劉德明與觀點對話：雅生活“兩萬億”物業

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 炎炎夏日，從珠江新城地鐵站趕到一公里外的雅居樂中心，並不是件容易的事。

這是一棟39層高的甲級寫字樓，是周邊商務區最重要的標志性項目之一。雅居樂集團及旗下最重要的子公司雅生活服務，都在這里辦公。

見面的地點在一間偌大的辦公室，待我們坐下後，劉德明打開門匆匆走了進來。

他很善于與人打交道，初次見面便能給人一種親切的感覺。在踏入物業管理行業之前，劉德明是大衆報業集團的一名采編記者，需要經常與陌生人打交道。

“2001年，時間節點就是工作了10年整，那個時候集團領導找我談話，問願不願意到管理崗？所以我到了報業集團的房産管理部，做經理。”劉德明說自己喜歡很有挑戰性的工作。

2004年，他決意離開工作十多年的單位，在山東濟南創辦了明德物業。

随後，劉德明于2016年加入雅生活擔任首席執行官，並在接下來的一年升任公司執行董事。

回憶過去的職業生涯，劉德明感歎，16年來物業管理行業發生了很大的變化。

“16年前，我們剛剛從事這個物業管理行業的時候，沒有任何的科技概念。但是現在物業管理行業變得非常的有科技色彩，特别是互聯網+以後。”

“第二就是規模化，全國10萬多家物業公司，強者恒強的邏輯非常的明顯。”他解釋道，最重要的一個變化就是“資本化”：“整個物業管理行業目前已經有9家上市，有63家企業上了新三闆，資本化的程度是出乎意料的。”

幾個月前剛參加完雅生活的業績發布會，去年的成績十分不錯，為公司成功登陸香港資本市場打下了基礎。

彼時，劉德明西裝革履地坐在講台上，給在場的媒體、投資者喂定心丸：“2020年營收達到100億的目標，是基于一個認真、審慎的考量。”

劉德明認為，目前市場還存在很大的發展空間：“行業的整合剛剛開始，我們整天都說並購並購，其實全國的並購並不多。目前很多小企業可能還在糾結，要不要上這個大的平台，他們對于行業大勢看得不一定很清楚。”

大企業可能還處在一個比較尴尬的階段，它們正在上市，或者準備上市。其中，會有一些法律法規的限制，和合規性限制等。劉德明預計：“相信在未來3年，行業的收並購一定會有突飛猛進的發展。”

去年，雅生活就斥資10億購下綠地物業100%股權，並與綠地集團簽訂合約。該次合作，為雅生活帶來未來五年内每年至少1000萬平方米的管理面積增量。

“從規模上講，預計到2020年公司的管理面積是要達到3億平方米。”劉德明透露，針對這個大計劃，首先要做的就是在拓展管理面積上下功夫。

未來幾年内，雅生活一部分的面積增長仍來自雅居樂集團和綠地控股的給付，目標是每年不低于2000萬平方米。

另一部分增長是來自第三方每年拓展，負責這方面業務的是雅生活旗下24個城市公司，一百多人的拓展團隊，目標是超過2400萬平方米；第三部分則是來自收並購，目標是每年超過4000萬平方米。

“德國、美國等歐美國家的物業管理集中度比較高，龍頭企業比我們大得多。像萬科現在就是龍頭，但是德國和美國的龍頭相比，還是有差距。從國外的經驗來看，産生一些平台級物業企業，不需要太長時間了。”

“這些大的物業公司肯定會采取一些收並購的方法。”劉德明十分肯定，雅生活也同樣需要去做。

在他的規劃中，2018年年初雅生活分拆上市，未來5年是進行戰略布局的五年。

“我們融資了接近40億港币，把其中65%資金都拿來收並購。截止到目前，所有上市公司里面沒有一家融資額度達到這個水平，這是我們的優勢。”

今年以來，上市房企分拆旗下物業管理公司上市正成為熱潮。在人們普遍的印象中，物業管理原本只是房産公司的輔助業務，而經過分拆之後，這批物業管理公司的發揮遠遠超過人們的想象。

劉德明認為，第一，基礎物業管理服務的物業費規模在2020年以後超過萬億，增值服務這一塊兒也會超過萬億，這樣兩個萬億級的藍海，投資者比較看好。

第二，是政策的支持。十九大以後，“美好生活”這四個字給行業帶來了足夠的想象空間。

第三，物管是一個現金流很好的行業，有持續穩定的利潤，同時具有逆周期的屬性，這無疑帶來了很好的市盈率與市淨率表現。

雅生活正為未來做準備，劉德明稱：“我們上市了以後就成立了雅生活學院，在全國按照區域不同，設立了8個分院。包括綠地這樣一個子公司品牌，我們也成立了綠地這樣一個分院。通過雅生活學院，我們把人才培養的機制落地了。”

“每年公司會新增1500人的管理層。”劉德明介紹：“第一，我們有預備的制度，比如說，預備經理，預備主管。我們目前選出來了400名預備經理，将通過1到2年課程，訓練成為正式經理。”

同時，雅生活會補充大量優秀的畢業生，集中分布在客服崗位，“這批人到客服崗層，用三年左右的時間，就可以把他們培養成主管級的管理者。那麼，再過兩年左右，則變成項目經理。”

“第三個方式，我們也有準備社會層面的招聘。”劉德明說，源源不斷的人才，是未來支撐雅生活百億目標的基本面。

以下為觀點地産新媒體對雅生活首席執行官劉德明先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您做物業管理的16年里，行業有什麼發展變化？

劉德明：過去16年，物業管理行業發生了很大的變化。第一是科技化，這個非常明顯。16年前，我們剛剛從事這個物業管理行業的時候，沒有任何的科技概念。現在物業管理行業變得非常有科技色彩，特别是互聯網+以後。

第二是規模化，盡管現在全國有10萬多家物業公司，但是可以發現過去這16年里面，強者恒強的邏輯非常的明顯，後面我是會講到，中國物業管理百強企業占比迅速提高。特别是TOP10管理面積還有儲備面積也是顯著提高，就是規模化體現的非常的充分了。

第三是資本化，今天整個物業管理行業已經有9家上市，有63家企業新三闆。

觀點地産新媒體：按照這個規模化，您覺得以後並購會不會繼續持續下去？

劉德明：肯定是這樣一個趨勢，因為從國外經驗來看，物業管理的集中度比較高，龍頭企業比我們大得多，TOP10的企業就是屬于龍頭了。

像萬科現在就是龍頭，但是德國和美國的龍頭企業都比萬科大。我們國家有這樣大的體量，有這樣大的行業，産生一些平台級物業企業不需要太長時間了。這些大的物業公司會采取收並購的方法，雅生活也同樣會這樣做。

相信在未來3年里，我們行業的收並購一定會有突飛猛進的發展。

觀點地産新媒體：什麼原因導致物業公司出現上市潮？

劉德明：目前上市的這些公司，90%是屬于地産商下屬的物業公司，首先從地産公司自身考慮，為什麼地産商都在分拆物業公司？

這是跟整個房地産宏觀形勢有關繫，在過去20年或者是在過去改革開放40年里，房地産企業得到了快速的發展。但是近幾年來，我們國家提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個概念，加上調控收緊和金融嚴控，對于房地産公司來說，要擴大自己的融資渠道，肯定要選擇把這些服務類的業務分拆上市。

服務類很多，物業是第一個。有的地産商把教育也分拆出去了，有的地産商把旅遊分拆出去了。也就是說，地産商通過分拆上市，多了一個融資渠道，這個肯定是這樣的。

另外一個也是從地産商角度，就以港股為例，普通房企市盈率10倍左右，但物業管理闆塊普遍20到30倍。

顯然，如果是分拆一個業務出去以後市盈率翻了一倍，我覺得無論是哪一個地産商下屬物業公司，都有成長的欲望。

從兩個不同的角度來看這個問題，再追加一條就是整個行業的問題。16年前或者10年前，行業的競争沒有這樣激烈，或者說物業公司不需要資本市場。

過去這幾年，行業集中度已經發生了很大變化，未來5年這種趨勢會更加的明顯。

我們基于這樣一個判斷，認為雅生活未來也是一個收並購窗口期，正好吻合了我們上市的節奏。

2018年年初我們上市，未來5年是雅生活進行戰略布局的五年，收並購會成為三駕馬車之一。

我們雅生活有自己獨特的優勢，上市融資接近40億港币，其中65%資金會拿來收並購。截止到目前，所有上市公司里面沒有一家融資額度達到這個水平，這是我們最大的優勢。

另外，我們的戰略相對來說比較宏大，三年完成百億目標，要通過收並購來支撐我們這樣一個戰略。

觀點地産新媒體：擴張那麼快，後續服務怎麼去保證？

劉德明：我們上市了以後就成立了雅生活學院，而且在全國各區域設立了8個分院，也包括綠地這個子公司品牌也成立了分院。

通過雅生活學院，把人才培養的機制落地了。

第一，有預備的制度，比如說預備經理、預備主管，這個制度也是全國首創。我們現在選出了近百名預備經理，通過1-2年課程的培訓，變成完全可以勝任工作的正式經理。

第二，每年補充大量優秀畢業生，這些人到客戶崗用三年左右時間就可以培養成主管級的管理者。再過兩年左右，也就是最多5年左右變成項目經理，而且都有知識儲備和底蘊。

第三，從社會層招聘一些人才進來，形成不同文化的相互補充、相互交流。

觀點地産新媒體：轉換一下話題，為什麼物業行業市盈率比較高？

劉德明：有這樣幾個原因。第一，這個行業是一個藍海，基礎物業管理服務的物業費規模在2020年以後會超過萬億，增值服務這一塊也會超過萬億，兩萬億級的藍海，投資者比較看好。

第二，中國的服務業其實剛剛起步，尤其是這個19大以後，“美好生活”4個字讓投資者看好這個行業。

人民群衆日益增長的美好生活需要靠誰完成？很大程度上就是服務業，為了“美好生活”這4個字，服務業可以做的文章是一篇大文章。所以，有足夠想象空間也是投資者看好這個行業的原因。

還有就是行業本身的屬性，是一個輕資産行業，是一個現金流很好的行業，有持續穩定的利潤。

中國物業管理行業從1981年到現在，不到40年時間，還是一個朝陽行業。三十而立，就是這個概念。

觀點地産新媒體：物業管理會不會有天花闆的存在呢。

劉德明：按照順序講，物業管理的收入主要是三個部分，第一個是基礎物業管理服務收入，第二個是非業主增值服務收入，第三個是增值服務收入。

我認為沒有天花闆，為什麼沒有天花闆？就是通過這幾年的發展，全國實施專業化物業管理的規模大概是185億平方米左右，到2020年大概是235億平方米。

這個規模還會不斷地放大，因為到目前為止已建成的建築物面積超過400多億平方米，已實施專業化物業管理的只有185億平方米。

很多人可能覺得房地産開發速度放慢了，未來有一天也會走到盡頭。其實物業管理現在獲取的項目是分兩大類，第一類就是地産商開發的項目，第二是公共建築，比如城市的廣場、過街天橋、城市交通等。

所以，不要以房地産進入了調整期，就認為未來物業管理行業會碰到天花闆。

觀點地産新媒體：跟中國的城市化進程有關繫嗎？

劉德明：現在還提出了鄉村振興戰略，如果沒有物業管理，可以叫做鄉村振興戰略嗎？比如，現在物業管理項目有的是城鄉環衛一體，叫村收集、鎮轉運、縣處理的模式。

雅生活里面有5大專業公司，首先要給我們的大業主提供非業主增值服務，現在雅居樂地産幾乎80%-90%房子，都是我們來銷售的。

比如說驗房，地産商一戶一驗也是由我們公司來查驗。這5個專業公司定位在市場化的角度上，除了給雅居樂控股賣房子以外， 2018年以來就簽訂了17個第三方合同，今年預計合約金額要達到300億左右，都是給第三方地産公司提供房屋營銷服務，所以，這也是不可限量的。

我們提出的1+N戰略里面這個N，就是這幾個專業公司的利潤貢獻，3年以後和物業管理闆塊利潤貢獻平分秋色。

這個N會加大嗎？一定是會加大的。我們未來可能會有養老公司，醫療也一定會有的，因為這都是老百姓美好生活的一部分，養老醫療都是康養，是業主生活不可或缺的東西。

最後一個，就是小業主增值服務，這一塊有非常大的發展潛力。去年這個方面的占比不是很高，今年一定會達到優秀企業的水平。

今年在社區經濟這個闆塊也有發力，從拎包入住到社區拼團，再到社區金融、社區保險、社區教育等，我們都在發力。

觀點地産新媒體：其實這個1+N已經是跨行業，對于企業來說是不是比較難？

劉德明：這個情況之下，我們要有所為、有所不為。我們可以做得好就自己做，做不好就提供平台，讓别人來這個平台。

比如說醫療，我們不可能建一個醫院，但可以提供平台。

渠道不一定是我的，只有一個資源端，就是我有資源。

再比如說，相信市場一定有很多科技公司，但是真正懂物聯網、真正懂物業管理物聯網公司就是我們了。