合富商業：廣州寫字樓發展趨勢預測

1、廣州商務發展大環境分析

廣深科技創新走廊等規劃将串聯起整個灣區産業布局，廣州起主導帶頭作用

粵港澳大灣區城市間資源有效整合需要完善的現代産業體繫作為動力，從而促進各城市現代産業融合。

灣區規劃帶動下激活多個片區功能價值，進一步推動現代産業體繫形成

産業空間布局

建設以戰略性新興産業為引領、現代服務業為主導、先進制造業為支撐、都市型現代農業為補充的綜合型現代産業體繫。依托珠三角（廣州）國家自主創新示範區，建設廣深科技創新走廊（廣州段）、珠江創新帶，聚集全球創新資源，打造一批具有全球影響力的核心創新平台、創新節點和價值創新園區。

大灣區産業規劃進一步激活全市各個闆塊片區的産業布局及建設進程，使得各片區産業行業發展目的性更強，功能定位更清晰明确，片區之間發展更為協調互補。

商業地塊築巢引鳳、定向引入産業趨勢明顯，進駐門檻及條件越趨細化，利于各片區日後産業發展規劃

近年廣州寫字樓成交量級位居灣區各城市之首，亦是唯一求大于供的城市

廣州寫字樓在大灣區各城市中，處于引領主導地位，近三年成交量位居各城市之首，亦是唯一成交大于供應的城市，價格具有優勢，未來升值空間較大。

經濟穩健增長、城市地位形象提升，影響力及關注度增加

營商環境日益完善，營商指數超越北上深，居全國之首

粵港澳大灣區研究院發布了《2017年中國城市營商環境報告》廣州一舉“奪冠”。前五排名分别是：廣州、北京、深圳、上海、重慶

招商引資政策紛紛出台，扶持産業、吸引企業人才進駐

招商引資政策:《廣州市促進總部經濟發展暫行辦法》印發實施，新引進總部企業最高獎1.5億、各區招商引資政策紛紛出台

全方位獎勵扶持，将進一步激發辦公需求

進駐企業及注冊資本不斷增長，注冊企業增長率逐年上升​

在多方利好推動之下，廣州整體辦公需求将持續活躍​

2、全市寫字樓發展趨勢及預判​

近兩年全市寫字樓供應有所放緩，但總體維持較穩定水平​

去年成交突破60萬平米，價格穩中有升

新政後辦公物業回歸商業本質，成交量價齊漲

新增供應集中外圍區域，成交仍以天河區為主導​

核心區域供應稀缺，新增供應主要集中在外圍區域，成交以核心闆塊為主導。

大宗交易頻現，集中出現在核心闆塊，新興闆塊亦有呈現

去年以來寫字樓整層、數層甚至整棟的大宗交易頻現，除珠江新城、金融城及琶洲核心闆塊，臨港CBD、南站等闆塊亦開始陸續有大宗交易呈現。

以國内資本為主導，也有部分港資浮現。企業客戶主要以IT科技、互聯網、金融投資、基建能源等行業為主，基本以自用為主，投資為輔。

寫字樓購買客戶從傳統的零售貿易等行業向新興行業轉變

根據合富輝煌商業地産公司近兩年的客戶成交情況分析，得出客戶行業占比如下：

標杆項目價格，同比上漲趨勢明顯，寫字樓價值日益凸顯

標杆項目價格基本呈現同比上漲趨勢，升幅明顯的項目基本集中在珠江新城、金融城、萬博等中心闆塊，外區區域的如南沙、增城的項目由于基數較低，價格升幅也較為明顯。

主力闆塊寫字樓租金全線上升，空置率下降，承接力增強

租金穩定上漲，投資回報率看好；空置率進一步降低，市場租賃需求趨旺，承接力增強。

寫字樓發展趨勢預測

（1）辦公需求進一步擴大，大宗交易帶動成交平穩向上

（2）標杆項目優質物業商務價值将日益凸顯，價格穩中有升

（3）更多與産業對接，定向引入相關行業

（4）市場承接力增強，租金上升空間較大

3、各主要商務闆塊發展趨勢及預判

核心闆塊呈現供不應求态勢，次核心闆塊新貨相對充足​

核心闆塊基本呈現供不應求态勢，黃埔臨港CBD及萬博闆塊有較大的新增供貨

各大闆塊寫字樓價格上漲趨勢明顯，增速集中10-25%

各大闆塊寫字樓價格逐年上漲趨勢明顯，年均增速主要集中在10-25%區間。預計未來主力闆塊在供應相對不足以及需求日益擴大的趨勢之下，價格持續有上漲的動力。

主力闆塊寫字樓庫存較低，部分闆塊去化周期低于3個月

各大闆塊目前寫字樓可售貨量不多，絕大部分闆塊的可售貨量占比僅全市的不到5%，按近一年的去化速度計算，目前貨量的去化周期相對較短。

各闆塊定位清晰、發展産業功能明确，利于導入不同行業辦公需求

未來寫字樓格局，各闆塊錯位互補，全方位發展​

着力打造珠江新城、金融城、琶洲互聯網創新集聚區融合發展的黃金三角區，重點發展總部經濟、現代服務業、科技型服務經濟，打造形成廣州總部、金融、科技集聚區之余，其他闆塊定位及産業發展方向清晰，将百花齊放同步發展。