博鰲演講 | 沈建光：房地産融資環境會越來越嚴峻

沈建光（京東金融副總裁、首席經濟學家）：大家早上好！我講的題目和前面兩位講的可能有所不同，趙總講融資已經講得非常仔細和透徹了，朱海斌講了融資對房地産的影響，我講講在上一層的問題，就是融資的環境。

現在國内外的形勢，下半年甚至到明年融資的環境，不光是對房地産，整個經濟的融資環境是會非常有挑戰性的，會越來越嚴峻。

現在看宏觀，看融資環境，最重要的一點就是貿易戰的走勢，這是國際的格局。第二個就是國内的政策，這次政治局會議對國内政策的調整到底有多寬松。

有人說是大水漫灌，有人認為只是一個微調，但是這個微調我認為也是有局限性，它有很多的限制。我最後還會講講匯率，人民币如果面臨貶值壓力的話，海外對房地産商的融資也會出現壓力。

首先我們看看這個大的貿易戰背景。我認為貿易戰的一個起源是10年前的金融危機，10年前美國的次貸危機改變了世界的格局，不光是經濟格局的改變，而且美國的民粹、歐洲的民粹主義爆發，政府不停地印錢，造成貧富懸殊拉大。

昨天我們有一場讨論，巴曙松老師問了我一個問題，就是談到房價的問題，我認為房價可能面臨壓力，如果其它行業都不好，就房地産好，這是不是很危險？老百姓有沒有收入來買房子？房價上漲最重要的是建立在經濟不斷增長、收入增長的前提下。

過去10年中國經濟發展是非常好的，這也是我們的房地産黃金十年，全球的出口市場，中國在不斷地占領全世界的出口市場，10年前中國才第三大出口國，10年後現在已經是第一大出口國了，遠遠超過德國和美國，這也是趁着歐美金融危機，我們沒有出現金融危機，所以在全球的市場上中國大幅的增加份額，也是造成今天中美貿易戰的一個沖突的種子，就是中國對美國的貿易順差不斷地上升。

另外一個歷史性的發展，今年中國國内的零售額可能會超過美國，成為世界上第一大零售國。10年前中國只是美國的1/3不到，今年已經超過美國了，所以這也可以很好理解美國人的焦慮。

我們現在認為中國面臨很大的壓力，其實你看美國人，他們是很焦慮的，中國很多領域要超過美國的話，這對美國作為世界老大的地位确實會有影響，這是一個很大的國際背景，是很難短期解決的。

從美國來看，現在中美之間的博弈，我很同意昨天幾位講的，中美貿易戰核心還不是貿易問題，如果是貿易問題是很好解決的，中國政府也很有誠意，願意大幅進口美國的商品，減少貿易逆差。

但實際上中期是科技的競争，最近美國出的很多舉措都是針對中國科技的，針對中國制造2025。現在美國國防授權法，參衆兩院都通過了，很多方面都對中國的科技進行限制。我研究了全球人工智能九大領域的對比，全世界大的人工智能公司、大數據公司就是中國和美國公司，沒有歐洲公司，也沒有日本公司。

在這9大領域當中，美國在基礎研究上的融資也是大大超過中國，但是中國在某些應用上，比如說無人機、無人駕駛，這些領域中國企業得到的融資已經超過美國矽谷了，這些方面對美國來說，它也是面臨着中國巨大的壓力。

還有一個非常嚴重的問題就是特朗普的底線大家搞不清楚，中國政府也是不希望貿易戰打下去，但是前期讓步了，他不接受，為了它的11月份的中期選舉，第二個是科技競争，第三個是重塑國際秩序，這一點也很重要，包括在南海、中東等等很多的地方，包括我們的一帶一路的倡議，美國認為是對它的國際秩序的挑戰，這方面的博弈會讓中美的貿易戰變得越來越復雜。

還有遏制中國的全面崛起，這就變成一個修昔底德陷阱的問題，不管今年發生什麼，我覺得這個大的格局會繼續延續下去。

當然特朗普也有軟肋，也不是說中國現在就沒牌可打了，我在全世界跑，過去在歐洲、美國，現在再到中國，我發現特朗普的支持率在中國還是相對比較高的，很多人都認為特朗普是非常高明的，是一個戰略高手，但是歐洲、美國人認為他就是亂出牌，把全球秩序都打亂的人。

有人開玩笑說他是一個革命者，把舊秩序全部打破，把美國戰後辛辛苦苦建立起來的國際秩序全部推翻，這樣做未必對美國有利，歐美人覺得這對他們並不是一件好事情，特别是對歐洲來說，跟歐洲的同盟關繫他是非常不屑一顧的。中國人就覺得特朗普是一個非常高明的戰略家，他的很多做法确實還有一定的效果，但是大家認識的反差還是很大的。

美國很明顯有軟肋，我們看到它對中國商品的依賴性是很強的。我這里舉了幾個例子，全美對中國機電産品的進口占美國全部進口的40%，那是非常高的比例，玩具的進口占到82%，家具進口占到50%，如果對中國的家具加10%甚至25%的關稅，它要尋求替代是很難的，這是中國出口商吃虧，還是它的進口商吃虧，還是老百姓要承受這個關稅的影響，現在都是未知數。

另外一個問題就是歐美的“三零”願景，國内對這一點是非常認同的，認為歐美日馬上就要結成同盟了，要對中國下手，我覺得這是非常困難的，這只不過是一個願景，剛剛出來的時候，歐洲的政治領袖，包括德國、法國的領袖就是持保留态度的，歐美之間的農産品肯定是一個死結。

我在歐洲待了十幾年，歐洲人對用美國的轉基因食品，包括打激素的牛，不會輕易的就同意的。日本和歐洲剛剛達成一個自貿協定，它也是花了7年的時間才達成的，然後還有7年的緩沖期才能真正做到，所以並不是說它達到一個願景就馬上成為現實，這個路還很長。在歐洲很多跨國企業來說，中國的重要程度已經超過美國。所以在歐美日的同盟方面，歐洲和美國的分歧還是蠻大的。

中國現在最擔心的就是怕貿易領域的糾紛或沖突不斷地演變成一個全方位的較量，這是中國最大的擔心。就貿易論貿易，這個事情是很好解決的，但是就怕貿易戰不斷地發酵，最後演變成軍事、社會、科技沖突不斷加大，這就變成一個全方位的較量，中國現在還沒準備好，所以這方面對中國是一個很大的挑戰。

另外一方面，中國有很多自己的事情可以做，第一是改革開放。我們看到中國政府現在做的有些方面還是非常正确的，中國對國外汽車市場的開放一宣布，特斯拉馬上就在中國建廠了。

在這麼嚴峻的情況下，如果中國自己開放的力度夠大的話，全球的跨國公司還是願意加大對中國的投資。因為中國最好的一點就是我們的消費市場，中國的零售已經成為全球第一大市場，這對全球所有的跨國公司來說都是不能放棄的一個市場。

而且中國的很多稅是有空間的，很多人談到關稅，實際上真正的關稅是很低的，但是中國在關稅之上還有增值稅、消費稅，所以關于進口商品的稅收負擔是很高的，但是僅從關稅來看還是很低的，所以這方面中國還有很多的減稅空間，還有很多開放準入的空間。

中國現在剛剛開始讓海外的投行可以控股51%，這才剛剛開始，中國第一次入世主要是對商品市場，對金融等等各種服務業還是有很多限制的。如果把中美貿易戰的壓力變成一個全方位開放、進一步改革的動力，可能會把壞事變好事。

這是外部環境，從外部環境看中美貿易戰不容易解決。從内部來看，經濟在減速，這是很明顯的。我們看消費的下降很明顯，這跟國内的杠杆收縮，包括緊縮的政策還是有關繫的。
再看看基建方面，基建已經下滑得非常快，現在已經出現了負增長。

國務院的文件上特别提到了要加大基建投資，房地産的投資還比較好，但是消費、基建的投資在往下走，所以下半年經濟還是有很大壓力的，這次國務院的會議明顯的變調，從去杠杆變成了穩杠杆，這其實就意味着放松，但是這個放松有多少效果，能不能起到效果，其實是一個很大的問題。

我們看到貨币的收縮非常明顯，特别是社會融資總量現在同比都是負增長，說明對影子銀行的打壓，前段時間人民銀行有一個參事寫了一篇文章講到影子銀行也有一定的作用，不能全部都打掉。現在很多非銀行貸款的融資渠道都在壓縮，這對融資環境是一個很明顯的壓制。

對房地産就更明顯了，我感覺融資環境越來越難，從去年就開始了，今年這個政策是不斷地在加嚴，但是房地産商的拿地熱情上半年還是非常高的，我們看到盡管一線城市現在的銷售已經是負增長，新房的銷售已經負增長20%，但是三四線城市今年的增長是非常強勁的，達到了20%到30%。

房地産新開工現在也在回升，但是房地産融資的比例在下降，所以這里面的資金缺口肯定是越來越明顯。特别是穩價格的政策，這幾天大家讨論最多的就是對價格的影響，在這種嚴格控制價格的情況下到底是漲還是不漲，對整個房地産銷量的影響也會非常明顯。所以對融資的環境，我覺得是會越來越嚴峻。

最後就是人民币，人民币現在也面臨很大的壓力，如果經濟下滑，貿易戰持續，現在人民币兌美元已經到6.8，今年可能會重新看到2016、2017年的情況，現在市場上越來越多的預期是要突破7，我覺得今年突破7還是比較難的，政府肯定會不惜代價去保住匯率。

一方面我們看到政治局會議的基調非常明确，要穩預期，如果一旦突破7的話，這個貶值的壓力就會非常大。越是貶值的預期大，現在外匯儲備已經大幅下降了，經過一年的回升，現在外匯儲備又開始下降，如果是突破7的話，海外做空的壓力會非常大。

而且很明顯，在中美貿易戰的狀态下，美國政府對匯率的貶值已經看到，美國财政部、特朗普已經開始說了，中國要靠貶值來化解它的關稅，它要做的就是不斷地加碼關稅。

所以從内部來看，如果允許貶值過快的話，國内的做空或者是國際的做空壓力也會很大，這其實是一個非常大的考驗。在這種情況下，國内國外融資的環境都會是非常有挑戰的。