中報筆記 | 越秀地産中期投資者會紀要 “加快周轉、現金回流”

觀點指數  8月13日下午，越秀地産在香港太古廣場香格里拉大酒店舉行2018年中期業績投資者會，董事長張招興，副董事長、總經理及執行董事林昭遠，财務總監、執行董事陳靜以及投資者關繫部總經理姜永進出席並答投資者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

Part1  業績回顧

一、經營業績

1.合同銷售：上半年實現合同銷售額280億元，同比上升40%，均價超過了2萬元/立方米，價格同比上升了26%。在280億的合約銷售當中，大灣區包括大廣州和珠三角地區大概占了65%。入賬銷售額是92億，同比有所下降，這也是導致今年上半年營收有所下降的一個原因。

已售未入賬的銷售，截止到6月30号是561億元，同比上升了41%。這個561億的已售未入賬金額中，並表的金額是426億元。這里面約40%左右會在今年下半年入賬。在區域分布上，大灣區占了71%左右。

2.土地儲備：今年上半年新增9幅土地，總建築面積249萬平方米。按權益算是74萬平方米。權益少的原因：上半年增儲有三個特點，一是增儲的手段多元化，這些項目有些是通過公開市場，有些是直接通過國企合作和並購。第二，合作項目比較多，基本以合作項目為主。這也是董事對市場的判斷，考慮到今年宏觀調控還是比較嚴厲，預計下半年也不會放松。市場的風險比較高，不确定性比較大。

總土地儲備已經達到了1800多萬平方米，足夠未來3到5年的開發。所以在投資策略上，制定了謹慎投資，並提高投資的標準和門檻。因此上半年獲取的項目以合作為主，但是9個項目當中可能有8個項目，基本上是零溢價，風險低。其中包括2個和越秀集團繫下面的産投基金合作的項目，産投基金分别占項目的90.5%，越秀地産占股9.5%，未來越秀地産會回購。

總的土地儲備是1822萬平方米，今年新進入濟南市，現在環渤海有四個城市：沈陽、青島、濟南、煙台，會進一步加強在環渤海地區的影響和地位。長三角有380萬平方米，中部是272萬，大灣區接近900萬平方米。

二、财務數據

1、利潤及派息：上半年股東應占利潤為13.1億人民币，同比上升19.2%，核心淨利潤為11.2億元，同比上升7.8%。上半年毛利率是25.8%，同比上升了0.9個百分點。中期每股派息為4.2港仙，同比上升了5%，約占核心淨利潤的40%。

2、現金及負債：總資産達到了1575億元，股東應占權益是328億元，每股淨資産是2.65元人民币。

2018年6月30日，持有現金為258.3億人民币，較年初上升24.2%。總借貸527.7億，今年年初是477.1億元，較年初上升了10%左右，淨借貸比率是64.3%，同比下降8.5個百分點。上半年成功發行了8億美元三年期的美元債，票息是4.875%，另外發行了4億美元5.5年期票息率是5.375%的公司債券。

損益表情況，營收是101.6億元，同比下降了約15%。姜永進表示，是整個項目全年復盤了，上半年入賬交付項目相對比較少，大部分都在下半年交付。相信全年營收還是會有一個穩定的增長。

毛利率是25.8%，上升了0.9%。其他收益金額，上半年收購了星匯雲城2%的股權，根據會計準則的要求，對原有49%的股權要形成重組獲得的評估的地價，這也是作為越秀地産核心利潤的一部分。

3、融資及債務結構：債務結構，總借貸是528億元，人民币借款占43%，和去年年底相比有所下降，美元債券有所上升，上半年發了12億美元的美元債。

以債務到期來看，1年期占6%，50%以上在3年到5年期間，償債的壓力比較小。平均借貸利率是4.82%，較年初略有上漲。姜永進表示，現在在加息的環節，每個公司基本上這個成本會上升，但是越秀地産還是會保持合理的水平。

融資渠道非常多元，流動性比較充足，流動性風險低，抗風險的能力比較強。主要得益于公司及時根據市場變化，提前對資金進行計劃出台。現金流，今年上半年實現現金流入是185.1億，經營性支出是151.8億。現金流實現淨流入，是33.3億。去年同期的是流出14.4億元，投資性流出是4.8億元，投資性流入是21.9億。支付土地投資款，上半年實際上支出是84.4億。

二、商業地産

關于商業發展，堅持住商並舉的發展戰略。在模式上，注重雙平台的商業發展模式，把商業物業打造成越秀地産的武器。

上半年越秀地産實現租金收入3.2億元人民币，同比上升了9%。到6月30号越秀地産在越秀房托中的持股是34.44%，越秀房托現在擁有出租物業的建築面積大概是90萬平方米，上半年實現資金收入是10個億，同比上升了10.3%。

三、下半年發展策略

繼續打造和完善特色化資源獲取平台，總的來說有8個渠道，包括軌道交通加物業、國企合作、集團孵化、地産購買、三舊改造型、政府償付平台等。

另外今年重點投向快速周轉項目，一定要确保大廣州區域的領導地位，上半年整個大廣州銷售達到了157億，和去年同期相比翻了一番。加快項目開發速度，提升資産周轉率，提高ROE水平，加快銷售和現金流。提升産品競争力和品牌。

新業務策略方面，加快拓展軌道交通業務，進入可持續發展的模式。長租公寓方面建立住房租賃平台，廣州國企有很多舊工廠，希望将存量的物業進行盤活，力争取得多個輕資産項目。

養老地産目前共有三個養老項目，重點布局中心城區高端康養綜合體項目，打造醫養結合模式。

2018年的銷售目標和營運指標，還是維持年初的目標，希望能夠做得更好。370億元合同銷售的目標不變；現金支出項目，土地款支出是157億元，上半年已經支出84.4億元，基本上完成了一半。

在建面積上半年完成了1136萬平方米，新開工面積是314萬平方米，竣工面積是54萬平方米，大部分交付還是進入下半年。2018年全新開盤的項目，年初的時候大概有18個是全新的項目開盤，因為今年增加了4個項目做到今年購買、進行開工銷售，所以全年的全新開盤項目達到22個。上半年開盤了8個，下半年開盤14個。

Part2  投資者問答

投資者：我有三個問題，第一個，關于舊改的問題，廣州地鐵的項目，管理層能不能介紹下最近的進度發展，還有未來的時間點，如果有注入，它大概是以什麼樣的形式，時間點是什麼？第二個，今年上半年新開工量也完成了全年的目標，大概73%左右，全年新開工的情況是什麼樣的，可售貨值1050億會不會因為新開工比想象好的原因繼續上調？第三個，今年上半年在土增稅方面的結轉比較多，管理層能不能介紹下土增稅比較高主要是受哪些項目的影響？

林昭遠：關于地鐵和舊改的進展情況，2016年越秀集團和廣州地鐵簽了戰略合作協議，主要推進廣州軌道交通的發展，特别是軌道發展過程中帶來的城市升級更新的項目，從目前看來，第一個項目在增城新塘官湖站，這個項目地鐵公司去拿了，越秀集團在5月份收購了地鐵的控股股權，目前股權是51%對49%。

越秀集團和廣州地鐵成立了品秀房地産公司，也确立了品秀房地産公司是作為以後軌道+物業的平台，這個項目目前進展數量，越秀集團在進行孵化，适當的時候會注入到上市公司來，2013年以來我們已經有過這樣的先例，我們也想朝這個方向去發展。至于時間進度要看項目的有關情況，我們會按照上市公司有關規則披露。

今年上半年的施工面積原來計劃是1020平方米，上半年已經完成了1100多萬平方米，總體上貨值比年初會略高一點，可能會超過30億左右。我們考慮到今年宏觀調控對房地産調控力度在加緊，我們按照50%的去化率去安排，今年全年目標暫時不進行調整，還是按照原來的目標進行。

土增稅是我們比較多的一個财務數據，我們有個項目原來成本比較低，在珠江新城，4個多億的交易額，同時因為上半年銷售額比年初增加了，所以帶來相應的土增稅和評估增值有一定的上漲，所以土增稅增加了24億。

投資者：管理層現在怎麼看待居民對房産的購買力和可持續性的問題？

林昭遠：關于居民的購買力，從現在中國房地産的角度來看，我認為居民購買力很強。現在長三角一些區域、杭州、南京買房需要搖号，中簽率和炒股打新差不多，只有零點零幾。剛剛杭州有一個項目67套房搖号，參與者有四千人，購買力非常強。

從幾個重點城市去化率來看，武漢目前的去化周期是3.4個月，杭州3.3個月，廣州10個月左右，各大城市的去化周期還是供不應求，市場需求還是比較旺盛的。

投資者：你們為什麼選擇進入濟南這個城市？你們在華中武漢周邊城市有沒有布局，比如說進入長沙等其他華中城市？今年少數股東權益也降價了，原因是什麼？

林昭遠：今年上半年濟南的GDP是7.3%，在全國30個城市中排名第15位，濟南的經濟在這兩年以來有很大的進步。我們把濟南、青島、煙台作為環渤海區域深耕區域，再加上京津冀區域，從戰略角度我們還是會做一些機會性布局。

從目前獲取項目和當地情況來看，我們認為濟南市場還是值得我們嘗試的，我們對濟南也進行了一些研究，同時濟南的人口這兩年還是淨流入。武漢是中西部地區非常重要的城市，今年武漢主城區推地不是太多，比如說武昌和漢口，大多數在黃陂和蔡甸，今年武漢是銷售主力區域。我們圍繞中西部的發展深耕的角度，我們進入了襄陽，西安也進入了，我們最近能夠獲取一個項目，我們也在做一些布局。

管理層：少數股東權益我們是44.6%左右，主要變化是三個項目，一個是我們退出了以後相應減少了股東權益，大概28億左右。還有兩個比較大的項目，杭州梗北項目，少數股東增資7億左右，還有東耀的海珠灣項目少數股東增資5億。

投資者：你們在香港房地産投資方面未來有沒有什麼計劃？香港作為你們新的發展區域，對你們的股價有沒有影響？因為有一些股民說你們的股價太低。

林昭遠：我們比較看好香港區域，從大灣區的角度來講香港的國際地位，創新地位非常明顯，我們也在積極參與香港的土地出讓，但是我們原來的兩個項目銷售完畢了，我們現在推進油塘的項目，占地面積12。6萬平方尺，我們6月份已經通過了規劃，大概可以獲取63萬呎的建築面積，套數超過一千套，我們也會積極參與香港的市場。

Part3  董事長張招興總結發言

張招興：今年上半年銷售合同金額280億，同比增長40%，完成了550億目標的51%。價格也有上升，均價每平方米2萬元，同比增長26%，這也是我們投資者比較關注的産品檔次問題。同比增長26%非常高，整個行業的價格都沒漲這麼多，但是我們的産品均價上漲了26%，現在出來的貨品價格比較高。

我們布局了粵港澳大灣區，主要在廣東，還有長三角地區，還有總部地區，以武漢為支點的區域。上半年合同銷售額280億中這三個區域占了254億，比例占了91%。

上半年有一個指標，營收下降了，原因是布局的問題。因為有一些項目可以賣，但是限價的原因，我們賣的時候也要看市場形勢。有的地産商因為資金周轉原因被逼得有多少賣多少，我們還要考慮辛辛苦苦買地，産品做出來以後沒有随便賣，這也是時間往後推的原因。任何企業都要看時機，這也是上半年營收下降的原因。我們有500多億已經賣完了，在後面即将入賬，我們一年銷售收入是400億，所以基礎比較牢。

上半年新增土地儲備是249萬平方米，9塊地，其中8塊地是零溢價，從權益上來講可能沒那麼多的數字。但是因為零溢價在目前房地産形勢下對于地價成本控制非常重要，這也是風控非常關鍵的一個措施。地方政府不太喜歡我們零溢價拿地，地方政府都希望地價往上漲，今年上半年很多地方土地流拍，地價上不去，地方政府很緊張。但是如果企業之間再去扛地價，企業的風險會很大，所以我們采取了大家和平共處，友好合作的策略，采用比較和諧的方式，優質的土地成本比較低，一般底價就可以拿下來，這樣後續的風險就會小。

以前我們爬坡的時候經營性現金流是負的，今年上半年我們有33.3億經營性現金流。在某一段時間現金流是正的還是負的不能說明什麼實質性問題，總的來講，現金流是正的，這個企業就安全，如果有機會抓住了，某個時間點現金流成為負的，你也抓住了很好的發展機會，這個要根據實際情況具體分析。總的來講，我們的财務非常安全、穩健。我們的淨借貸比是64.3%，地産行業中64.3%淨借貸比不能說最低，但也是非常合理的水平。

第四個，從轉型的角度來講，以後地産快速周轉的方式會有一個轉折點，我們現在也在進行長遠打算，現在開始轉型。轉型的業态有養老、長租、園區開發、商業，商業方面主要是利用我們的REITs平台，這是我們的獨特優勢。國内的REITs平台不是今年，就是明年會推出來，我們做好了充分準備，一旦政策出台，我們不是第一就是第二。我們和政府部門保持了密切的溝通，我們做了十幾年的REITs，政府部門也會跟我們進行溝通。

以前除了住宅其它的都叫商業，但是現在有一些新的業态，比如說養老和長租公寓，我們有一些項目已經落地初見成效了。

目前國内經濟形勢還是比較嚴峻的，穩中向好，穩住7%說了很多年，總體上還是有信心達成，不會下降得很厲害，但是總體來講還是比較嚴峻。現在中央的貨币政策調整從去杠杆轉向穩增長，第一個動作就是放水，但是中央又怕水放到房地産市場中，引起新一輪暴漲，政策不允許這樣的情況産生，現在也不能這樣做。但是這個水放大了以後能不能漏一些流向房地産市場呢，這個是肯定的。

不管是不允許“大漫灌”，還是精準施策，這個不能像打步槍一樣準，錢往哪里打就往哪里放。政府還是希望控制房地産的融資和價格，還是希望這一輪放水能夠流向制造業，但是能不能達到效果還不一定，我們要相信國家的政策威力。

總的來講，從行政的角度，不可能再出更嚴格的房地産政策了，有一些地方會變相放水，比如說一些城市推出大學生畢業買房能夠打折，為了引進人才，但是大學生一畢業就能夠成為人才嗎，都是為了賣房子變相出的政策，各地都在想辦法。地方政府很希望松綁，中央政府非常不希望松綁。

地産有沒有泡沫，肯定會有，但是在經濟運作過程中合理的泡沫是正常的，如果沒有泡沫股票市場都要關門，什麼叫市盈率，市盈率就是泡沫。沒有泡沫的市場就不叫市場經濟，地産也一樣，但是如果泡沫太大了會造成繫統風險。如果這一輪泡沫繼續吹大，以後會很麻煩，但是現在如果把泡沫捅破了，現在又過不去，進退兩難。

現在情況比較復雜，總體來講從行政手段方面加緊政策也不可能，什麼叫穩增長，房地産起着非常重要的作用，而且作用最快、最明顯。所以穩增長的時候房地産會發揮它的作用，這個行業就會有機會。

今年的任務我們有信心完成，有機會我們還是會去增加土地儲備，今年上半年我們買地的錢不是很多，下半年有機會我們還是會增加土地儲備。買地的方式有很多，我們有我們的特色，特别是通過母公司孵化到一定程度以後注入地産公司，我們會加大這方面的力度。

從長遠來看商業方面我們會堅持住商並舉的策略，發揮REITs的特色，希望國内的RIETs也能夠盡快推出，如果越秀地産有雙REITs平台，再加上上市公司平台，作為我們長遠發展戰略布局是非常有利的，而且我們也在這個方向上努力。

我就和大家交流這些，再次感謝大家一如既往對越秀地産的關注和關心，希望大家繼續關心我們。剛才有個投資者說我們的股價比較低，這是大家努力的不夠，大家多投點錢股價就上去了。