戴德梁行：一季度中國房地産開發保持溫度 投資趨于理性

戴德梁行近日發布《2018年一季度全國住宅市場研究》。報告顯示，在多輪嚴厲的房地産調控措施之下，首季度中國大陸住宅新房銷售面積按年漲幅回落至2.5%；而受部分二三線城市仍處于去庫存後期、價格仍有所增長因素影響，全國住宅新房銷售均價達到每平方米8,275元，較去年同期上漲8.7%，全國住宅均價首破8字頭。

銷售面積漲幅回落 市場趨于理性

2018年第一季度，全國房地産開發投資為21,291億元，按年增長10.4%；其中住宅開發投資14,705億元，按年增長13.3%。随着“去庫存”号召下各線城市庫存量持續消化，多座城市住宅供不應求令開發投資增速出現回升态勢。另外，在嚴厲的調控下，不菲的商品房用地價格及大力投入發展政策性及租賃住房，也是令房地産投資增速回升的原因。

新房銷售面積方面，一季度全國住宅銷售面積為26,114萬平方米，按年漲幅回落至2.5%。分區域看，全國24個重點城市綜合月均成交量較去年全年月均成交量均出現下滑，其中一線城市月均成交量領跌28.4%。

戴德梁行大中華區綜合住宅服務及大中華區業務營銷董事總經理蔣尚禮先生表示：「在房地産調控步步深化的背景下，國内房地産投資趨于理性，投資結構也得到進一步優化。一二線城市較為集中的東部地區作為首輪經歷房地産調控的區域，市場處于理性回歸狀态，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢；而在樓市輪動效應後，需求接力釋放的西部及東北地區已現疲勢，預計未來庫存去化速度将逐漸放緩。」

全國新房均價破8 各地樓市分化加劇

一季度，全國住宅新房銷售均價達到每平方米8,275元，較去年同期上漲8.7%，全國住宅均價首破8字頭。雖然宏觀調控一直處于收緊狀态，但價格上漲還需考慮結構性因素。随着房地産調控覆蓋範圍的進一步擴大，部分熱點城市預售環節的管控令開發商入市積極性不高，成交量也在有限的供應下銳減，而價格則處于橫盤狀态。而非熱點城市多處于去庫存的中後期，價格伴随前期成交熱度而逐步擡升，龐大的基數令全國住宅價格再創新高。

值得注意的是，一、二線重點城市價格走勢呈現明顯分化。一線城市一季度新房價格較去年全年均價下降4.64%。而部分發達二線城市房價已處于高位，部分高價盤入市對整體價格影響較大，令價格出現回升。普通二線城市一季度綜合均價相較去年全年均價則上漲了8.66%，與發達二線城市均價差距有縮小的趨勢。

戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端女士表示:「今年首季部分二線城市在相對寬松的樓市調控下迎來了住宅價格的顯著增長，對于中西部及東北部的普通二線城市而言，在國家未出台更加嚴厲的調控措施之前，量價仍存上揚空間；但同時『遇漲即調』的政策導向恐将快速覆蓋相應熱點城市而維持整體市場的穩定性。另一方面，租賃市場的加快建設和發展将逐漸成為住宅市場的另一個發力點，『租購同權』方向下不斷分流住房需求的同時，也将吸引更多包括開發領域、運營闆塊，及資本市場的投資進入。」