，261個市，1051個縣鎮。

三四線居民棚改方面，由于直接受惠于貨币化安置之後産生的交易增長，該部分業績在碧桂園整個銷售額里面占了2%左右。

今年下半年，碧桂園可售貨量7000億元左右，其中有1700億元是上半年所帶來，還有5000多億元新推貨量的計劃。另外，截止到今年6月底，碧桂園還有7700億元左右已售未結轉的未來收入儲備，除去增值稅的金額為7100億元左右，里面将有2200億元在下半年交付。

2、土地儲備與創新業務：截止目前，碧桂園包括潛在土地儲備超過4.6萬億平方米，其中1.8萬億平方米的一級土地儲備布局在一二線城市。公司目前有2200個項目正在實施，有2.6億平方米左右的項目正在建。

至2018年，碧桂園已成立長租事業部，在北、上、廣、深及武漢、廈門等一二城市籌備項目，在建房間數超過2.1萬間，預計年内将實現12個城市、46個項目同時開業。目前已開業的2000多間出租的情況看，達到3個月租期的出租率為91%左右。另外，至2018年6月底，科技小鎮方面落地項目達24個。

二、财務指標

現金與利潤：上半年，碧桂園實現總收入1318.9億元，同比增長69.7%；毛利約349.7億元，同比增長為104.6%；淨利率約163.2億元，同比增長94.9%；公司股東應占利潤約129.4億元，股東應占核心淨利潤約占129.5億元，同比分别增長72.5%、80.2%。

融資借貸：在合同銷售同比增長42.8%的前提下，2018年上半年，碧桂園淨借貸比率59.0%，淨借貸比率保持在70%以下。截止2018年6月底，公司可動用現金現金余額為2099.1億元，另有約2813.9億元銀行授信額度尚未使用。

Part2 投資者問答

投資者：剛才你們提到我們會放慢速度，我想知道這個速度會放得多慢？

莫斌：我們這兩個月出了一些事故，我們内部也做了深刻的反思，而且我們主席和高管也召開了多次會議，我們需要更多的空間來做好我們的管理，把我們每一個環節的管控都要能做到一致。所以我們第一個舉措就是放慢發展速度，但並不是說我們不發展了，我們放慢發展速度是相對于我們自身的發展速度、相對于去年和前年的發展速度做一個調整，這個發展速度還沒有一個量化的指標。

投資者：我問三個問題，第一個問題是有關SSGF這一塊，這個推進會不會有什麼阻力？因為之前都講SSGF其實是加快周轉的，現在放慢了，這個是不是還能繼續兼顧速度和安全？

第二個問題，碧桂園是大灣區最大的地主，許多在大灣區的企業都會講未來土地增值的空間，而不是說快周轉，想問一下碧桂園在大灣區的策略會是怎麼樣，咱們在這邊獲取土地方面，有沒有一些優勢？

第三個問題，最近看到三四線土地市場開始升溫的情，很多開發商下沉到三四線，會不會對咱們買地的成本或者是未來的毛利率有一個壓力？我們的毛利率是不是一個可持續的狀态？

莫斌：SSGF完全是碧桂園研發的，因為主席和我都是從施工企業出來的，我們都有一個夢想，就是怎麼樣把建築的安全和質量，包括它的成本、速度、整個過程能夠最優化，所以我們在兩年前就開始了研發，而且投入了專門的力量，我們成立了一個企業，現在有300人，其中有将近30%都是博士生，做研究工作，推行SSGF。

SSGF最大的特點就是它的安全和質量可以得到保證，而且在環保方面特别突出，它可以節能減排，甚至做到零排放。我們現在正在推行SSGF的項目有近400個，到今年年底會有600個，明年會超過1200個項目，我們SSGF現在已經到了4.0，希望後年能覆蓋所有的項目。

當然在這個過程中會增加一定的成本，有些資源也會受到一定的限制，我們也正在解決這方面的問題，包括培訓、資源的組合、成本，我們怎麼樣進一步研發，能夠讓我們的成本适合市場需求，我們正在推進各項工作。

第二個問題，關于三四線和一二線土地方面的布局，我們是一個均衡的布局，大家已經看到了，我們現在的土地儲備，如果包括我們潛在的，已經超過了4.6萬億，其中1.8萬億的一級土地儲備就是布局在一二線，而且大部分布局在大灣區。

關于土地市場，特别是對下半年的土地市場，我們說放慢發展速度，其中投資我們會更加謹慎，在今天之前我們所有的土地，我們去獲取的過程中都是根據當地的限價去倒推我們的技術指標來獲取土地的，所以我們的土地獲取也是有效益邊際可以保證的。從現在到今年的年底，我們希望我們放緩了一下步伐，能夠騰出更多的空間，把我們現有的項目的安全和質量真正的做好，這就是我們下半年土地獲取的一個策略。

伍碧君：毛利率方面，近兩年都不會有太大的改變，未來我們也希望能做到令人滿意。

投資者：有兩個問題想請問一下管理層，第一，是有什麼其它的原因導致碧桂園要放慢增長的速度嗎？公司在3月份的時候講下沉到五六線城市，是不是在擴張的時候，有一些沒有預見的問題或者是難度，讓碧桂園一步一步放慢了增長速度呢？

第二個問題，對碧桂園來講，整個融資現在也不是最好的時機，未來半年到一年碧桂園的融資是什麼樣的計劃，是境内、境外？或者是怎麼控制外匯窗口這個事情？

伍碧君：融資環境大家現在都應該很清楚，具體的就不講了，至于碧桂園怎麼安排，我們在國内的融資渠道是非常廣泛的，我們經常說這條路不通，我們還有别的路。另外我們也出去做了收緊的準備，現在我們的現金余額已經到了2000億，我們也做好了融資環境進一步收緊時候的應對措施，所以在融資這一塊對我們來說不會造成太大的困惑。

莫斌：各位投資者看一下我們現有項目銷售的價格，以及現有項目去化的情況，以及現有項目的回款，應該說對我們的毛利率的支持是非常高的。再有一個就看看我們的土地儲備，大家也可以測算一下，在未來的幾年都可以支撐好公司的持續健康的發展。

另外關于下沉到五到六線城市的投資，我們稍微做了一個調整，我們實行的是精準覆蓋，我們會針對城鎮化進程中一些縣鎮的發展，以及人口的數量，以及市場的需求。

伍碧君：剛才提到外匯的問題，我們目前是做了50%左右的對沖。

投資者：第一個問題，還是想先問一下快慢的問題，公司（慢下來）真的沒有任何數量化的指標嗎？

第二個問題，現在三四線市場局面也出現了一些變化，在部分房價漲幅過快的三線城市也會有一些政策的壓力，所以想問一下碧桂園對後市的看法和一些策略上的應對方式怎樣？

最後再稍微追問一下融資方面，國内方面，特别是我們現在非並表的項目，也就是體外的這部分融資規模大概有多少？内部的融資成本是一個什麼樣的區間？

伍碧君：其實體外的部分我們的融資成本和你看到的是差不多的，規模方面，你在資本市場看到的我們主要發的是供應鍊的ABS，大概是500億。

程光煜：關于三四線城市，目前部分城市受調控政策的影響，我們看到調控政策總體來講對于市場的影響是正面的，我們認為是使得房地産市場宏觀上看是向着一種穩健的、穩定的、長期的、健康發展的局面推進，所以我們相信對于宏觀的局面上，對我們這樣的企業的影響是不會太大的。

同時，三四線城市呈現出比較明顯的離散性，所以莫總這樣一個要求不光是在投資方面以精準覆蓋的方式進行，在生産運營和産品推出上做合适的量、合适的産品，這樣看來整體來講對我們的銷售，起碼從最終的銷售成果方面的影響有限。

莫斌：關于發展速度的調整，我們在發展過程中，需要怎麼樣确保安全和質量能夠和我們的規模發展是相匹配的，所以我們公司确定了甯可發展慢一點，也要發展得穩一點，這是我們定的一個大方向。

為什麼沒有量化指標呢？我們出現了一些問題，我們要控制好我們的規模增長，讓管理能夠匹配上。管理一旦匹配上的時候，自然規模的增長又會出現一個新的發展。我們現在有足夠的土地儲備，我們有2200個項目正在實施，我們有差不多2.6億平米的項目正在建，這種規模是行業里從來沒有遇見過的。

投資者：看到公司今年上半年有88億的利息資本化，比去年翻了一倍，占收入大概7%左右，這個利息資本化的余額目前有多少？會不會對将來的毛利造成負面影響？同時也看到大量的遞延稅收負債，是不是跟這個利息資本化有一定關繫？

第二個問題，看到我們的聯營企業的利潤水平一直不是特别好，今年上半年是虧損2個億，為什麼在2015、2016年這麼好的市場下，聯營公司還反而錄得一個虧損？

伍碧君：剛才您說的利息資本化的余額，我要下去收集一下數據再給你。

左瑩：我補充一下，現在我們的在建物業里面一共有165億的利息資本化，在2018年上半年結轉到銷售成本里面大概是每平方米291塊，這應該是一個比較正常的範圍。因為我們集團的在建面積很大，所以基本上我們的借貸規模跟我們的在建面積比是很小的，所以所有的利息基本上都可以用到資本化到融資的成本里面去。

伍碧君：遞延稅款主要是與我們去年做得比較多的收並購有關。另外你說聯營、合營的虧損2個億，前兩個月我們内部也有發文，說盡量要縮小聯營、合營的範圍，其實聯營合營做起來确實沒有像我們獨資、占大股，或者我們操盤的公司那麼好，賺錢那麼容易，因為合作方多，大家協商起來也比較困難，這一塊我們現在也在縮小比例。

投資者：剛才莫總在演講的時候提到一個詞叫“刮骨療傷”，想問一下，現在公司總結下來，覺得這個毒到底在哪里？我們是需要把什麼東西刮掉，然後才能讓安全的問題走上比較好的路徑？

第二有關安全事故的方面，看到資本市場的反映很劇烈，但是在8月份，在銷售市場方面對安全事故是不是也有相應的一些變化？或者國内的銀行信貸有沒有一些變化？

還有看到剛剛在介紹的時候把農業、機器人、長租公寓、科技小鎮也都專門提出來做一些表述，農業和機器人這些闆塊是在上市公司里面做的一件事情嗎？還是說其實是在上市公司體繫以外的？

另外看到一個數字，上半年花了3個億做研發的支出，這部分是會随着碧桂園服務的拆分變到碧桂園服務的開支？還是說一直會維持在2007（碧桂園股票代碼）的資本開支里面？如果是維持在2007的話，我們對全年的研發投入會是多少？

莫斌：關于機器人這個部分，是在我們上市公司體内的。我們為什麼做機器人？其實和我們的主業是息息相關的，我們做機器人，用一個最通俗的方法來說，就是我們帶着訂單做機器人。比如說我們現在的建築機器人，現在我們的建築面積1個億平方米，完全是需要建築機器人的，未來仍然是可以規模發展的，機器人能夠帶來更好的質量和安全，這是我們要做的。

另外你可以看到我們每年交房的面積、套數、服務的業主，我們的服務機器人也是有大量的市場應用空間的，基于這些應用空間，我們做機器人是很有針對性的，我相信我們機器人産業如果這樣做下去的話，有可能會像碧桂園物業服務一樣，碧桂園這種服務可以給各位投資者帶來很大的回報。

關于刮骨療傷，我們的毒在哪里？其實我們真正的看重的是我們對安全的重視程度不夠。因為我們作為業主，作為建設方，更多的重視的是質量，沒有重視到我們的上下遊合作夥伴的安全，所以我們要敬畏生命，要安全第一、以人為本。

程光煜：關于市場反饋這一點我補充一下。一是在銷售實踐的過程中，對于新客戶的品牌認可程度是有明顯下滑的，這是在我們新客戶初次到訪和新客戶的直接接觸過程中，客戶會有一定的疑問或者疑慮。第二是在成交的結果上，我們認為對成交的影響可控。

伍碧君：授信這一塊，因為在事情出來之後，我們第一時間就跟我們的合作銀行做了充分的溝通，所以到目前為止我們的授信額度是沒有減少的。

投資者：公司7月份的數據，我們看還是很好的，可以講一下8月份的整體狀況，以及對下半年的展望？三四線今年的負債率、杠杆率也上升，之前是棚改貨币化給了很多資金，這部分政策對三四線的影響還是非常大的，我們怎麼應對這個問題？

程光煜：7月我們已經公告了，8月還沒結束，還沒到公告期，我們從一線的銷售實現來看，整個市場還是比較穩定的，也就是說還會保持一個比較平穩的銷售節奏。

第二個問題，關于三四線居民的棚改問題，我們也統計了在前後一段時間直接受惠于貨币化安置之後産生的交易增長，在我們整個銷售額里面只占2%左右，所以我們認為單一政策調整對目前的銷售的影響有限。

投資者：我想提幾個問題，第一，碧桂園的規模非常大，是中國房地産業有史以來沒有達到的高度，想問一下我們是怎麼管控的？企業文化這一塊，公司是怎麼來影響、管控這麼多項目和員工的？

第二個問題，很多朋友擔心“草原上的草不夠碧桂園吃了”，想問一下碧桂園未來的空間在哪里？我們三四線現在增長得很快，下一步我們是不是有足夠的需求？還有維持這麼大的體量有沒有什麼困難？

第三個問題，看到在機器人、農業方面公司都有布局，我們有沒有一個完整的規劃，比如說更多的向金融或者是其它方面擴張，我們有沒有一個更廣闊的轉型的思路和計劃？

莫斌：關于碧桂園的管控，的确對我們是一個挑戰。我舉兩個簡單的例子，第一，我們強調的是對焦深耕，我們是以總部、區域、城市公司、項目，根據規模的發展我們四級管控，但是這種四級管控並不是把管理鍊條拉長，而是授權空間更進一步加大，讓每一個區域真正打造出一個小碧桂園。

第二，我們的财務管控是垂直管控的，我們的财務管控力度必須加強，作為财務體繫的最高標準，對我們财務整個線條的體繫，從人員的配置，包括人員的晉升，包括薪酬的制定，包括各項财務指標的下達，都是垂直體繫的。還有我們的信息化，我們也會通過信息化的手段，高效地把我們的管理做得更好。

關于企業文化，我們更多的是通過總部的一個培訓，我們有一個強大的培訓機制，這個培訓機制可以讓我們新進來的人員和我們的學生都能感受到碧桂園的企業文化。當然我們的合夥人機制，的的确确在里面起到了重要的作用，但是它起的重要作用和我們的文化價值觀匹配，現在也是我們需要進一步去完善的方面。

未來的房地産市場到底有多大，我想你們也可以看到，去年中國是13萬億的房地産的市場，今年我相信這個市場規模相比去年也應該是要超過10萬億，所以對碧桂園來說，我們市場空間還是蠻大的，當然我們的布局會一二三四線，會有個均衡的布局，這就是我們的方向。

左瑩：大家比較關注增長速度的問題，我補充一點近期的數字，剛剛也有提到，我們有2.8萬億的貨量，然後還有1.8萬億的潛在土地儲備，今年下半年我們大概可售貨量差不多會到7000億左右，其中有1700億是今年上半年帶來的，還有5000多億新推貨量的計劃，所以下半年的銷售，整個貨量保障還是很足的。

另外我們截止到6月底，還有差不多7700億的已售未結轉的未來收入的儲備，除去增值稅的金額也有差不多7100億，這里面會有2200億在下半年交付，所以給我們整個全年的業績還是有一個很強的保障。另外就是2018年下半年的銷售里面也有一小部分是可以在當期确認收入的。

莫斌：還有我們的新産業布局，都一定是圍繞地産主業，怎麼樣去跟它形成一個有效的聯動，不但主業能夠借助新産業有所發展，新産業借助主業也有一個長遠的發展，它做好一個聯動效應，我們會做好這樣的布局。

投資者：剛才提到關于放緩腳步這四個字更明确的定義是在于管控現在在建項目的質量，合理控制新增的體量的增速，可不可以理解為未來在土地獲取的方面會合理放慢腳步？還是說會一貫秉持公司的逆周期拿地的作風？

莫斌：下半年的土地獲取，我們是持一個審慎獲取的态度，我們要精準獲取，我們叫精準覆蓋。精準獲取就是一定能算得過帳的，而且是一定滿足我們各項财務指標的我們才獲取。是否順周期還是逆周期，這個根據市場的需求看，今年下半年的市場需求，包括投資者都各有各的安排。