博鰲演講 | 劉英：共享辦公的行業趨勢

劉英（優客工場副總裁兼首席戰略官）：感謝大家能在海南這麼一個美好的下午跟我一起來分享。剛才大家已經看到了，2016年的時候優客工場就和科技部火炬高技術産業開發中心一起攜手，發布了《中國衆創空間行業發展藍皮書》，2017年我們修訂了這部藍皮書，到了2018年的7月，我們發布了《共享辦公行業區塊鍊白皮書》。

這幾個事情做下來，今天我們在這里借用觀點的場地，和大家一起，包括我們的行業夥伴一起來分享一下共享辦公這個行業觀點和想法。

既然共享辦公的黃金時代已經來臨，它的快速成長到底是什麼樣的？2010年共享經濟成為一個熱門的詞匯，到了2015年就是共享辦公的元年。2015年4月優客工場成立，到2017年的時候，共享辦公的管理面積已經突破700萬平米，2018年優客工場從原來的商辦地産屬性變成了服務先導的生态平台屬性。到2020年，我們認為共享辦公的爆發期才剛剛開始。

先看看全球不動産未來發展的幾大趨勢：首先是員工隊伍多元化：60%的員工平均4年都會跳槽，35歲以下的員工在第三類辦公場所進行辦公。

空間靈活化：靈活的辦公空間作為辦公場所，54%的員工每個月要在家工作一次，60%的員工要利用外部的聯合辦公空間參與辦公工作，他們認為是積極的或非常積極的，對自己的工作是有促進的。

創新文化迸發：新的合作方式正在改變企業創新的機制，90%的大學生表示開放創新對提高業績非常重要。

數字化驅動：這里面跟物聯網的關繫非常大，企業在物聯網方面的投資預計會在未來幾年内有大幅的提升，85%的高管表示他們将會在未來的三年里廣泛投資、參與人工智能相關的技術和産業。

智能化：這是前瞻性部署，80%多的不動産決策者認為必須要跟地産科技相結合，才能适應不斷變化的全球環境。81%的租戶認為不動産智能化提高了員工的留職率。工作越來越舒服、越來越方便了，發現員工就願意留下來。

企業自适應化：将靈活性融入企業，把握新的機遇。這里面會有非常直觀的數字來表示，只有6%的受訪者表示，他們目前企業已經高度靈活了，也就是說有94%的企業認為靈活性和團隊協作對他的企業成功至關重要。

技能的前瞻性。這里面最重要的是人才戰略，獲取足夠的人才戰略，支持業務戰略的發展是最有效的方式。

關注健康，這一點不用多說。

最後一個是人性化。

共享辦公行業是怎麼樣的呢？其實共享辦公行業首先都是用一個“玩”空間的做法來進入這個行業，但慢慢的把這個行業“玩”轉了，所以你必須提供一個增值服務生态平台，這件事情才能繼續做下去。

中國的共享辦公是非常特殊的，在2018年3月的兩會期間，政府發布了一個2018年政府工作報告，那里面提出促進大衆創業、萬衆創新，這是重大的政策背景。中國式的共享辦公是有國家政策扶持的。

我們可以從幾個維度來進行預測。第一個維度是共享辦公的市場規模到底多大，按收入看的話，2012年4.1億人民币，2017年達到了239億人民币，年復合增長率達到125%。到2022年，這個市場規模可以達到4092億人民币，所以現在來看是有非常大的成長和發展空間，也很适合很多人一起來把這個市場做大做強。

按工位的基數規模來看，2012年是2.3萬個，2017年快速增加到了111萬個，到了2022年預測會達到1315萬個。

按管理面積計算，我們預測2022年的共享辦公面積，會達到1.17億，這個數字規模是非常大的。

然而作為共享辦公里面的增值服務市場，市場基數非常小，即便是在現在，這個市場對于共享辦公行業的直接貢獻都是非常有限的，但是增長率卻是持續飙升的。我們可以看到2012年增值服務只占到了0.01億，到了2017年是1.29億，到了2022年預計達到75億。這個增幅非常大，從2012年到2017年的增幅是180%，也就是未來聯合辦公的增值服務市場想象空間非常巨大。

聯合辦公市場雖然起步于一線城市和先進的二線城市，實際上它現在在往下滲透。以後一線城市的占比會逐漸的穩定，可是一線城市所在的市場收入占比卻仍占有很大比例。

我們的客群，最開始是以中小企業為主，75%的企業都是這樣的企業，它的人數不會超過100人，但是實際上這是現在的情況，也就是說抓住了中小企業，你只抓住了聯合辦公的現在，那它的未來是什麼樣的？

聯合辦公或者共享辦公對大企業的吸引力已經越來越大了，優客工場為什麼會吸引這麼多大型的企業呢？除了比較靈活以外，其實大型企業會将它的一些部門放在里面，比如說人民日報會将它的新媒體部放在優客工場，比如像亞馬遜這樣的海外大型的企業要進入中國的時候，它會将自己的中國市場部、中國區放在優客工場。

同時還有一些大型企業，它要進行全國或者全球擴張，它也會放在我們這里，因為這個擴張非常容易，在優鮮集APP上操作，10分鐘就成功了，你只需要派人去了，比如說盒馬生鮮、今日頭條、快手短視頻等等，他們都是優客工場優質共享辦公生态平台的體驗者和享受者。

同時還有優客工場的一些小企業，比如說地平線到我們這里的時候是80人，目前已經快超過500人了，它已經成長為行業内獨樹一幟的獨角獸企業，而且在人工智能産業里面是非常有發展潛力的企業。幫助和聯動所有會員企業進行社交和商業資源配置，這才是聯合辦公的未來。

同時我們也逐漸的看發現，大型企業對于共享辦公行業的市場貢獻率是有非常大的幫助的。優客工場現在可以做到整樓定制，也就是說3萬平米的一個寫字樓，會分為大型企業、中型企業、小規模的聯合辦公企業，它對于整個市場是非常具有吸引力的。

為什麼聯合辦公會有非常大的發展前景呢？我們可以看到在一線城市采用這種方式，人均開支節省可以達到30%，如果是每月3000元的一個工位，那麼每一個人一年要節省10000元，如果是一個公司的話，節省的開支将非常龐大，讓會員企業能夠更專注在自己的産品和服務商。

我們在看一下全球的聯合辦公滲透率，中國現在是平均2.0%，歐洲平均是4.8%，現在比較好的是倫敦，達到了7%。從2%到7%，其實還是有非常大空間的，而且全面都在增長。

現在共享辦公這個市場會有更多的玩家進來，不僅是優客工場，可能一些大型的地産的玩家也會入場，大型企業的玩家也會進來，包括亞馬遜現在也做了一個自己的共享辦公，各種玩家都會進來，行業的集中度會加深，而且二、三線城市也會快速滲透。

我前段時間看到仲量聯行的一篇報告，它說未來辦公需要具備5個要素，第一是人性化設計，第二是優秀财務表現，第三是持續創新，第四是高效運營，第五是智能數據支持。但實際上在這5個特征之外，還應該加上一個要素，優客工場稱之為“無限聯合”。

聯合辦公要聯合很多東西，比如說可以聯合導致讓地域界限消失，聯合很多國家、城市、地域、空間。也可以用物聯網把人的行為模式聯結起來，讓你形成一定的習慣，更新社會關繫。也可以通過數據為依托進行整體分析，可以把不同的人的行為模式進行聯結。

同時聯繫不同的行業也是趨勢，比如說教育、養老、新消費群體，或新零售等，實際上現在優客工場已經成為一個新零售的主要的測試場，電商、無人超市等等都會在優客工場里面進行測試。

除了這些，還能連接什麼？其實想象一下，它還可以連接産業，它把各個産業連接起來，同時它還可以将一條産業鍊進行打通，形成可持續的閉環，所以聯合辦公的黃金時代确實來臨了，以後聯合的會越來越多，也會越來越好玩。