“對地産沒理由不樂觀” 保利喊話行業前四與地産下半程

觀點地産網 連串數據，似乎印證了5月份的股東會上，宋廣菊那句“對地産沒理由不樂觀”。

8月13日晚，保利地産發布半年報。數據顯示，截至2018年6月30日，保利地産實現營業總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司淨利潤65.05億元，同比增長15.13%。

受益于近年來銷售上升及回暖，報告期内，該公司綜合毛利率提升4.59個百分點至35.39%，其中房地産結算毛利率為35.27%，較去年同期提升5.63個百分點；淨利率同比提升2.49個百分點至15.64%。

銷售與布局調整

2018年上半年，保利地産實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%；簽約面積1453.92萬平方米，同比增長37.93%；其中6月份，這家房企簽約金額601.93億元，首次實現單月簽約突破600億元。

前六月，保利地産簽約銷售仍然以一二線城市和核心城市群為主，其中一二線城市簽約金額占比近78%，珠三角和長三角兩大核心城市群分别占比達31%和 20%。

在具體城市上，大本營廣州依然領先，成為保利地産唯一個在前六月實現簽約金額超過200億元的城市，佛山、杭州緊随其後，實現簽約超100億元，北京等14個城市超50億元。

按照保利地産披露的房地産項目匯總表來看，2018年上半年，保利地産在國内拟建及在建項目共達557個，其中廣州38個，佛山33個，北京21個，上海13個，而杭州目前僅有9個。

值得注意的是，近年來保利地産不斷對城市布局進行調整，通過加大三四線貢獻占比，來加快規模的發展。

觀點地産新媒體了解到，2016年底，保利地産一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%；2017年一二線城市占比下滑至82%，三四線城市銷售占比提升近10個百分點至18%；如今，一二線城市占比再次降至78%。

5月中旬的股東會上，宋廣菊在談及發展時，表示“對未來還是充滿了信心”。當時她指出，保利做好了準備，第一是在産品結構上：144平方米以下中小戶型住宅産品占比達90%；第二就是在不斷調整中的城市布局上。

在最新的土地獲取上，2018年上半年，保利地産新拓展國内項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元，其中一二線城市拓展金額及面積占比分别為 68%和 50%。尤為值得關注的是，在所拓展到的69個項目中，保利地産通過並購、合作等方式獲取的項目就達45個，占拓展項目總數的64%。

總的來看，截至報告期末，保利地産擁有待開發面積8950萬平方米，其中一二線城市5425 萬平方米，與年初相比，占比再降2%約61%；珠三角和長三角兩大核心城市群4124萬平方米，占比約46%。

除此以外，報告期内，保利地産新開工面積2359萬平方米，竣工面積761萬平方米，分别同比增長85%和11%。

央企整合與地産下半程

作為最大的地産央企，保利地産在獲取資源上自有民企所不及的優勢，在順利收購中航地産後，對保利置業的整合也在上半年落下尾聲。

保利地産稱，報告期内，其完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權方案的股權交割工作，基本完成對中國保利集團有限公司境内房地産業務的整合。

事實上，央企身份不僅為保利在資産整合上帶來便利，在融資方面，同樣有着極大的優勢。因此，在調控持續升級，融資不斷收緊的當下，保利地産依然能以較低的融資成本穿梭在資本市場上。

觀點地産新媒體了解到，上半年保利地産融資活動現金流入856.31億元，同比增長43.16%，其中新增有息負債796.13億元，綜合成本5.09%，全部有息負債綜合成本4.86%。

與此同時，上半年保利地産累計實現銷售回籠1698億元，回籠率較去年同期下降3.5個百分點至78.9%，在房款回籠和銀行借款增加的前提下，保利地産貨币資金由年初的678億升至975億元，漲幅達43.82%。

不過，融資的不斷加大，使得保利地産的資産負債水平同樣有所上升。與年初相比，資産負債率上升2.04%至79.32%，淨負債率上升6.81%至93.26%。

根據報告，保利地産一年内到期債務330.69億元，占有息負債的12.99%，為賬面現金余額的33.91%，因此可以推算，其有息負債規模約為2545.73億元。其中，銀行借款仍為大頭，占比超過 71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具占比約14%。

因此，盡管有着資源與融資優勢，保利地産也在強調“房地産主業占比保持在90%以上”之余表明，将不斷微調戰略方向，培育新的業務增長極。

在上半年，據觀點地産新媒體了解，保利地産就與合富輝煌成立了合營公司，拓展一二手物業代理業務，同時還在不斷加大商業地産以及保利物業的投資。

另外，半年報發布前，保利地産培育新業務方面，最為明顯的動作則是在長租公寓上。

7月25日，上交所信息披露顯示，保利地産拟公開發行150億元公司債已獲受理。按照此前安排，扣除發行費用後，該募集資金主要用于住房租賃業務，投資規模為92.29億元。

而在八月份，保利旗下公寓租賃業務的專業運營公司———保利公寓管理有限公司正式揭牌，該公司的目標是，至2020年公寓管理規模達30萬間。