業績會直擊 | 華潤置地：做到行業前十是力所能及的事情（實錄）

觀點地産網 業績會開始前，香港剛剛經歷過一場大雨，華潤大廈所在的灣仔更錄得超過30毫米的降水。矗立的高樓、狹窄的街道，再加上紅白的士和雙層巴士穿梭其中，雨後的香港應該是别有一番風情。

不過，這樣的景色或許是專屬于遊客的閑情雅致，對于發布業績的華潤置地和參會媒體來說，腳步必然匆忙一些。

與華潤置地同日舉辦業績發布會的房企還有萬科、碧桂園以及龍湖等，于是在業績會開場時，華潤置地董事局副主席、執行董事唐勇就不免調侃道：“感謝大家抽出寶貴的時間，來參加華潤置地中期業績新聞發布會！”

作為業績發布當中的國企“代表”，華潤置地的點滴表現都吸引着市場的目光，也自然成為對標的對象。

過去的半年，華潤置地股東利潤大幅提升，股東應占利潤達到88.5億元，同比增長96%，核心股東利潤約72.8億元，同比增長152%。

利潤翻倍的同時，上半年華潤置地的綜合毛利率水平達到歷史新高，為48.1%，比去年同期提高13.1%，加上酒店運營的投資物業毛利率小幅上漲3.1個百分點，至63.5%。

财務數據表現亮眼，不過在合約銷售目標上，華潤置地還是保持一貫的保守：“之前提的1830億簽約額，我們維持這個目標不變。”

按照上半年房企的銷售節奏，要想在行業中保持規模領先，或許将承受一定壓力。

面對媒體的擔憂，唐勇在現場表示：“做到行業前10是力所能及的事情，華潤更加關注市值、股東回報及利潤增長。”

“毛利率創新高，但不可持續”

過去半年，Balance和freestyle一樣，靠着一檔選秀綜藝節目迅速走紅。這個英文單詞解釋了在舞蹈中保持平衡感和協調性的重要性，即通過一直練習，做到舉起手就能到定位，達到Balance，幫助選手在舞台上加分。對于華潤置地來說，追求的似乎也是發展上的平衡感。

2018年上半年，華潤置地可以說給投資者交了一份比較好的答卷：截止2018年6月30日，實現綜合營業額437.8億元，扣除投資物業評估增值後的核心淨利潤為72.8億元，同比增長152%，計入投資物業評估增值後的股東應占溢利同比增長96%，為88.5億元。

報告期内，華潤置地開發物業實現營業額364.9億元，同比增長42.5%；需要注意的是，上半年結算綜合毛利率為48.1%，較2017年同期的35%有明顯提升。其中，開發物業毛利率由去年同期的32.6%提升至48.6%；投資物業（包括酒店經營）毛利率則微升至66.6%。

對于毛利率錄得新高的原因，華潤置地高級副總裁兼首席财務官俞建透露，2018年上半年結算額為365億元，結算單價同比增長82%到18844元每平方米。而且在這些結算項目中，一線城市的結算額占比超過54%。

“這些高毛利結算的項目帶動了開發業務毛利率同比增長了16%，到48.6%。”其中，深圳灣悅府和華潤城兩個項目的毛利率都超過70%。

另一方面，受南通和常州兩個項目高毛利率帶動，華潤置地在三線城市中的毛利率也達到41%，帶動了上半年結算毛利達到歷史新高。

對于下半年能否保持這樣的高毛利率，俞建表示，肯定是不可持續的，2017年大部分利潤是在下半年結算，上半年基數比較低，所以造成今年上半年和去年上半年相比上升比較明顯。不過，從全年來看，預計毛利平均能夠達到40%。放到更加長遠的2019年來看，毛利率達到35%沒有問題。

和利潤一樣保持較大增長的還有買地支出，在房企對買地普遍保持謹慎的大環境下，華潤置地的“進取”姿态難免讓市場關注。

據觀點地産新媒體了解，過去6個月，華潤置地在土地市場上斬獲41宗地塊，新增土地總計容建築面積達817萬平方米，總地價為672.9億元，權益地價513.4億元，近乎超過去年全年的權益地價。

對于今年的逆市而行，唐勇回應觀點地産新媒體表示，上半年拿地金額與以往比有所增加，主要是因為銷售同比增長很多，回款額在增加。因此基于平衡發展來看，也需要補充一些土地儲備。

但是歷史也是相似的，地價支出的增加，也讓華潤置地和去年一樣面臨負債上升的境況。截至2018年6月30日，華潤置地總有息負債比率為46.1%，較去年底的42.3%有所上升，淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%有較大幅度的上升。

“淨負債率上升到47.25%，主要是因為上半年買地支出比較多。”唐勇回應媒體的擔憂時表示，過去負債比較低，但也未能獲得股票市場的積極回應。房地産公司需要在擴表、獲取市場份額和保持資産負債表健康兩者之間取得平衡。

他表示，在目前行業内，置地是兩者平衡做得最好的公司之一，下半年公司會把負債率作為約束條件之一，對投資進行合理測算，預計年底負債率會下降到42%左右。

“好資産不怕沒出路”

業績會上，銷售目標是避不開的熱門話題。對此唐勇表示，靠排名不是企業發展的理想狀态，這些都是虛名，華潤置地更加注重的是在穩健管理風險的基礎上實現規模增長與回報的平衡。

雖然回答依然平淡，不過從土地儲備和已鎖定銷售上來說，華潤置地對規模的發展或許不再像以往一樣“佛繫”。

唐勇透露，做行業前10是華潤置地力所能及的事情，也是為股東創造長遠回報的動力。

截至2018年6月30日，華潤置地鎖定已簽未結算開發物業營業額2165.7億元，有待陸續結算。其中，965.1億元将于今年結算，為2018年的業績奠定一定基礎。

得益于上半年的積極儲糧，華潤置地土地儲備面積為5215萬平方米，其中權益土地儲備4022萬平方米，覆蓋全球62個城市。開發物業總土儲是4322萬平方米，權益土儲3366萬平方米，投資物業總土儲是893萬平方米，權益土儲656萬平方米，其中一二線城市占比83%。

相比住宅業務，華潤置地在商業地産上更具雄心。據俞建披露的數據顯示，截止到6月底，在營購物中心有27個，布局全國20個城市，包括16個萬象城，11個五彩城萬象匯，投資物業資産總金額達到1067億，占公司總資産的19%。其中，79%是是已完工的物業，21%是在建的物業。

近乎五分之一的商業資産，舉足輕重，也讓媒體好奇華潤置地是否有分拆商業地産上市的計劃。

對此俞建回應稱“好資産不怕沒出路”：“關于商業地産的發展，公司内部有做比較成熟的計劃，也有比較詳細的報告。包括商業地産以後做REITs還是分拆上市，還是拿出部分到基金里面，都有研究，不過還沒有提上議程将來怎麼做。”

除此之外，與時下大多數房企一樣，華潤置地在發展住宅和商業的同時，也在積極地擴展多元化業務。目前在城市更新、城市開發運營、長租公寓、康養、智慧地産等創新業務上都有布局。其中，城市更新業務方面，在談的土地儲備超過2600萬平方米。

“這些城市更新項目主要在深圳，東莞也有部分。”唐勇補充表示，上述2600萬平方米的項目都是獲得政府認可或者村民同意的，在路上的更多。

此外，華潤置地今年6月才公布的長租公寓品牌有巢也在積極推進中，預計到今年年末可獲取的公寓單位将達到20000間，預計到2020年長租公寓将達到10萬間。

對于創新業務的發展，華潤置地也有一筆清晰的賬本：“今年創新業務的投資額預計不到5%，因為現在也是嘗試階段，要看投資回報率，未來投資多少，還不确定。”

以下為華潤置地有限公司2018年上半年業績會現場問答實錄：

觀點地産新媒體：今年上半年公司權益拿地金額500多億，去年全年才600多億，增加拿地金額的考慮是什麼？下半年會不會加大拿地力度？上半年淨負債率上漲比較明顯，去年也是這種情況，出現這種變化的原因是什麼？因為國企有負債的控制，接下來希望穩定到什麼樣的水平？華潤置地銷售的速度比同行會慢一點，接下來有沒有在内部推進高周轉的計劃，具體有哪些措施？

唐勇：今年上半年拿地金額與以往比有所增加，主要是因為我們銷售同比也增長很多。

第一，華潤置地在發展，我們本身的銷售額在擴大，回款額在增加，需要補充一些土地儲備，我覺得這兩者是平衡的關繫。

第二，華潤置地始終堅持規模和發展效益並重，而且更加重視發展質量，我們在上半年所取得的土地從質量到價格都是相當不錯的。

俞建：負債率上升的原因，一方面是上半年買地支出比較多，權益地價是513億。另外，因為我們上下半年結算的利潤不是很均衡，上半年結算的利潤比較少，權益就比較少，這兩個因素造成上半年的杠杆率比較高一些。

從投資的角度來講，公司一直把負債率作為約束條件之一，對投資進行合理測算。從投資的目標來看，我們會根據現金流和銷售回款情況、市場投資機會、目標負債率來控制投資速度。

我們的目標負債率是維持現在3B+的信用評級，年底負債率會下降，預計降到42%左右。

高周轉方面，公司這一兩年一直持續通過提升設計、産品標準化從而提升周轉效率，通過項目端的激勵機制來提高公司的周轉，去年到今年去化率明顯上升，今年上半年去化率達到55%，過去一般是50%，提高比較明顯。

現場提問：今年的盈利漲了大概一倍，原因是什麼？預計下半年經營情況會怎麼樣？

俞建：上半年盈利增長一倍多有幾個原因，一方面，地産行業盈利是需要結算的，結算面積乘以結算毛利，結算毛利方面因為上半年有一些毛利比較高的項目，包括深圳的項目毛利超過70%，這一塊帶動了整個結算的毛利提高比較多。

還有和2017年上下半年結算利潤極不均衡有關，因為2017年大部分利潤是在下半年結算，上半年基數比較低，所以造成今年上半年和去年上半年相比上升比較明顯。

從全年來看，我們對全年結算目標比較有信心，預計全年毛利平均能夠達到40%，在行業内處于比較高的水平。

我們之前提的目標是1830億簽約額，我們維持這個目標不變，而且有信心能夠完成。

現場提問：如何看下半年的房價？下半年的拿地分布會是什麼樣的？

謝冀：對房價相對比較嚴謹的調控政策下，我們認為下半年房價會比較平穩，不太可能會大漲，也不太可能會出現大幅度下跌。

華潤置地仍然會跟着強有力的需求走，主要在大中城市和大城市周邊，這是華潤置地一直以來維持的拿地策略。

現場提問：今年以來各個城市都出現了土地流拍的情況，怎麼看土地市場？除了剛才說的拿地策略以外，會不會根據現在的情況進行調整？今年華潤置地向中華企業派出了高管，後續中華企業和華潤置地是否會發生聯動或者合作？

謝冀：今年土地流拍和區域市場有關，一方面有限價，另外一方面底價比較高。

在一定程度上也和相對緊縮的政策有關，開發商會趨于謹慎。華潤置地一直以來比較穩妥，比較嚴守投資紀律，比較謹慎看待土地市場，下半年會密切動态的看待土地市場的發展。

唐勇：關于中華企業的表述不太準确，華潤置地和上海地産集團一直有戰略性合作，最近剛剛成立了城市發展基金。

去年年底證監會批準了中華企業允許華潤置地作為戰略投資的申請，但是現在這個還沒有成為事實，我們還沒有入股。

目前華潤置地的員工辭去華潤置地的職務，中華企業通過市場招聘他們幫助改善管理，要等到證監會的批準，我們戰略入股以後，才能更深入的探讨合作。

現場提問：今年以來公司的融資成本大概是多少？預計下半年融資利率會怎麼樣？公司接下來有沒有什麼融資計劃？公告顯示結算面積減少，為什麼核心利潤會增長1.5倍？

俞建：我們的融資成本是4.41%，比去年末4.16%略增長0.25%。下半年融資成本會不會大幅下降我不清楚，市場的流動性雖然有所增加，但是地産行業的流動性還是比較緊張的。

第二，從華潤置地本身來看，我們融資沒有太大壓力，境内銀行貸款利率最高基本上是5%，很多企業拿不到這麼便宜的錢。走了十幾個城市，很多城市銀行希望我們貸款，他們希望給華潤這樣大的央企多提供融資。利率預計不會有大幅下降，尤其是地産業，從融資的便利性來講，相信也不會有明顯的寬松。

我們目前主要會提前安排還一些明年到期的貸款，因為賬上現金比較多，明年短期貸款比較多，現在提前償還明年的到期貸款，從整體資金方面感覺沒有太大壓力。

雖然結算面積減少，但是結算的一線項目比較多，一線項目毛利率比較高，所以導致毛利潤大幅增長。

現場提問：長租公寓會不會是公司未來盈利的增長點？現在有很多公司分拆物業管理闆塊上市，公司有沒有這方面的計劃？

謝骥：長租公寓本質上來說是解決年輕人口的住房需求，既然有這個需求在，這個生意就是成立的。

從參與的各方來看，大家都在麻煩過程中，這里面有集中式、分布式等模式。華潤置地本着面對新的需求、新的生意出發，積極去探索嘗試。

第二個，我們在投資方面秉承一貫嚴謹的風格，借助良好的開發能力以及包括政府在内各方面資源的良好溝通能力。截止到目前，所拓展的資源将會在今年年底之前有2萬間公寓推出，預計在2020年達到10萬間。我們的拓展速度不算浮誇，是比較堅實穩妥地在往前走。

唐勇：最近這兩年我們對物業進行了管理意義上的分拆，内部也開始在做分拆上市的準備，下半年有可能會開始探讨這方面的事情。

現場提問：上半年的時候，商業地産已經成立獨立部門，下一步在商業地産方面會像物業有分拆上市的計劃嗎？戰略入股中華企業的時候，是以華潤商業的名義作為二股東，是不是有想過把中華企業作為華潤商業上市的準備？

俞建：商業地産方面，我們内部進行了組織架構調整，這個在去年就完成了，讓他們能夠提高管理效率，同時也滿足管控的要求。

未來是不是像物業一樣會分拆上市？目前還沒有提上議事日程，但是我們也做了深入的分析，包括商業地産以後做REITs還是分拆上市，還是拿出部分到基金里面，我們都有研究，還沒有提上議程将來怎麼做。

能夠确定的是，到2020年，我們的租金收入可以達到100億人民币，将來分拆上市也是個很好的選擇，但是目前沒有提上議程。

入股中華企業的那個企業是華潤置地内部企業，後來改名叫華潤控股，是我們國内的投資平台，是内部公司投資，不是商業。