廣東房協會長：粵港澳大灣區為房地産業發展帶來持續動力

文：廣東省房地産行業協會會長 王韶

自古以來，灣區經濟一直是全球經濟的重要構成，引領着世界經濟的發展。如今，灣區依舊有決定世界發展動向的能力。粵港澳大灣區上升為國家發展戰略，廣東和港澳面臨千載難逢的發展良機！

 3月10日，習近平總書記參加廣東“全國兩會”代表團審議。他說：粵港澳大灣區建設是黨中央做出的一項重大決策。廣東要抓住建設粵港澳大灣區重大機遇，攜手港澳加快推進相關工作，把粵港澳大灣區建成國際一流灣區和世界級的城市群。總書記還很感慨地說：這個大灣區搞起來不得了！

粵港澳大灣區作為國家戰略發展要地，必将迎來更多政策利好，有着巨大的發展活力和發展空間，為房地産業帶來持續發展動力。

一、粵港澳大灣區給房地産帶來機遇

十九大報告提出，“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”，“以粵港澳大灣區建設等為重點，全面推進内地同香港、澳門互利合作”┉┉

基于新的環境特征和發展理念，中國新型城鎮化進程将加速進入城市群、都市圈引領高質量發展的新時代，人口、資金、技術等要素持續流向城市群。而灣區經濟作為重要的濱海或融海經濟形态，具有開放的經濟結構、高效的經濟資源配置能力、強大的集聚外溢功能和發達的國際聯繫網絡等特征，往往是全球經濟的重要增長極和全面創新的引領者。打造粵港澳大灣區城市群，對提升地區經濟發展水平和國際競争力都具有重要意義。

目前，粵港澳大灣區的産業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚，“金融+科技+産業”大灣區雛形已具。2017年，粵港澳大灣區以占全國0.6%的國土面積、5.0%的常住人口，創造了占全國約12%的經濟總量。有研究認為，粵港澳大灣區經濟規模或将在2022年超越東京灣區成為世界第一大灣區。

圖1.世界四大灣區GDP預測走勢 

資料來源：論道粵港澳論壇。

可以預期，随着大灣區建設推進，包括交通、水利、信息、能源、智慧載體等生産配套和教育、醫療、文化、社保等生活配套将更為優質、快捷、智慧和聯動；行政管理、市場信用、共享技術等要素将不斷優化，先進制造業、現代服務業和引領性新興産業将成為主體，新技術、新業态、新産業等将蓬勃發展，産業結構轉型升級加快，成為具有國際範式的宜創、宜業、宜居的優質生态圈。

在粵港澳大灣區的整體規劃下，房地産行業發展機遇並不僅僅局限于住宅開發領域。一方面，随着中國經濟進入休閑經濟升級換代的時期，國民對于出行、教育、文化等服務需求日益高漲，旅遊、娛樂、體育、電影等消費強勢崛起。粵港澳大灣區人均GDP已突破2萬美元，跨入中等偏上發達經濟體的水平，對宜居生活的要求不斷提升，對高品質生活性服務業的需求日益增加，旅遊地産、休閑地産、泛鄉村地産、養老養生地産等復合型、多業态互聯的模式充滿機遇。另一方面，粵港澳大灣區将圍繞建設國際航空、航運中心、物流中心、貿易中心、現代金融服務體繫和國家創新中心的目標，大力發展航運物流、科研與設計、總部經濟、金融服務等服務于區域經濟的機構和業态，促進産業集聚，物流地産、工業地産等産業地産同樣面臨機遇。

二、粵港澳大灣區房地産市場發展現狀及存在問題

（一）市場現狀

就珠三角地區而言，其産業集聚度高，經濟實力強，相應的房地産市場需求強勁，是廣東房地産市場的絕對核心區域。

數據顯示，2017年，珠三角地區商品房銷售面積10444.70萬平方米，同比下降2.3%；銷售額15283.32億元，同比增長7.8%；銷售面積和銷售額分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度，珠三角地區商品房銷售面積1660.90萬平方米，銷售金額2729.80億元，同比分别下降18.5%和7.3%，分别占全省的60.8%和79.0%。

在“分類調控、因城施策”的調控政策之下，商品住宅市場繼續分化，銷售面積方面，佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位,合計占全省銷售面積38.8%。

從市場發育程度看，目前珠三角各城市房地産發展階段不一，廣州、深圳經濟發展成熟，房地産市場發展較早，市場成熟度較高，已進入存量時代；佛山、東莞、惠州、珠海、中山，受益于廣深兩市以及港澳需求外溢，近年市場發展較快，是房企重點布局的熱門城市。江門、肇慶房地産市場尚處于發展階段，屬于“價值窪地”。

近年，衆多房企紛紛加大力度布局粵港澳大灣區。監測數據顯示，從2017年至2018年4月，萬科在大灣區新增土地儲備達1316萬平方米，其中廣州、東莞、佛山分别新增371萬平方米、314萬平方米和261萬平方米；恒大新增土地儲備846萬平方米，其中佛山、惠州兩城以294萬平方米和231萬平方米占據大份額。非廣東本土房企也積極展開對大灣區擴張，如陽光城、泰禾、融信、融創、龍湖等。

（二）主要問題

1. 業态單一，房地産功能和價值被忽視

1998年，為解決城鎮居民住房嚴重短缺問題，國務院提出“穩步推進住房商品化、社會化”，此後商品住房建設進入了高速發展期。20年來，住房建設成為房地産開發的絕對主導業态，房地産被簡單理解為單一的商品住宅開發與銷售。由于是以“賣房”為軸心，所以很多行為都是短期行為，房地産為産業和城市發展服務的功能與價值被忽視。

2.土地資源成瓶頸，野蠻式開發影響城市宜居

珠三角9 市中，深圳、東莞土地開發強度已超過45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，廣州逼近30%。按照國際慣例，一個地區土地開發強度的警戒線為30%，超過則不宜居。

面對土地資源局限，必須改變土地利用及管理思維，對過往相對野蠻粗放的開發模式進行調整、革新，以土地為源頭有機地平衡産業、居住、服務的資源利用與發展關繫，引導房地産更好地成為産業、生活、服務三者載體。通過房地産發展模式的轉變促進資源效能的更大釋放，帶動與房地産相關的實體産業、新興産業等其它經濟環節實現資源增效。

3.長期重售輕租，不利住房市場健康發展

繁荣的住房租賃市場對于緩解當前特大城市居民住房壓力意義重大，但由于長期“重售輕租”，大部分城市住房租賃市場仍處于初級起步階段，大量房源來自于城中村的違法違章房屋，合法住房租賃市場規模遠小于不合法住房租賃市場，其中專業化住房租賃經營機構擁有和支配的租賃房源極為有限。而個人出租的住房無論是自行出租還是委托經紀機構代理出租，基本上都處于自發、零星分散和無序流動的狀态。就目前而言，大多數租賃住房的居住條件、配套環境、和服務水平等，均難以滿足人民日益增長的對美好生活的需求。對比美日等發達國家，住房租賃市場的規範化、專業化、集約化水平亟待提升，在房屋品質、交易環節、租後服務等方面都有着極大的改進空間。

4.住房總體供求趨于平衡，結構性矛盾依然存在

經過近20年快速發展，當前城市住房的供求關繫總體趨于平衡，但結構性不平衡依然存在，表現為熱點城市供不應求、多數城市基本平衡、部分城市供大于求，城區供應不足、近郊供需平衡、遠郊供應過剩等。

在居住屬性、投資屬性、金融屬性等交織下，珠三角城市的商品住房市場呈現供不應求。珠三角區域超級城市群形成，人口持續聚集用地需求大，但土地供應有限供應不足，其中廣深供地獲取面臨從增量土地向存量土地的轉變。需根據人口實際流動的情況、房價水平、住房需求、産業發展的空間需求，決定土地供應的數量、結構，以繫統的發展思維處理基于城市發展的房地産供需匹配問題。

三、粵港澳大灣區房地産發展建議

粵港澳大灣區上升為國家發展戰略，既是國家社會經濟發展的需要，也是國家和平統一的需要。房地産作為人民生活和社會一切部門必不可少的空間載體，城市經濟建設與發展的重要物質基礎，在粵港澳大灣區高規格規劃中，理所當然發揮重要作用。

1.順應新時代新使命，企業經營凸顯責任擔當

進入新時代，房地産行業集中度加速提升，大灣區房地産市場競争趨于白熱化，對房企綜合實力競争提出了更高要求。

任何一家房企要立足于不敗之地，需要在“三品”上着力：一是“品質”。要順應新時代國家社會矛盾轉變，圍繞人們對美好生活的需求，為人民群衆提供更高品質的房子，包括過硬的建築本體質量、優美的園林環境、完善的生活配套以及貼心的物業服務。二是“品德”。要誠實守信，主動承擔更高的社會責任。從企業發展、員工關愛以及對消費者、環境等方面承擔責任，通過企業發展反哺社會。三是“品位”。房地産開發不僅提供居住空間，更應營造一種全新的高品質生活模式。“品位”還包括濃厚的文化積澱、予人正能量的社區文化等。

2.順應世界灣區發展趨勢，注重高品質發展

世界上生活條件最好的城市，往往是一些北歐城市、澳大利亞和新西蘭等。但對世界高科技人才、資本最具吸引力的卻是灣區。目前，粵港澳大灣區幾乎囊括了紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區所有産業類型並均具實力，這對于吸引全球人才，尤其是港澳優秀年輕人才到珠三角來創業提供了機會。随着港珠澳大橋、深中通道、虎門二橋、深茂高鐵等重大交通要道的建設和開通，粵港澳大灣區城市間的交通可達性将全面提升，珠江東西兩岸城市聯繫大為加強，為人口、信息、資源和産業的自由流通進一步奠定了基礎。又随着灣區創新協作、區内服務貿易自由化、産業鍊利益共享、金融市場開放聯通等制度改革的不斷深化，大灣區城市群将加快融合發展，實現産業協同化、人口均衡化發展，高端産業和高素質人口将持續導入。

大灣區房地産需深挖居民的居住、消費和創業特點，關注新消費群變化，注重個性和時代特色，加強對某類資源的歸集整合，從人文關懷角度考慮新産品定位和設計，提供更好的人居環境；充分結合地方人脈、地脈和史脈，賦予更多文化元素，結合豐富多彩的社區文化活動，培育和踐行社會主義核心價值觀；基于原有房子基礎把産品和服務做到極致，滿足新客戶群休閑、度假、居住、學習、交際、創業和投資等新需求。

3.完善灣區住房供應體繫，打造全球人才高地

為留住人才紮根灣區，就制度建設而言，應該推行“清”“親”高效的行政服務體繫建設，完善就業創業服務、衛生醫療、公共交通體繫，以及教育娛樂等方面的配套；要突破行政和地域邊界壁壘，消除異地人才流動政策障礙，建立高端人才互認制度；還要加快搭建全國領先的養老服務體繫，應對人口老齡化、滿足老年人持續增長的養老服務需求。與此同時，應積極推進租購並舉的住房制度建設，使住房租賃成為與住房銷售並重的住房市場支柱，為吸引更多優秀人才深度融入紮根灣區打造全球人才高地創造有利條件，這是建設現代化國際化灣區的必然要求。

預計未來一段時期，粵港澳大灣區的住房租賃市場将呈現機構化、規模化的發展趨勢。而随着市場規模擴張和商業模式創新，應加大土地、金融稅收政策扶持住房租賃市場力度，鼓勵企業經營租賃房或将庫存轉為租賃房，並制定完善包括如何規範中介、房東行為，保障承租人權益，對住房基本居住條件、物業維修服務、租金上漲速度、租金交付方式、違約糾紛處理、租售同權等詳細、科學的政策體繫。

4.順應灣區發展趨勢，推動産城融合

粵港澳大灣區致力于打造綠色、宜居、宜業、宜遊的世界級城市群，城市群内産業協同性提高，産業、物流、科技、金融、貿易等資源高度集聚，相關房地産市場需求也更為旺盛。房企應根據灣區地理區位、資源禀賦、歷史基礎和現實優勢，延展房地産開發鍊條，從“生态、生産、生活”等方面推動産業和地産融合，錯位發展、差異化發展，形成各自特色，大力發展休閑旅遊地産、養生養老大健康地産、分時度假和民宿等等，踐行復合型、多業态互聯的房地産發展新模式，推進活力型、魅力型的城市建設。

有關部門則應根據房地産新興業态的不同特點，創新信貸支持政策，提供差異化的産品和服務，擇優嘗試投貸聯動模式，探索與房地産開發商在投融資等方面合作的新模式；加快推進房地産資産證券化，化解房地産不良資産，以滿足保障性住房、商業地産、養老地産、物流地産等不同房地産業态對長期資金的需求。

經過2017年的醞釀，2018年粵港澳大灣區将迎來實質性的開局之年。大灣區藍圖已就，奮進正當其時。灣區的崛起我們将都會是親歷與見證者。在期待憧憬之余，我們必須嚴格執行“房住不炒”的調控定位，根據各城市定位和優勢，相互支撐、協同發展、創新發展，實現将粵港澳大灣區建成國際一流灣區和世界級城市群的夢想!