“平凡”地王 中海天鑽八萬開售與鹿丹村舊改往事

觀點地産網 身處與香港新界僅一水之隔的深圳鹿丹村，據說手機時不時就會切換成香港信号。

然而，由這個羅湖村落舊改蝶變而成的頂豪項目中海天鑽，卻沒能在最後一批房源開售時同步跟上最近的香港樓市節奏。

6月19日，中海天鑽項目新批預售均價7.9萬元/平方米的消息傳出。6月20日開售當天，實際開盤均價約為8萬元/平方米。

與三年前入市第一期将近11萬元/平方米的最貴豪宅價格相比，此次開盤均價将近直落3萬左右，成為大跌眼鏡的“白菜價”。

從1989年鹿丹村建成，到2000年拆遷，到2015年被中海接盤晉升地王，此次從“天價”回落，似乎也暗示着昔日地王的“平凡”回歸。

“平凡”的昔日地王

觀點地産新媒體了解，近日，位于深圳羅湖的中海天鑽項目獲得預售許可，預售部分為該項目A區完成回遷後剩余的住宅，共44套，預售均價為7.9萬元/平方米。6月20日開售當天，實際開盤均價約為8萬元/平方米。

說起中海天鑽項目，不得不提起它的昔日地王身份。早在2015年2月，鹿丹村舊改地塊便正式競拍，然而，地塊出讓條件卻近乎苛刻。

根據條件，競得房企需無償移交給政府的回遷房達到14.4萬平方米，而事實上鹿丹村地塊規劃總面積僅約為24.4萬平方米，其中包含住宅23.5萬平方米（回遷住房面積14.4平方米、商品住房面積9.1萬平方米）、商業3300平方米，其余為幼兒園、社區管理用房等配套設施。這也意味着，剔除回遷房面積，競得房企初始可售商品房面積僅約9萬平方米。

此外，該地塊還采用“定地價、競容積率”方式進行拍賣，即以定地價和回遷物業建築面積、向下競争可售商品住房建築面積的方法，所報商品住房建築面積最少的競買人即為競得人。這意味着，競買人每舉一次牌、報一次價，地塊的總建築面積将變少，容積率也将随之往下降。

在嚴厲的出讓條件下，萬科、中海、招商、金地、卓越等八家房企大亨仍加入該鹿丹村地塊的争奪中。最終，中海以8.88億元總價摘得該地塊，新科地王誕生。

除了地價本身，若加上折合14 .4萬平方米回遷房建安成本，該地塊可售住宅部分樓面價達到4萬元/平方米左右。也即是說，中海雖然表面上只花了8.88億元，但隐含成本卻遠遠不止這個數。

此後，僅短短數月，鹿丹村舊改地塊已搖身一變成為“中海天鑽”，定位為高端住宅産品中的港澳頂級豪宅繫列。

2015年12月，該項目精裝房首次開盤，共推約100套，現場單價在8.5-15.5萬元/平方米之間，銷售均價約為11萬元/平方米。

而時隔3年，中海天鑽項目最後一批毛坯房拿到預售證，共約44套房，備案最低單價71682元/平方米，最高單價85682元/平方米，均價7.88萬元/平方米。

6月20日當日，這44套住宅房源正式開售，實際開盤單價為7.6-9萬元/平方米，均價約為8萬元/平方米，同時需交50萬元的誠意金才能選房。

可以明顯看到，與2015年12月入市的第一期價格相比，此次項目開盤價遠比“高峰期”便宜了近3萬左右，地王昔日的輝煌仿佛變成了過往雲煙，不少人甚至直呼“白菜價”。

價格漲幅如此之大，一方面是此次推出的44套房實則為完成回遷後剩余的房源，清盤開賣的緣故使得價格會有一定的下降，包括94-180平方米的3房4房及以上戶型。

另一方面，則免不了深圳那一紙“限價令”的關繫。

中國綜合開發研究院主任宋丁接受觀點地産新媒體采訪時稱，在調控嚴格的情況下，現在中海天鑽項目預售反映出來的並不是市場價格，而是一個政策價格。

在去年1月，深圳規土委發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》，其中，對預售價格、對現售價格、對非毛坯出售房源的管控，傳遞出控制深圳一手房房價上漲的明顯信号。

在嚴厲的調控措施下，自2016年9月以來，截至今年6月，深圳新建商品住宅價格已實現20個月連跌。

而過去那些打雞血拿下的深圳高價盤們，在限價面前也紛紛低下頭。

4月27日，5.9萬元/平方米的59套招商蛇口二期山語海開盤，被一秒搶光。而2016年10月，該項目入市的首批房源備案均價約6.15萬元/平方米，而周圍的二手房均價超8萬元/平方米。

同樣，4月取得預售證的萬科瑧山府二期，備案最低8.3萬元/平方米起。此前2017年4月份，該項目一期同戶型備案均價約9.97萬元/平方米，而項目周邊目前二手房在售均在12萬元/平方米以上。

很明顯，深圳近期新房與二手房倒挂現象成為常态，備案、開盤的項目實際價格遠低于周邊二手房或自家往期項目。“只要限價不解除，倒挂是必然現象，包括搖号等現象都是衍生出來、客觀存在的，長期都會伴随着限價而出現。”宋丁分析稱。

鹿丹村舊改往事

抛去三年前的地王身份加冕，中海天鑽背後的鹿丹村真身以及曲折的前塵往事，無疑是這個舊改項目備受關注的重要緣由，也是令無數深圳人難以忘懷的所在。

可以說，中海天鑽實則是鹿丹村脫胎換骨而來的新生兒。

鹿丹村，位于深圳濱河大道邊，與香港僅隔一條深圳河，現處于羅湖最繁華的地段。

1989年，鹿丹村小區竣工，因其31棟多層建築的規模、多達1300戶的人數聞名于深圳。此外，鹿丹村小區的名号也不少，“名流村”便是一個。

據往年報道，當初能分到鹿丹村房子的，大多是老革命、工程師、政府幹部等各界名流。而小區里的軍隊幹部樓，是供給軍隊團級以上的轉業和離退休軍官。

而此後，“風水輪流傳”這句老話驗證在鹿丹村身上。

由于鹿丹村建造時使用大量海砂，建成不久後，海沙腐蝕、鋼筋裸露生鏽、樓闆出現斷裂等問題像産生多米諾骨牌效應一樣陸續出現。同時，“禁止海沙大量用于建築”也被寫進政府明文規定。

2000年，鹿丹村的命運開始有了第一個轉折。時任深圳市市長在考察鹿丹村後，拍闆拆除重建要求，3年内徹底改造完畢。

然而，好事多磨。拆遷補償、政府機構大規模改革等問題，将鹿丹村蛻變歷程又拉長了一些，改造計劃一直被擱置。

2013年，央視報道深圳海沙樓事件引起轟動，鹿丹村被呈現在媒體聚光燈下。

2014年5月，鹿丹村拆遷終于開始啟動。其中，舊業主可按照套内建築面積相等原則進行産權調換，業主可以選擇遷回鹿丹村，也可入住附近的深雲村現房。

2014年12月31日，深圳市土地使用權出讓公告中出現了鹿丹村所在H103-0010地塊的身影。

此後，鹿丹村的一舉一動開始被更多目光所關注。

從2015年2月中海以8.8億奪標，到半年後蝶變成“中海天鑽”，首期均價11萬元/平方米售罄，直到今年6月，最後一批毛坯房以均價8萬元/平方米開售，至此，鹿丹村的故事暫告一段落。

而曾經那個遭八大房企大佬角逐，以8.8億元迎來接盤俠的深圳新科地王，在均價直落3萬的現實大幕中，正慢慢回歸“平凡之路”。