18.5年長租約跨界 南都物業入局長租公寓背後

觀點地産網 在政策利好及多樣化需求下，從來不缺“争吃螃蟹的人”。

2015年前創業派長租公寓一方獨大，随後地産派接連進駐搶占市場，2017年起彩生活、萬科物業、南都物業等紛紛涉水，都想飲得頭啖湯。

6月8日，南都物業服務股份有限公司發布公告稱，公司租下杭州余杭5層物業用作長租及酒店，金額暫定為6,277.32萬元，租賃期限18.5年。

事實上，進入2018年，長租公寓就已成為南都物業重點發展的業務之一，並由旗下專業團隊進行運營。公司現已在杭州推出群島·MOMA、群島·JUNGLE兩個整租的長租公寓項目。

由于長租需要大量的資金支持及充足的存量資源作為物業基礎，在很多人看來，開發商擴張租賃版圖有與生俱來的優勢。

但物業公司憑借本家領域的優勢，憑借對客戶的了解，相對于其他長租公寓玩家，在“服務和運營”方面或也可更勝一籌。

南都物業18.5年長租約

6月8日，南都物業服務股份有限公司發布公告稱，公司全資子公司浙江大悅資産管理有限公司與杭州歡樂城投資有限公司簽訂《房屋租賃合同》，合同金額暫定為6,277.32萬元，租賃期限為18.5年。

根據合同約定，杭州歡樂城拟将西溪歡樂城5号樓5-9層出租給大悅資管作青年長租公寓及酒店使用。

觀點地産新媒體了解，南都物業的“群島”品牌正屬于大悅資管，大悅資管從存量改造，到復合空間運營、營銷服務平台、致力将各類型閑置物業轉化為真正的盈利性資産。

盡管大量開發商、創業公司、酒店、中介和物業公司都順勢而為入局長租公寓，但以需求為導向，迄今為止大都布局在一線城市及如杭州等二線城市。

此次交易目標西溪歡樂城正位于杭州余杭五常大道和睦路口，在未來科技城闆塊内，是華元集團旗下物業。該項目占地面積4.66萬平米，建築面積18.96萬平米，主要分為東北側和南側兩大區塊。本次協議簽署的5号樓位于南側區域，南側為三棟高層辦公及配套商業裙房，兩個區塊及商場和辦公商業裙房間以商業内街相連。

據相關資料，華元西溪歡樂城目前酒店式公寓已售罄，現二手房價格在2萬元/平米上下，在售商鋪均價約3萬元/平米，周圍配套設施較完善，臨近地鐵三号線，多個小區環伺，居住氛圍濃厚。

此外，由于余杭地價和樓價的不斷走高，商業物業總體向好，租賃物業在杭州也屬于比價稀缺的資源，華元西溪歡樂城顯然存在一定的長租需求。

但也有相關人士表示，相比起在一線城市黃金地段的長租公寓，華元西溪歡樂城項目在地理位置上顯然不具備優勢，且由于規模較小，亦不具備規模優勢。

南都物業在杭州一帶大規模布局長租公寓，一方面是由于該地區的長租需求，另一方面在于紮根“浙江”所帶來的優勢資源。

相關數據顯示，目前“群島”在杭落地項目9家，房源量突破2000套，産品類型涵蓋四大模塊：群島服務式租賃公寓、群島國際青年社區、群島復合園區、群島托管公寓，預計到2020年房源規模達到6000-8000套。

房地産市場專家、存量運營分析師黃昇向觀點地産新媒體表示，南都作為一個區域性物業品牌，服務阿里巴巴等知名企業的高檔物業，将長租公寓業務立足于長三角主要因為該地區具有的優勢資源，可以形成區域性品牌。

但與此同時，也體現出南都物業長租業務的拓展在地點上還是顯得比較固定和單一。

入局長租公寓背後

南都物業跨界入局長租公寓背後，除了看好長租公寓的前景，更重要的是自身具有發展長租所需要的物業管理和服務等優勢。

觀點地産新媒體了解，目前長租公寓大體可分為五派。分别是魔方、YOU+創業派；世聯行紅璞中介派；如家、鉑濤的酒店派；萬科泊寓、龍湖冠寓地産派以及近兩年加入的萬科物業、彩生活樂家、南都等物業派。

其實，每個派繫都有發展長租公寓的優勢與局限性。

“物業公司與開發商和創業派長租公寓相比，優勢就是它們管理物業和服務客戶的體繫和水平。”黃昇表示：“但物業公司的團隊思維和基因不如互聯網創業公司開放，且線上運營水平有待提高，跟開發商相比則在獲取物業的價格和方法方面顯得不那麼靈活。”

作為長租公寓新手，物業公司目前在項目運營得到的收益更多還是依托于租金賺取差價，但由于溢價有限，提升裝修檔次、加強服務、提高品牌溢價或會成為物業長租公寓重要的盈利增長點。

黃昇認為，南都物業在長租公寓的增值點也就在于物業的增值服務，包括物業設施設備的維護以及對于客戶的服務多樣性等。

“群島”負責人曾表示，南都物業已建立互聯網平台，以客戶滿意度為前提，接入了多種第三方服務，例如家政、幼托、養老、健康等，使社區服務多樣化，提高物業服務附加值，滿足租客全方位需求。

因此，南都物業涉足長租公寓，在服務與設施上占據優勢的同時，仍舊在規模、資金等方面面臨挑戰。

但事實上，同屬于物業公司，南都物業和萬科物業等集團自帶房源優勢的公司在發展長租公寓上又各有緣法。

不同于萬科和彩生活以青年群體為主，南都物業“群島”根據客戶群體的不同，推出了不同的産品線。目前已經在杭州推出群島·MOMA服務式租賃公寓和群島·JUNGLE國際青年社區，前者客戶大多來自周邊阿里、華為、網易等大型高新技術企業，以及錢江新城從事金融、醫療、銀行的高級白領；後者主要面向的是青年畢業生為主。

另據相關數據，南都物業服務地區除“大本營”浙江之外，已進入北京、上海、重慶、江蘇、四川、湖北、湖南、河南、山東等十余個省、直轄市。截至2017年12月底，南都物業已簽約及中標項目數量約300個，服務面積近4500萬平米。