業績會直擊 | 越秀地産張招興：房地産不會像以前那樣放松（實錄）

觀點地産網 8月13日下午，香格里拉的大堂顯得有些冷清，但一旁一間百來方的宴會廳卻坐滿了人，這些都是前來參加越秀地産2018中期業績發布會的記者們。就像8月的香港，天氣雖然依舊火熱，卻與冷氣十足的室内形成了鮮明的對比。

與往常一樣，這次的業績發布會依然由董事長張招興，副董事長、總經理及執行董事林昭遠，财務總監、執行董事陳靜以及投資者關繫部總經理姜永進主持。

據觀點地産新媒體查閱中報了解，2018年上半年，越秀地産實現營業收入101.6億元，與2017年同期相比，減少14.9%；毛利26.2億元，同比減少11.8%；毛利率25.8%，同比增長0.9個百分點；核心淨利潤11.2億元，同比增長7.8%。

銷售表現方面，越秀地産上半年錄得合同銷售金額280億元，同比上升40%，按全年銷售目標550億元計算，其完成進度為51%；合同銷售均價約為2萬元/平方米，同比上升26.1%。

土地儲備方面，越秀地産上半年分别于廣州、蘇州、武漢等城市新增9幅土地，總建築面積249萬平方米。截止6月30日，越秀地産合計土地儲備1822萬平方米，其中位于大灣區的土儲899萬平方米。據姜永進介紹，上半年新增土儲除了公開市場招拍挂獲取之外，越秀地産還通過國企合作、二級市場收購等方式去獲取土地。

嚴政下的越秀地産

在剛剛過去不久的中央政治局會議上，定調房地産要堅決遏制房價上漲。與此同時，不少城市也開始調控政策加碼。嚴峻的市場、政策環境，對于房地産未來的發展顯然是一個逃不開的話題。

在越秀地産重點布局的粵港澳大灣區、長三角以及華中區域，均為調控政策較多並且較嚴的地區，這對越秀地産完成銷售目標造成了一定的阻力。姜永進對此表示，調控政策确實在一定程度上影響了越秀的推盤節奏。

面對調控，越秀地産将今年全年可售貨源調高至1050億元，如果按照年初預計的54%的去化率，越秀地産今年可完成的銷售額應在567億元，略超全年目標。越秀地産亦表示，全年目標依然是550億。

據姜永進介紹，目前國家對房地産的調控比較嚴厲，市場存在一定的不确定性，考慮到公司土地儲備比較充足，足夠未來3-5年的發展，未來在投資決策上将貫徹謹慎投資的策略，提高投資的標準。

事實上，越秀地産謹慎投資的策略已經體現在上半年的土儲獲取上。2018年上半年，越秀地産共獲取9幅地塊，總建築面積249萬平方米，按權益比例建築面積74.3萬平方米，權益比例為29.84%。而在2017年，其新增19幅地塊，總土地建築面積505萬平方米，按權益比例建築面積211萬平方米，權益比例為41.78%。

值得注意的是，在越秀地産上半年新獲取的9個項目中，有兩個項目越秀地産權益占比僅9.5%。姜永進指出，這兩個項目是與越秀産投之間的合作項目，余下的90.5%的股權是由越秀産投基金持有，未來在适當的時候，越秀地産會進行回購。姜永進同時指出，這兩個項目較大，若越秀地産全部持有，會影響到新項目的獲取。

在分攤投資風險的同時，越秀地産還将加快資金的回籠速度，其中包括加快項目開發速度，提高周轉率，加快銷售現金回流等等策略。這種目前已在行業内獲得大部分認可的快周轉做法，似乎也預示着越秀地産正在“存好幹糧好過冬”。

數據顯示，2018年上半年，越秀地産擁有現金258.3億元，與2017年底207.9億元相比，增加24.2%；資本負債率44.5%，與2017年底相比下降1.1%；淨借貸比率64.3%，與2017年底72.8%相比，減少8.5個百分點。

不過，因國内去杠杆以及美元加息等因素的影響，越秀地産的債務結構也發生了變化。在2017年底，越秀地産人民币借款+債券共占總借貸比例為77%，如今這一比例已降至60%。而美元債則從7%的占比，提升至21%。

雖然在融資工具上做出了相應的調整，但是在大趨勢的變化下，越秀地産的平均借貸利率無可避免的從4.3%升至4.82%。

地産新業務

在地産主業之外，越秀地産的新業務策略也受到了媒體們的關注。在新業務策略方面，越秀地産主要分為4大闆塊，分别為城市更新業務、養老地産、長租公寓以及地産+業務。

其中，越秀地産對城市更新業務可謂寄予了厚望。據林昭遠介紹，城市更新方面，越秀地産的重點是圍繞着軌道交通，軌道交通建設的過程帶來的城市更新、城市升級是越秀地産主打的方向。越秀地産正在推進和廣州市有土地資源的國企合作。

據了解，越秀集團與廣州地鐵集團共同組建了廣州市品秀房地産開發有限公司，這家公司于今年6月15日成立，其中越秀集團占51%股權，廣州地鐵占49%股權。

林昭遠表示，目前這個項目從股權上來講還是在母公司名下，不在越秀地産。他随後指出，在母公司孵化到一定程度，在适當的時候會與越秀地産進行互動。這種情況，越秀地産在南沙已有先例。

張招興亦在總結時指出，在廣州地鐵軌道線路鋪開的過程中，會有大量的城市更新和軌道物業的開發，越秀地産是廣州地鐵集團的戰略合作夥伴。同時，軌道+物業的方式母公司也在大力推動，在條件成熟的時候注入公司，這會是越秀地産新的業務突破方向。

在推動城市更新業務的同時，越秀地産在養老地産也有了新的進展，即通過收購兼並了一家深圳公司，該養老項目目前正在營業。

林昭遠表示，僅深圳項目而言，越秀地産基本達到盈虧平衡，已經達到了公司預期。今年，越秀地産還在廣州陸續新簽了5個項目，在武漢也新簽了一個項目。在未來一兩年内，公司目標是達到10個項目。

張招興表示，中國已經進入了老齡化社會，老人已經占了17.4%，養老産業既是國家級戰略，也是一個非常好的産業。

在長租公寓方面，越秀地産目前采用的是大包租的方式以及合租的方式，目前已有兩個項目落地。林昭遠稱，廣州剛剛出了政策，國有企業的一些用地可以拿出來與長租公寓合作，其中一部分進行銷售，一部分進行長租，但目前該工作還在積極推進中。

在問及能否在廣州實現年内1000間長租公寓的目標時，林昭遠表示，長租公寓的目標目前也是按計劃進行的。

至于地産+闆塊，本次業績會並沒有介紹太多，僅姜永進在開頭介紹道，地産+業務穩步推進，加大和國企、科研機構的合作，力争獲取更多的項目。

以下為越秀地産2018年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：在業績報告中，公司對于今年房地産政策和市場環境做出了預測，針對越秀地産重點布局的幾個區域，政策和市場走向是什麼樣的？我們也看到下半年越秀地産會有更多的項目入市，下半年對市場表現會有怎麼樣的看法，會不會大幅超過年初設定的550億的銷售目標？

林昭遠：越秀地産主要的城市在三大區域：大灣區、華中和華東。從上半年我們重點布局的城市的經濟增長情況看，廣州6.2%的GDP，武漢是8.2%，排全國大城市里面第四位的，杭州是7.9%。從成交的角度，應該各地是有差異的，廣州從成交額、成交的面積同比都有下降，當然我們同比是大幅上漲的。武漢也是同比有下降，但是杭州同比是上漲的，就是說從幾個城市的角度，應該是有經濟發展的支撐量，同時這些城市目前的活躍度還是比較大，我們在這幾大區域，這幾年的産品布局，從目前來看，銷售的勢頭、發展的勢頭還是穩中有升的。

當然調控方面，廣州還是比較嚴格的，武漢也是一樣。但是總體市場的容量在這里。從我們今年的角度，我們現在的目標是按照550億，從下半年來看，我們總體上市場的預判認為還是穩定的，但我們還不做一個調整，我們會努力力争超出今年的550億的目標，按照這個方向去走。

現場提問：加快周轉的問題，今年上半年營收有減少，想問一下上半年的回款率有多少？現金流回正周期是否有延長，延長到多少？

第二是關于越秀集團與廣州地鐵集團的合作，成立了品秀房地産開發，第一個項目已經落地了，接下來這種合作模式，越秀地産是否會加大力度推廣？

第三個問題是關于資金的，因為今年資金收緊是地産企業都面臨的挑戰，能否結合上半年的融資情況，談談越秀地産是如何确保自身的資金需求和安全？接下來融資的策略是怎麼樣的？

林昭遠：我們上半年的資金的回報按照並表的銷售回款率是64%，這和我們年初制定的計劃大概超過80%左右确實是偏低，核心還是我們6月份有超過100億的銷售，很多款按照回款周期角度還沒到，如果剔除這個因素的影響，我們的回款率大概74%。總體在我們的預期中，我們的目標今年也是按照這個目標去努力。

關于地鐵品秀的事情，越秀地産在2016年和地鐵集團簽了戰略合作協議，共同推進圍繞廣州地鐵里程從400公里向未來5年達到800公里這麼一個里程，未來有30幾個站點，越秀集團和地鐵集團兩家都是廣州市的國有獨資企業，兩家都簽訂了戰略合作協議。

今年6月15号，雙方共同成立了這個合資公司，越秀集團占51%，地鐵占49%，目前第一個項目從股權來講還是在母公司越秀集團的名下，不是在越秀地産名下，當然從2013年以來，母公司孵化到一定程度，到适當的時候和越秀地産進行互動，我們從南沙項目已經有先例，我們也不排除适當的時候到地産這個層面。未來軌道+的業務也是越秀地産在廣州發展的一個重點，相信這一塊對越秀地産會帶來比較好的利好。

陳靜：關于資金的問題，我想大家對上半年國内外的資金市場都會有所感覺，的确是在國内來講，上半年國内貨币的政策和金融監管對于國内的融資成本，我們已經感受到明顯的上升，包括我們公司也已經在開發貸這一塊的利率上升了10%到20%，雖然大家感受到了這個資金成本，但是越秀地産因為在基金市場上有良好的聲譽，以及過往我們跟金融機構的合作，我們的融資工具方面已經做了充分的準備。

從剛才姜總披露的我們的融資工具來講，我們在境内外的融資工具上都已經有了很多的手段，比如說我們發了美元債，我們也拿了國内的交易所的發債的額度，這都會在我們需要的時候，根據市場和我們公司的資金需要，和投資的需求，我們會做一些準備。包括今年上半年我們的現金余額，大家可以看到我們對資金是有充分準備的。

我們除了在境内外兩邊的市場上有所考慮之外，剛才提到的金融工具的使用之外，集團也非常重視在風險管理這一塊的一些考慮，我們會至少每三個月一次專門的外匯和流動性的小組召開會議檢讨我們的融資策略，以保證公司的穩定發展。

現場提問：在年初的業績發布會上，公司管理層介紹了養老地産、長租公寓和城市更新這幾個新業務的發展重點和方向，想請管理層介紹一下這幾個新業務的最新情況。

林昭遠：我們養老方面去年年底並購了深圳的一家公司，目前有一個項目，大概是300個床位，從我們並購半年以來，基本上達到盈虧平衡，也算是達到了我們的預期。今年以來我們在廣州新簽了5個項目，在武漢精武路也新簽了一個項目，在未來一到兩年内，我們的目標是達到10個項目，從目前的項目進展來看還是比較良好的。

目前我們還是要推進構建項目養老營運的有關工作，包括未來養老人員的培訓，我們和日本也做了一些合作，包括醫養的角度，我們也和台灣的機構進行了合作，所以我們在養老方面，除了項目，還有能力的培養方面，我們目前是全面鋪開的。

長租公寓方面，我們目前用大包租的方式，還有合租的方式，目前已經有兩個項目落地。目前我們的長租是立足廣州，廣州剛剛出了政策，國有企業的一些用地可以拿來和長租公寓合作，一部分可以進行銷售，一部分進行長租，作為租賃用房安排，目前這個工作還在積極推進中。

城市更新方面，一個重點是圍繞着軌道交通，因為軌道建設的過程帶來的城市更新、城市升級，這一塊是我們的主打的方向，同時我們也在推進和廣州市有土地資源的國企合作，我們也把它納入到這個體繫里面來，同時也有一些舊村改造的項目，目前這幾個方面我們都在積極推進中。

現場提問：今年你們的收益有所下跌，這個趨勢會不會持續？另外公司的美元債占比今年錄得增長22%，去年上半年是7%，大幅增加了兩倍，未來會不會持續增加，增加的原因是什麼？

林昭遠：上半年營收同比下降了15%，這是一個過程數，但是這個結轉數是符合我們預期的，因為我們很多項目因為财務記帳方法的問題，我們的項目移交給客戶以後才做一個财務記帳，從全年角度，我們應該是可以按照年初制定的計劃完成的，這個不會有太大的影響。

陳靜：關于美元借貸的變化，這主要是我們在今年年初拿到了發改委的美元債的批文，現在已經發了12億的債，我們還有3億的額度可以到今年年底使用的，今年使用美元債的一個主要的目的，是置換境外的貸款的使用，所以並沒有特别的影響。我們境内也有充足的信用額度，所以可以看到兩邊的需求去使用我們的信貸的額度，總體是非常穩定的。

現場提問：5月份時公司收購了一家公司，入表之後這個數據有沒有體現在中期的報表上，如果有的話，想知道營收的數據是多少。為什麼會在5月份這個時間點做這個動作？是不是因為要增厚中報的數據？

第二個問題是，今年投資物業公允淨增值和其它收益指標這兩個數據有比較大的增幅，想請管理層解釋一下。第三個問題是姜總介紹的時候說到投資的要求提高了，想知道具體是怎麼體現的？

林昭遠：提到關于我們5月份收購公司的問題，這是根據兩家合作的約定，而且在上半年進賬已經體現了，具體的營收金額是7個億，占比不是太大。

關于投資的問題，大家也知道，房地産行業今年從調控的角度是力度不斷加大的，中央明确房地産要平穩、健康發展，調控的力度是比較大的，我們也定了一個準則，就是謹慎但是不悲觀，我們是以這種調子來推動我們投資。上半年我們從投的項目角度，9個項目有8個是零溢價的，我們在價格方面有很高的要求，我們對IRR、毛利的要求，包括對項目本身的産品結構，我們對快周轉的項目會重點做出投資，這是從投資角度的考慮。

陳靜：其它收益這一塊是5.5左右，這個最主要就是剛才你提到的收購這個公司，這一塊有所增加。

現場提問：上半年宏觀環境對房地産有一些改變，當初公司說三年内合約銷售額到800-1000億的目標，還有沒有信心達成？還是說下半年或者是資金鍊短缺的時候，越秀有更加多的機會做一些並購，這個目標能盡早達成？

第二個，上半年有一些房企在做長租公寓，他們的融資好像更加得到支持，想問一下越秀地産在年度的時候說3到5年内有10萬個長租公寓的推出，這個目標上有沒有改變？第三個問題，剛才說投地的標準會改變，IRR或者是毛利要達到多少才會去做？

林昭遠：我們的目標800-1000億的目標還是沒有改變的，還是正常推進，我們的長租公寓的目標也是按計劃進行的，具體的投地的標準，我們總體的IRR要求是20%以上。

張招興：首先回顧一下我們地産2018年上半年的表現，剛才我們的投資總監已經說了，有幾點值得肯定的，我們的董事會對經營層表示肯定。第一是經營業績方面在穩步增長，上半年實現銷售收入280億，同比上升40%，完成了年度550億的51%，這應該說是增長幅度還是比較大的。而且我們布局大灣區、長三角和中部地區，總計實現合同銷售254億，占了整個合同銷售額的91%，這一個是速度快，另外一個是我們的布局比較優。

盈利方面，股東應占盈利是13.1億，同比上升了19%，核心利潤11.9，上升8%，這些數字說明越秀地産在經營驅動，轉管理、提效益方面的業績是比較明顯的。有一個營業收入同比是下降的，剛才林總說了，這是符合我們年度計劃的鋪排，下半年樓盤按照會計準則交了鑰匙才能算收入，這是一個時間階段的問題。

第二個是我們的土地儲備，這是關繫到地産公司後續發展的關鍵指標，這段時間我們的土地儲備，通過跟各個企業的合作，也通過競拍，也有一些並購，多種方式進行，在廣州、江門、武漢、蘇州、煙台、青島、濟南等7個城市新增了優質的土地9幅，總的建築面積是249萬平米，其中有8幅幾乎是零溢價，遠遠低于行業的平均水平，而且新進了濟南市和蘇州的城區，這為公司後面高質量的增長提供了保障，所以我們說是優質，在目前這種行情下我們的溢價率比較低。

到6月底，越秀地産總的土地儲備是1822萬平方米，分布在全國13個城市，其中有85%在粵港澳大灣區、長三角和中部三大核心區域，是我們認為增長勢頭比較好的區域，這是公司未來發展的一個比較堅實的地方。

第三是地産公司的資金問題，我們的财務資金維持穩健、安全，越秀地産一直保持這個風格，上半年更加充分發揮了境内外多元融資渠道的優勢，加強了資金的管理，優化了融資的模式，确保資金的平衡，有效降低資金的成本，我們發行了8億美元三年期、4億美元5.5年期的公司債券，而且也是獲得了穆迪和惠譽的投資級的評級，發行的成本是低于其它同行發債的成本，優化了債務結構，一年内到期的借貸占總借貸的6%，也就是我們的債期比較長了，兩年内到期的也就25%，另外期末公司手頭的現金是258億，比年初上升了24%，淨借貸比例64.3%，大家都是這個行業的專家，淨借貸比例64%，我們比年初還下降了8.5%，這應該說是比較合理的一個穩健水平。

第四是各項新的業務順利推進落地。新的業務在兩個方面，一是土地供應方式，剛才問到了軌道+物業，廣州的地鐵到2020年要達到800公里，到2035年的規劃是2000公里的軌道線路里程，這個計劃是非常宏偉的，這樣把城市都拉伸開了，這個過程中有大量的城市更新和軌道物業的開發，我們是廣州地鐵集團的戰略合作夥伴，軌道+物業的方式集團在大力推動，在條件成熟的時候注入到地産，這也是我們的一個新的業務突破方向。

養老地産現在已經落地，我們也通過收購兼並，收購了深圳的一家公司，現在已經有一個項目在營業，其它的還有四五個項目分别在廣州、武漢逐步落地。另外還有一些長租公寓，我們這個養老産業也好，長租公寓也好，都是符合中國國情，也是按照國家發展的戰略和政策，中國已經進入了老齡化社會，老人已經占了17.4%，所以養老産業既是國家戰略，也是一個非常好的産業。長租公寓也是根據國家的租售並舉，以後房子不完全是拿來建，建了就賣，有相當一部分要出租，這也是越秀地産轉型，在這些新的業務上下的棋子，長遠來講，要轉型，肯定要在這些方面發展，從前年開始到今年上半年，我們已經逐步的有幾個項目落地。

再跟大家交流一下對房地産市場的看法。房地産是帶動能力很強的一個産業，這一點大家都很清楚，目前國内的經濟形勢受各方面的因素影響，總體上來講，貨币政策處于中性。以前是以去杠杆為主，現在實際上是穩增長為主，這是一個大的轉向。但是對地産這一塊，作為管理當局，作為政府，在貨币政策有所寬松的情況下，資金主要還是希望支持實體經濟。

房地産不會像以前那樣完全放松，但是總體來講我們是這麼判斷的，從行政手段上來講，對房地産的嚴調控也不會進一步收緊，因為房地産也是需要健康發展的，中央一直也是說分城市、分類健康發展房地産這個産業，現在這種調控也是希望房地産以後能夠持續健康發展，而不是說不讓房地産發展。所以從行政手段上來講，我們感覺到不會再出一繫列更加嚴厲的政策。但是從市場的預期，或者從經濟的規律來講，房地産會面臨一定的壓力。

但作為越秀地産，大家知道地産行業不管怎麼說，地點非常重要，一個項目講地點，整個發展的布局講區域，我們的區域在大灣區、華東、華中，另外還有環渤海的一些發展的地區，我們認為我們落子的一些區域房地産仍然有比較好的發展前景，這是我們對整個地産的看法，或者說我們越秀地産對現在布局的一些地方的看法。

另外國家要穩定房價，最關鍵還是要增加供應，在土地供應這一塊，還會推出更多的供應量。

我們地産下一步的工作目標，剛才姜總也說了，林總、陳總回答問題的時候也都有談到，首先是今年的經營目標，到現在為止，董事會不做調整，還是按照年初的目標繼續努力，至于最後是超額多少還要再看，現在的環境也比較復雜，我們也有信心完成年初既定的目標。

另外我們到2020年要達到800-1000億的目標，獲取優質土地的工作我們還要抓機會去做，在土地這個問題上，有好的時機，有好的價格，我們還是會加大投資力度。當然在渠道上，還會發揮我們的優勢，剛才姜總說我們有8個渠道，我覺得作為越秀地産來講，有幾個是比較有特色的，第一個是利用母公司越秀集團孵化以後，再注入地産闆塊，這是我們的一大特色。第二個是軌道交通+物業的突破，這也是我們的特色。第三個是二級市場上找一些並購的機會，當然其它地産公司也都會做這樣的動作，我們以後也要在這方面有所作為。第四個是深入參與城市更新，我們的地産主戰場在廣州，廣州的老城區的舊改量很大，這也會是我們的一個特色。其它的還有一些特色，跟其它的公司也是差不多的，我覺得越秀主要是這幾個方面的特色。

對新的業态的投入也是一種轉型，我們會堅持商住並舉，地産住宅是一塊，要做到快周轉，商業這一塊我們也不會放棄，而且要更加優化。這也是以後要走的特色。

另外我們還有房地産信托的平台，這是我們獨特的優勢，我們說開發、營運+經營，全産業鍊的業務模式，我們會強化跟越秀房托的互動，積極探索房地産基金和資産證券化的工具，把這個金融平台作為我們持續長遠發展的方向。

另外我們也在積極争取，我估計不是今年就是明年，國内的房地産信托基金，作為優質商業物業存量資産的證券化，這個政策應該會出來，現在政府也非常積極，也非常迫切，如果全中國幾萬億商業物業能夠證券化，這對地産企業化解金融風險各方面都是非常有好處，如果這個政策出來，我們越秀地産就有兩個REITs平台，境外一個，國内一個，這樣對我們的商住並舉的戰略運作起來會更加有優勢。

還有一個是風險管理，我們一向的風格是比較穩健的，剛才我們也已經做了介紹，這些情況我就不過多介紹了。