原報道 | 陽光城變奏

观点地产网

2018-05-23 00:38

  • 不管是行業評述的“模仿碧桂園”,還是林騰蛟“膨脹”下的規模訴求,這家生于福州、長于福州,又從上海開始遙望全國的閩系房企,一直都是行業中值得關注的“種子選手”。

    觀點指數 若要将地産行業中的企業分個派别,以跳躍性發展為代表的閩系房企自然是不可忽視的群體,當中尤以去年合約銷售由487.2億元躍升至951億元的陽光城最為矚目。

    回顧過往,陽光城的發展階段約莫可以分為三大階段:一個是銷售業績僅為兩位數的沉寂階段,即2012年以前;第二個是實現近10倍高速增長的2012年-2014年;接着是進入相對穩定的中高速發展時期,2015年-2016年,在3年的時間裡陽光城的銷售金額已經來到近500億元。

    在這個關口,一般也是房企沖刺千億的奮進時刻,陽光城則顯得更加幹脆:2017年挖來碧桂園的“雙斌”組合,同年陽光城合約銷售逼近千億,實現951億元。需要注意的是,碧桂園就是在476億元銷售額的關口,一年内躍升到了千億以上。

    不管是行業評述的“模仿碧桂園”,還是林騰蛟“膨脹”下的規模訴求,這家生于福州、長于福州,又從上海開始遙望全國的閩系房企,一直都是行業中值得關注的“種子選手”。

    觀點指數深入剖析陽光城近10年的發展軌迹,試着從中挖掘其突然“變奏”的個中緣由,以及年報中所提及的“人等地、地等錢、錢催人”戰略,是如何讓陽光城成為行業黑馬的,當中的代價幾何?

    從陳凱、張海民到碧桂園“雙斌”

    翻看陽光城的年報,和其他A股企業一樣,這家企業的營運數據總是顯得謹慎保守一些,不過從一些文字表述中,還是能窺見其中的變化,而幾個關鍵節點都與林騰蛟的“人才行動”有關。

    2012年以前是陽光城比較沉寂的階段,不僅體現在銷售金額僅為兩位數,更體現在區域布局上。2009年報中,陽光城對于城市布局的表述為“立足及聚焦福州及周邊地區”,這一年其土地項目僅有8個,土地儲備為70萬平方米,基本位于福州。

    随後的2010年及2011年,上述表述多了大本營以外的其他外沿,如“适時擇機戰略拓展二線城市房地産項目”、“區域聚焦、深耕發展”等,從這些繁多的定語修飾中,也可以感覺出陽光城稍顯謹慎保守。

    不過,在這兩年的時間中,陽光城成功拓展了省内外市場,相繼在福州、西安、鹹陽、常州、海南、南甯、太原、武夷山等城市開發了多個項目。

    數據來源:企業公布、公開報道、觀點指數整理

    2011年後的三年時間,陽光城全面提速。2012、2013年、2014年的合約銷售分别為73億元、220億元以及230.7億元,同比增速分别為217.39%、201.37%和4.86%。

    業績大增的背後,歸功于林騰蛟挖來了龍湖運營總經理陳凱,擔任陽光城總裁。在此之前,采取激進投資戰略發展的陽光城,由于連續拿地擴張,正陷于日益繃緊的資金窘境中,而融資渠道卻又顯得尤為單一。

    供職于華潤13年,跳槽至龍湖又深得吳亞軍器重的陳凱,帶來的影響是巨大的。不僅是因為陳凱見證了龍湖走出重慶成為布局全國的綜合性開發商,還與陳凱多年的經曆有關。據業内人士透露,“輾轉”于多家房企的陳凱,對戰略布局與梳理公司體系尤為見長。

    履新陽光城後,陳凱開始大刀闊斧進行改革。除了繼續堅持“區域聚焦、深耕發展”的發展戰略外,更進一步制定“一帶多點”的城市發展戰略,在重點發展福州、廈門、上海及周邊地區市場的同時,聚焦蘭州、西安、太原等城市。同年,陽光城正式将總部遷至上海,正式開始開拓全國版圖。

    除此之外,陳凱也制定了“高周轉+低成本”、“豐富産品線+精選城市”、“股+債”的多元融資策略等多項運營計劃,而這也是閩系房企的典型發展模式。

    資料來源:企業公布、公開報道、觀點指數整理

    由裡及外的“大動刀”帶來的影響是積極正面的,也為繼任者的後續發揮奠定了基礎。

    2015年,陳凱辭任陽光城總裁,繼任者同樣是林騰蛟挖來的業界精英:2010年供職于萬科深圳地産營銷總經理的張海民。

    而陽光城的“并購王”标簽,也是由此正式被貼上的。與2014年在并購市場上顆粒無收形成鮮明對比的是,2015年-2016年的兩年時間裡,陽光城并購項目達到29宗,收獲土儲936.53萬平方米,占總新增土儲的73.09%。其中并購力度最大的2016年,并項目為13個,超過公開拿地數,土地面積為284.14萬平方米,建築面積為835.9萬平方米,在總新增土儲中所占的比重為85.49%。

    在土地市場上的大舉進擊,讓陽光城實現了從2014年231億、2015年310億到2016年487億的中高速增長。完成業績跨越的同時,也讓陽光城來到了500億的關鍵坐标上。

    不過,在剛當上總裁時,張海民被要求在2020年把銷售額做到1000億。而2016年底行業前十的門檻已經超過1000億元,要想在行業中掌握一定話語權,林騰蛟的千億目标必須提前,這也意味着留給張海民的時間已經沒有那麼多。

    2017年4月,原碧桂園首席财務官吳建斌也加盟了陽光城,任職執行副總裁。兩個月後,林騰蛟又從碧桂園挖來一名大将,原碧桂園聯席總裁朱榮斌成為陽光城的集團執行董事長。

    随着“雙斌”的到來,陽光城開始呈現“碧桂園式”發展路線:2017年,陽光城實現合約銷售951億元,同比增長95%;獲取土地項目達到120個。

    這歸功于繼任者的作為,如加快周轉速度、布局三四線、産品标準化、加強現金流等,這些動作貫穿陽光城2017年至今的發展中。

    并購與規模變奏

    “雙斌”走馬上任後,一改過往陽光城“人找錢”、“錢找地”、“地找人”的發展模式,于2017年下半年确定了要形成“人等地”、“地等錢”、“錢催人”的良性循環格局,于2017年末已經得到全面落實。

    具體而言,就是要保障人才、土儲和資金三要素。以人才而言,除了上述挖掘到其他領頭房企的高管外,陽光城在各城市也開始挖掘核心開發商的區域一把手。比如,河北區域引進了華夏幸福分公司總經理;粵東拉攏到了恒大健康集團副總裁;海南則是海航旅遊發展集團總裁坐鎮……

    “人等地”,因此在人才到位後,陽光城開始在土地市場上進擊。據觀點指數不完全統計,2018年至今陽光城共在8個城市獲取10個項目,地價合約38.49億元,共新增土地儲備88.47萬平方米。

    “現在的5000億土儲也就夠3年用,甚至不到3年,繼續補充土儲也是我們上規模的必要條件。”4月13日,陽光城在上海總部大廈舉行的2017年業績媒體見面會,執行副總裁吳建斌對媒體表示。

    資料來源:企業公告、觀點指數不完全統計

    對比2017年,陽光城今年在土地市場上的動作尚屬穩中求進,去年的表現可以用“開挂”來形容——2017年12個月,陽光城通過公開招拍挂、并購等多種方式共計獲得120個土地項目(含權益類),新增計容面積2021.63萬平方米,新增權益貨值1407.12億元。

    截止到2017年底,陽光城累計總土儲達3796萬平方米,儲備貨值4911億元。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    上述數字也達到了陽光城曆年來的最高,超過2012-2016年新增土儲的總和。過往,陽光城獲取的土地項目均不超過雙位數,最高的為2016年新增土地項目25個,土地建面為977.8萬平方米;最少的為2014年,全年新增4個項目,均來自招拍挂,土地面積合約22.56萬平方米,建築面積為35.43萬平方米。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    從拿地金額來看,陳凱在任的2012-2014年,陽光城的拿地金額呈現波浪形,峰值出現在上任的第二年,拿地金額為137.62億元。拿地金額與銷售金額的比值則表現為波動下降趨勢,最高的數值出現在上任在第一年,比值為1.73,拿地金額超過合約銷售總額。2015-2016年,即張海民在任的兩年中,拿地金額與銷售金額的比值逐年上升,不過均低于1。而這個數字在“雙斌”加盟陽光城,再次上升至了1.47。

    對比拿地數據同樣可以發現,陽光城的儲地計劃和過去不同的地方,不僅體現在金額、數量和面積上,還表現在獲取方式和城市選擇上。

    2012、2013年,陽光城通過收購的土地均為1宗,占總新增土儲的比例不超過20%。2014年,陽光城處于戰略調整期,在土地市場上表現得“較為内斂”,并購的項目也轉為零宗。

    2015-2016年情況有所好轉,并購宗數分别上升為6宗和13宗,占總新增土儲的比例進一步上升至33.15%以及85.49%。不過需要注意的是,上述年份陽光城的并購金額均低于招拍挂的金額。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    這也從側面反映出,雖然上述兩位總裁都在并購上有所作為,但是一定程度上或許并不是主動為之。張海民曾公開對媒體表示。“我為什麼做并購?不是因為沒有錢,是因為陽光城沒有那麼多的錢。”

    因此,彼時在“缺錢”的狀态下,陽光城隻能尋找并購市場上成本較為便宜的土地。不過“成也蕭何、敗也蕭何”,受困于現金流以及并購項目較為劣質,不能在短時間内轉換為項目銷售,陽光城陷入了“人找錢”、“錢找地”、“地找人”的困境中,因此能投入并購的資金相對受限,這也是陽光城過去幾年并購金額均低于招拍挂金額的原因。

    而“雙斌”給陽光城的并購動作卻顯得更為堅決一些:2017年,陽光城拿地金額為1396.37億元,剔除合作以及補容積率的項目外,用于并購的金額為505.97億元,超過招拍挂市場的480.45億元。

    将如此多的資金投入并購業務,一方面是來自并購市場的土地均價低于招拍挂。以2017年為例,招拍挂土地均價為5071.6元/平方米,并購均價則為4709.78元/平方米,因此這是對壓低土地成本的一種延續。

    另一方面,“雙斌”擴展了并購範圍,不僅僅局限于原有的一二線城市,同時向向三四線城市覆蓋,并購曲線的延長也提升了陽光城的并購支出。

    現金與他山之石

    從發展速度上來看,陽光城可以說創造了房地産行業的新速度,而背後貢獻的除了人才、土儲外,還有房企賴以生存的資金。

    首先是銷售回款問題,雖然已經不是公開的秘密,大部分企業在銷售房子時,均采取“雙合同”的形式簽約規避限價。觀點指數實地走訪廣州多個樓盤發現,一些樓盤推出多重優惠以及首付分期的方式吸引購房者,裝修款可以分3個月、6個月以及12個月三個時間還清。

    但中介業内人士告訴觀點指數,陽光城的裝修款需要一次性七天内全部給清,不能分期。

    除此之外,陽光城加大按揭回款以及應收款催收力度,成立了多層級的應收款催收工作小組及庫存物業清理小組,每月檢讨一次。全年累計回款金額626億元,回款完成年度計劃的107%。

    “雙斌”優化現金流亦體現在高周轉運營模式上,具體而言,“雙斌”在張海民的“高周轉”的基礎上引進了“他山之石”,即碧桂園的精神内涵,打造标杆項目提升運營效率,實現項目高周轉。

    一方面,通過收購上海創地建築、森泰然園林等施工設計公司,提高産品标準化率。

    另一方面,通過加強前策支持工作、壓縮工期以提升開發速度。過去的2017年中,陽光城提高了周轉速度,“過去陽光城有的項目的開發周期要30多個月,現在縮短到20多個月。”項目周轉帶來的現金流為陽光城并購提供了充足的現金流。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    截至2017年底,陽光城總現金達到363.7億元,比2016年增長92.6%,經營性淨現金流曆史上首次回正,從2016年的負25.8億元,到2017年底的88.2億元。

    不過,正如朱榮斌所言,進擊的陽光城就好比“天天大吃大喝”,最後想要沒有三高,是很難做的。觀點指數研究發現,對比過去的2011-2014年,雖然2017年陽光城貨币現金對短期負債的覆蓋率有所提升,為0.31,但是和過往兩年相比還是有所下降。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    短期負債總額方面,2017年末陽光城的短期負債總額為1170.97億元,同比增長124.53%,其中短期借款和一年内到期的非流動性負債和約485.21億元,同比增長163%。截止2018年一季度,陽光城的短期負債為1237.76億元。

    對此,朱榮斌則在2017年業績會上回應稱:“我最關心的還是現金流,負債高一點,說明公司在高發展,隻要是好的資産,我不怕借錢買,但是關鍵是現金流不能斷流,要讓我有錢用,要保證我的錢夠用。”

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    觀點指數查閱年報獲悉,2017年,陽光城通過發行44億中期票據、10億永續中票、7.5億美元海外債(含私募債)等多種創新融資方式,進一步擴大了融資渠道,全年累計融資千億以上。

    資料來源:企業公告、觀點指數整理

    2018年,除了維持原有的融資方式外,陽光城開始為旗下子公司融資或貸款提供擔保。

    截止2018年5月21日,陽光城今年累計擔保次數達到42次,累計新增擔保金額為 236.61億元。

    除了為全資及控股子公司提供的擔保額度外,陽光城對外擔保金額83.91億元,累計對外擔保額度1411.26億元,超過2017年末淨資産的461.2%,超過2018年一季度淨資産的472%。

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    撰文:陳朗洲

    審校:鐘凱

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