原報道 | EB5與牡蛎 綠地舊金山美國之路

觀點地産網 兩年前被綠地收購，曾備受關注的美國舊金山牡蛎項目于近日易主，從綠地手中接過該項目的是位于洛杉矶的地産公司Kilroy。

對于為何出售這一項目，綠地方面回應稱“項目已經賺錢了，交易是出于項目運作本身實際情況的正常商業運作”。

時間回溯2013年，綠地初登美國市場，一出手便是10億美元的大氣，與如今收縮态勢形成鮮明對比。

雖然退出舊金山牡蛎項目是否還有其他影響因素不得而知，但折射出來的正是當下中資紛紛收縮海外市場的景象。

綠地海外項目分布圖

來源：綠地官網

“海濱計劃”擱淺

時間回到2016年8月18日，綠地美國及其合夥人出資1.71億美元買下了這塊位于美國舊金山半島北聖馬迪奧縣的一個生命科技産業園區，占地積約17萬平方米。其中，綠地為第一大股東，全面負責該項目的開發、運營及銷售。

現實如戲，就在大家都以為綠地要“大幹一場”的時候，綠地美國卻在今年6月宣布，将舊金山牡蛎項目以3.08億美元的價格賣給了地産公司Kilroy。

在綠地退出舊金山的前夕，這一地塊曾發生過一個插曲。

據觀點地産新媒體了解，這一地塊原計劃是建設成為一座集生物科學和醫藥科學于一體的高新技術園區。但據報道，綠地最初購得這一地塊時的發展規劃並非如此，而是打算重新建設海濱地區，並在這一地塊上建造一片住宅。

這一規劃受到了部分當地居民的反對，其中反對者隊伍里包括了美國歷史最久的生物技術公司Genentech Inc，該公司在此地塊附近設有辦事處，他們認為這一地塊不應用于商業用途。

最終，在這件事情上幾乎得不到任何支持的綠地，只好無奈将打造住宅的願望擱置下來。

業内人士表示，企業海外發展計劃與當地建設規劃不符的事時有發生，海内外市場信息不對稱加上中資企業以固有的思維方式來策劃運作海外項目，是企業在海外碰壁的重要原因。

綠地“海濱計劃”的擱淺與退出舊金山之間究竟有多少因果關繫引人遐想，不過，綠地所回應的“項目賺錢了”也並非托辭。

從買入到賣出，短短兩年時間里，這一項目價格已經漲了1.37億美元。

EB-5煩事纏身

除了建設計劃擱淺，同期，綠地美國的EB5項目也面臨市場環境變化的挑戰。

去年9月20日，綠地洛杉矶大都會一期項目挂靠的美麗家園區域中心實際控制人涉嫌通過虛設的EB-5項目，騙取45位投資者的2250萬美元資金中飽私囊，而被美國證監會起訴。

随後，區域中心被證監會接管，處在被吊銷的風險之中。如此一來，不僅投資人的投資款安全令人擔憂，綠卡的申請同樣可能面臨終止。

今年，圍繞綠地洛杉矶大都會一期項目管理問題的争拗再起，目前未有最新進展。

“投資人的最終目的並不是為了賺錢，其出發點就是為了移民或送孩子到國外上學。投資EB-5的在選擇項目的時候會更傾向于有優越教育資源或雄厚經濟實力的城市。”所以，即便EB-5的投資回報極低，仍是讓不少人趨之若鹜。

根據萊坊公布的城市财富指數排行可以看到，紐約、倫敦、舊金山皆排名前列，這些大城市正是投資者選擇EB-5項目時所鐘愛的。

花不少于50萬美元，並直接或間接創造至少10個就業機會，便能為全家換來美國永久綠卡，一切看起來都是如此的“簡單”。

對于融資人特别是高度依賴資金流轉的房地産開發商而言，不愁沒有“金主”的EB-5同樣是一條不錯的融資之路。投資省錢省心，融資省時省力，看起來是一個其樂融融的雙赢局面，平靜水面下的暗涌卻被衆人所忽視。

據觀點地産新媒體了解，綠地美國采用了EB-5的方式進行融資，該項目出資結構中位列第二順位的是1億美元的EB-5項目貸款以及綠地投資的6579.68萬美元，此項目正是挂靠在了美麗家園區域中心。

投資人所看重的是綠卡回報，因此在出現由于身纏訴訟，而随時可能“錢卡兩失”的情況下，投資人心中難免忐忑不安。

雪上加霜的是，今年IIUSA（美國投資移民協會）召開的行業大會上，美國國務院簽證辦公室主任Charles Oppenheim作出預測，目前中國EB-5的排期所需等待時間預測将達15年。

漫長的排期等待時間，對于投資人而言無疑又是當頭一擊，甚至有投資人發聲表示或将撤資，這意味着綠地美國可能面臨提前償還1億美元EB-5貸款本息的險境。

洛杉矶的這只“蝴蝶”煽動了翅膀，反觀綠地在舊金山收縮，則更像是一種保存實力的危機應對手段。

海外投資的接連觸壁，或許正是綠地選擇從舊金山牡蛎項目中脫身出來的另一誘因。目前，綠地集團海外投資達1240億元；足迹遍布亞澳歐美4洲9國，包括紐約、洛杉矶、倫敦、悉尼、多倫多等多個城市。

攤子鋪得太大，難免無法做得面面俱到。綠地近兩年來已經放緩了海外投資的腳步，這次退出舊金山，未嘗沒有在适當的時機見好就收，另尋發展之意。

海外産業去留

2013年前後，綠地、萬達、萬科等衆多房地産開發商紛紛海外“搶灘登陸”。

彼時，綠地斥資10億美元收購美國洛杉矶中心區大都會項目。三年之後再度出擊，以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地産項目70%股權。

張玉良曾表示：“海外拓展要去自身有競争優勢的地方，綠地集團有限選擇中國投資者、移民群體較為青睐、中國遊客及留學生較多的國家及城市參與投資開發。”

對于綠地而言，當時正是拓展海外市場的良機。五年時間過去，曾經意氣風發如今态度卻發生了扭轉。

目前，澳大利亞還在建設中的悉尼CBD最高公寓樓“綠地中心”，是綠地集團在2013年耗資4.8億澳元（約30.76億人民币）收購而來。

綠地購入該項目後，曾計劃将其打造成未來悉尼最高公寓樓——“悉尼·綠地中心”及配套商業和高星級酒店。但在2018年3月份，據當地媒體報道，綠地集團已将原計劃與金馬（Golden Horse）聯合開發的悉尼大型住宅項目“Park Sydney”的整個1萬平方米的零售部分出售給金馬，價格接近1億澳元。在此之後不到三個月，相似的一幕再度上演，綠地以3.08億的售價退出了舊金山牡蛎項目。

雖然有所回撤，但目前綠地在美國擁有的項目仍具看點。現存的兩個項目包括包括商業住宅綜合體洛杉矶綠地中心，和位于紐約布魯克林的紐約大西洋廣場。

其中，紐約大西洋廣場項目總建築面積達到60萬平方米，總投資達332億元人民币，被稱為是紐約20年來最大的房地産單體項目。

中資紛紛收縮海外投資的形勢下，綠地退出舊金山當然並非首例。日前戴德梁行發布報告，稱自去年三季度起，中資在美國的地産投資驟減。今年一季度中資在美地産總投資額僅為2.2億美元，而近三季度平均投資額僅為1.9億美元，低于中資在美國近五年季度均值16億美元。

不難預見，短期内美國市場難以再次出現2016年四季度的49億美元中資投資盛況。

數據來源：戴德梁行

今年第一季度以來，美國僅錄得兩宗大宗交易。其中比較突出的是中國銀行以2億美元收購的曼哈頓寫字樓7 Bryant Park 用于自用。

早在3年前中國銀行已買下了該樓的租用權，此次，中國銀行一並買下該樓的土地使用權以獲得永久産權，使這棟樓現完全歸中行所有。

值得一提的是類似自用性質的海外投資受政策影響較少。另一宗交易也是以自用為目的的收購，中國移動在加州的聖何塞購買了一棟小型工業物業。

數據來源：戴德梁行

面臨資金面收緊窘境的除了綠地外還包括萬達、海航等地産企業，據數據統計，去年下半年到今年一季度末中資海外地産已出售項目總計達20億美元。

中國開發商“遠征”海外，所面臨的問題不少，政治、經濟、公司規劃等等都有可能成為其海外發展過程中的不穩定因素，而未來究竟是反彈擴張還是收縮，仍是一個迷。

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