吳亞軍長租“支點” 龍湖援引CPPIB八億美元再設投資平台

觀點地産網 今年4月，龍湖首期30億元住房租賃專項債券上市；如今，與GIC聯手剛滿一個月，它又于7月12日宣布，與加拿大養老基金投資公司（CPPIB）再設長租公寓投資平台，雙方首期投資額共計8.17億美元。

一繫列的市場動作，表明了作為龍湖四大主航道之一的長租公寓，已越來越受到集團的重視。在今年的業績發布會上，執行董事兼首席執行官邵明曉表示，2020年龍湖長租公寓的租金收入将超過30億元。

顯然，在風口之下，長租公寓的開發運營，已成為龍湖撬動租金收入闆塊的重要支點。

援引CPPIB設長租平台

此前6月12日，龍湖宣布與新加坡政府投資公司（GIC）共同設立長租公寓投資平台，專項投資龍湖的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元。

彼時，龍湖相關人士對觀點地産新媒體表示，除了GIC之外，集團也在跟其他投資者接洽，不排除會有更多合作。

如今余音未散，龍湖果然又招攬了新的合作夥伴。

這一次合作的主角是加拿大養老基金投資公司（CPPIB），雙方将共同設立長租公寓投資平台，首期投資額共計8.17億美元。投資平台主要用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。

據悉，龍湖集團與CPPIB此前曾開展過多次合作，包括2014年共同投資蘇州獅山綜合體項目；2016年投資重慶西城天街，以及成都梵城和上海颛橋項目等。

其中，2014年12月，龍湖聯合CPPIB成立合資公司，CPPIB承諾投資約2.34億加元（約人民币12.5億元），用于發展蘇州時代天街項目。

2016年10月，CPPIB與龍湖地産聯合宣布，雙方成立第二家合資公司投資重慶西部天街購物中心項目；CPPIB承諾投資1.93億加元，占有該地産49%的權益，這也是其在重慶投資的第一個零售購物中心項目。

去年，CPPIB首席執行官馬勤(Mark Machin)在接受媒體采訪時透露，預計CPPIB在2030年将會有1500億加元（約合7700億元人民币）投向中國。

面對重金投資中國、且合作多年的“金主”老友，滿是長租公寓發展心思的龍湖，自然不會錯過。

投資加大與長租“支點”

今年3月份，龍湖地産宣布拟更名為“龍湖集團”，其表示原有名稱已無法涵蓋公司旗下地産開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務。而随着業務的擴展，龍湖正在加大投資流量的輸出。

觀點地産新媒體查閱年報獲悉，近年來，龍湖投資活動所用的現金淨額，在起伏中有所上漲。2016年，該項數據同比增長1.28倍至401.17億元；去年，它再以1.76倍的增長幅度，将額度提升為1109.04億元。

在此趨勢中，龍湖投資物業的現金流出額，也在前三年連續下降的情況下，于2017年增長41.06%至41.67億元；而預付租賃款項也大漲2.27倍至726.69億元。

此前，龍湖投資物業全部為商場，主要分為三大産品繫列：都市體驗式購物中心天街繫列、小區購物中心星悅荟繫列、中高端家居生活購物中心家悅荟繫列。

但于2017年年報中，龍湖不知不覺換了另外一種表述：投資物業主要為商場；除商場外，新業務長租公寓“冠寓”，已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等14個一線及領先二線城市開業運營。

數據顯示，2017年度，龍湖的物業投資業務不含稅租金收入為25.9億元；其中，商場、冠寓、其他租金收入的占比分别為97.7%、1.5%和0.8%。得益于商場及冠寓的發展，龍湖錄得投資物業評估增值為49.2億元。

截至2017年末，龍湖已開業冠寓的建築面積為58萬平方米，整體出租率為46.0%；開業房間數累計達1.5萬間。

具體而言，在龍湖冠寓項目中，開業3個月及以内的店面規模為37.36萬平方米，租金收入930.4萬元，出租率34.4%。

而開業超過3個月的店面規模為20.67萬平方米，租金收入則為3088.4萬元，出租率67.1%；其中，開業超6個月的物業規模為6.37萬平方米，租金收入1418.9萬元，出租率91.7%。

由此看來，在長租公寓領域，若想收獲較高的出租率、收益率，必須經過時間的沉澱，經歷較長的投資周期。龍湖集團副總裁韓石就曾透露，即使是輕資産項目，冠寓項目的動态投資回收期還是要長達5到6年。

另有市場人士披露，根據龍湖内部測算，長租公寓的資金成本要控制在4%左右，且持續不斷地投入，才能實現盈利。

盡管目前龍湖的平均借貸成本低于5%，其所發行的不少綠色債和優先票據，年利率也低于4%；但它仍無法僅靠自身的運轉，滿足長租公寓持續的資金需求。

此外，對長租規模的追求，也是龍湖加大融資的驅動力之一。在今年的業績發布會上，執行董事兼首席執行官邵明曉表示，2020年龍湖長租公寓的租金收入将超過30億元。顯然，公寓的收益，已成為龍湖撬動租金收入闆塊的重要支點。