銀團貸利與弊 深圳控股、雅居樂超百億融資的資本價格

觀點地産網 和此前一股腦發債融資不同的是，最近這段時間，在香港做銀團貸款的房企逐漸多了起來。

5月29日，香港資本市場傳出消息，稱深圳控股有限公司正籌措100億港元五年期俱樂部貸款，中國銀行（香港）為該筆貸款的協調行。

據悉，該筆貸款利率為較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼195個基點，平均期限為3.75年。貸款綜合收益為220個基點，前端費93.75個基點。六個月可動用期間的承諾費為45個基點，所籌資金用于再融資。

此消息雖未得到企業方面的确認，但相關業内人士表示，可信度頗高。

400億港元銀團貸款

事實上，僅5月以來，香港資本市場已經出現多宗内房企用銀團貸款方式融資的案例，而融資金額，也都不算低。

融資金額最高的是華潤置地。

5月11日，華潤置地發布公告稱，公司作為借款人就148億港元的定期貸款融資與多家銀行組成的銀團訂立貸款融資協議，期限五年。

此外，華潤還公布，作為借款人就總數為10億港元的定期貸款融資與一家銀行訂立貸款融資協議。該貸款融資自首次提款日起計為期五年。

除了華潤置地之外，另一筆大額融資由雅居樂完成。

雅居樂5月21日晚間披露，公司作為借款人及其若幹附屬公司于當日與一間銀行及若幹财務機構訂立信貸協議。

據此，雅居樂獲授予包括兩筆金額為88.34億港元（附帶額外25億港元增額權）及2億美元的定期貸款信貸，為期48個月，年利率相等于按3.95%加上于相關日期的香港銀行同業拆息（就港元貸款而言），或于相關日期的由ICE Benchmark Administration Limited（ICE基準管理有限公司）管理的倫敦銀行同業拆息（就美元貸款而言）的總和。

另外，奧園地産5月14日表示，将最近的一筆俱樂部貸款規模提高到24.58億港元，據此前信息顯示，該筆貸款是與恒生銀行、中國民生銀行及南洋商業銀行這三家銀行簽署的協議，恒生銀行還擔任貸款代理行。

本月初，中國新城鎮首次入市籌辦的三年期貸款規模，也由2億美元提高至2.94億美元。

初略統計，這幾筆公開披露的貸款規模，已有約400億港元。

發債難與貸款漸熱

和此前相比，内房股在香港銀團貸款的規模有明顯擴大。這和此前一般選擇發債融資略有不同。

分析人士對觀點地産新媒體表示，這是由于房企融資一直在收緊，發債成本也逐漸走高所致。

根據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地産産業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分别到期量高達932億元、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

這意味着，房地産企業需要大量“新錢”來還舊債，因此2018年企業的融資規模也再創高峰。

長江證券則稱，截至5 月上旬，美元債市場的房企融資已達1860 億元人民币，相當于2017年全年融資規模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也随之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6%上漲到8%。

事實上，近期有房企發行的美元債，利率已經高達10%左右，最高甚至為12%。

同時，由于近期不斷出現的債務違約現象，監管部門也加強了債券發行的管理和審批流程。

于是，在發債融資越來越難，成本又日漸高企的情況下，以前較少被房企使用的境外銀團貸款成為“新寵”。

為什麼房企之前並不優先選擇銀團貸款？有資深業内人士對觀點地産新媒體表示，雖然銀團貸款成本便宜，但和發債相比，還是有幾點“先天不足”。

一是銀團貸款不像發債融資是一次性還款，比如三年的貸款期，前11個月可以免本金，但第12個月就要開始還本金，所以錢其實沒那麼好用；

二是利息不固定。像近期美元加息，香港這邊反應會相對滞後，但貸款利息上行壓力已經很大，而發債的利息和時長就比較固定了；

三是銀團貸款對企業的财務指標要求更高更嚴格，並不是每家企業都能進行銀團貸款的。

“但是現在發債融資比較困難，逼很多企業只能選擇銀團貸款，這也是有好處的。”上述人士稱，因銀行要求和管理較嚴，可以讓企業提升财務水平，也是意外收獲。

另一個值得注意的細節是，在房企近段時間進行的銀團貸款中，大部分選擇了外資銀行為借貸方。這是因為，如果和中資銀行有業務往來，做銀團貸款還需要内地總部審批額度，這就等于香港地區和國内在搶同一個額度。

“所以一般都會找非中資的銀行，不同國内搶資源。”