原報道 | 萬科 城市的勝利

觀點指數 “成功的城市必須建造房子，以便滿足人們不斷增長的居住需求，但這並不意味着建造房子會帶來成功。”這是哈佛大學經濟學家愛德華.格萊澤所著的《城市的勝利》一書中的精彩語錄，用來形容此刻正處于城市更新4.0的中國竟也莫名地契合。

經歷30多年的大開發後，如今的房地産市場漸趨内斂，迎來全新的生命周期，轉向更深刻、更廣泛的領域。

以最早在多元化道路上沖刺的萬科為例，2018年其也将“城市配套服務商”的定位進一步叠代升級，改為“城鄉建設與生活服務商”。

在萬科2017年度報告中，其透露除原有的住房供應、物業服務核心業務外，目前已經進入租賃住房、物流、商業、冰雪運動、教育、養老等行業，而鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域也正在探讨。

究其根本，房企諸如萬科等的發展轉向無外乎看中了跟房子相結合的一繫列服務。随着城市更新的深入，這些服務的規模最終會超過房地産行業本身。因此堅持“以人民的美好生活為中心”，未來的發展空間就将會無限延伸。

或許，用4月22日王石在深圳城市共創大會活動中的一則發言，來描述萬科的心境會更加直接了當一些：“盡管行政管理深圳特區只是2000平方公里，但我覺得我們至少觀念上、規劃上、産城融合上，應該超越2000平方公里這個概念。”

“不要被20平方公里困擾”

王石喊出突破空間的限制，這不僅僅具有業務需求的基礎，也體現在當下房企面臨的困境中。

觀點指數統計的數據顯示，僅從TOP10房企來看，過去的2017年中超過半數的銷售金額錄得至少50%的增長。

數據來源：觀點指數

其中同比增速最高的為融創中國，2017年其合約銷售金額為3620.1億元，較上年增長140.33%。其次為新城控股，1127.79億元的合約銷售較2016年增長94.57%。

前三甲中，銷售金額和增速成正比，碧桂園、萬科和恒大的同比增速分别為78.34%、45.2%以及34.17%。

在銷售金額增長的另一面，卻是房企止不住的銷售面積增速下滑。2017年TOP10房企銷售面積均錄得正增長，這得益于過往幾年的銷售成績終于反映在賬面上。不過對比往年銷售增速會發現，TOP10房企的銷售面積增速已經開始放緩。

數據來源：觀點指數

數據顯示，在過去的2017年，銷售排名前十的房企中有6家的面積增速出現下滑，分别為碧桂園、萬科、恒大、綠城中國、新城控股以及招商蛇口，下滑幅度最大的超過60%。

在國家統計局發布的數據中，2018年1-4月，全國商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長7.5%。

上述數據，也進一步說明，不管是2017年還是2018年前四個月，房企銷售額之所以可以保持高增長，主要得益于房價的高企，尤其是2015年和2016年房價的大幅上漲，致使結轉收入延續上升的趨勢。

從盈利端來看，過去的2017年TOP10房企的歸母淨利潤均錄得正增長，這也是過往三年中這一指標均為正數的一年，不過需要注意的是利潤增長率並沒有超過過往頂點。加之考慮到調控政策的穩定及連續性，2018年房企的債務結構還将繼續擴大，房地産市場處于下行周期已是沒有懸念。

數據來源：觀點指數

雖然多個數據都指向房企的開發業務高增長将不可持續，不過對于盤子已經做大的房企來說，輕易放棄增長或者停滞不前是不可能的，畢竟資本市場可不相信眼淚，沒有好的業績增長，就只能承受資金出逃或者更多的悲情。

為了維持業績的繼續增長，就需要在住宅或者地産之外需求更多的可能，因此基于美好生活下的新業務成為不少房企培育新增長點的方向。與之相應，已經有不少房企順勢而為，提出盡可能覆蓋更多城市服務功能的定位，如朗詩去掉地産標簽，将名稱由原來的“朗詩綠色地産”改為“朗詩綠色集團有限公司”，布局長租公寓、養老、金融、物業等業務；融創則提出要做“美好生活運營商”；龍湖由“善待你一生”升級為“美好城市運營商”；旭輝自我定位為“美好生活城市運營商”……

數據來源：觀點指數整理

在多元化道路上沖刺多年額萬科，也在2018年将其堅持3年的“城市配套服務商”定位，進一步叠代為“城鄉建設與生活服務商”，並針對自身建立了“美好生活場景師”、“實體經濟生力軍”、“創新探索試驗田”、“和諧生态建設者”4個角色。

而于2017年度報告中，萬科也進一步透露除了在繼續發展原有以及已經進入的住房供應、物業服務、租賃住房、物流、商業、冰雪運動、教育、養老等行業外，還将探讨鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域的發展。

在4月22日深圳城市共創大會致辭中，王石對萬科的城中村改造計劃“萬村計劃”站台，透露城中村綜合整治将引進物資營管加城市化商業運營。面對到場嘉賓，王石動情表示，雖然從行政區劃來看，深圳只是2000平方公里，可開發的面積只有20平方公里，但是不應該被局限，而至少在觀念、規劃、産城融合上，超越2000平方公里這個概念。

城市更新的空間想象

王石的“遊說”是有道理的。根據經合組織（OECD）的研究結論，房地産行業不僅包括蓋房子，還有跟房子相結合的一繫列服務，這些周邊行業的規模，最終會超過房地産開發本身。

這也和愛德華.格萊澤的“成功的城市必須建造房子”、“但這並不意味着建造房子會帶來成功”的論點有異曲同工之妙。萬科對“城鄉建設與生活服務商”定位的執着也大多源于此。

随着中國跨進城市更新4.0時代，老城将進入煥新階段，這種新不僅僅體現在建築或者物業上，也體現在城市空間的多元化上。這也意味着，過去野蠻生長、圈地拓地城市發展模式将得到根本性颠覆。以“存量改造，舊樓盤活”為主題的城市更新将撬起萬億元規模的商機，也将引發下一個風口。

最顯而易見的是，城市更新也即意味着城市功能的重新定位或者劃分。在這個過程中，過往使用效率低下的物業，如國有企業的老舊物業資産将得到更加有效的利用。以物業盤活為例，大型化工企業華誼集團在上海面臨閑置的土地有近150公頃，合約150萬平方米，這在寸金寸土的上海可以謂之“巨額資産”。通過聯手綠地集團，華誼将低效用地再開發成為保障性住房、商品房以及商用物業等。

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一方面，需要盤活改造的物業不斷涌現，而自身能夠承接開發或盤活需求的國企卻少之又少。不少國企主營業務與房地産並不相關，因此在城市更新中涉及到不動産資源盤活時就要借助專業的房地産機構。而這就是諸如萬科等房地産企業的機遇。

2016年，萬科接手廣州珠江新城1塊爛尾20年的土地，與廣州市越秀區東山街（東湖街）寺右股份合作經濟聯社（寺右聯社）簽署合作開發協議終盤活。根據協議，上述地塊将打造成為一個商業寫字樓項目，萬科獲得64%的權益。

除此之外，随着城市的深入發展，物以稀為貴，地價持續增加，而房貸利率目前還在上浮中，都進一步增加了購房總成本，青年人買房壓力繼續加大。另外，目前市場上針對家庭型客戶租住需求的産品卻在極少數，進一步刺激了住房市場的多元化發展。

不管是建造更多的保障性住房，還是發展小型公寓、長租公寓，亦或是将原有的零售、工業、酒店物業或者辦公改為住宅用途，都少不了房企的參與。

更勿論，城市生活的多元化也必将進一步催生居民在文娛、教育、購物、養老、物流配送等方面的消費升級。吃住行、遊購娛，從産品到内容、從商品到服務，都建立在空間或者場景構造上，同樣也需要借助房企的力量。

從上述維度來看，除了政府以及業主外，房企都是城市更新中不可或缺的驅動力量之一。而以過往城市功能置換和物業改造的速度來看，房企若慢了節奏，輕者将落後于人，或者将被歷史的潮流所淹沒。因此，這也是諸如萬科等房企，堅持為普通家庭提供服務，以此換取未來發展空間的原因所在。

萬科城市紅利網羅計劃

面對城市更新中的大量紅利，萬科的網羅目標首先是在物流地産上。

根據研究數據，去年一線城市額二手房租金回報率約在2%，房企争相布局的商業地産，如寫字樓的租金回報率約在5%。而一線城市的物流地産則超越上述業務，投資淨回報率在6.5%～7.0%，一些較為高端的物流地産該指標則達到8%，成為住宅以及商業地産以外的首選。

從萬科物流地産的發展軌迹來看，其對物流地産的布局最早始于2014年，彼時其成立物流地産事業部，先後進駐廊坊、貴陽武漢和上海，成立或收購物流倉儲公司。並稱要學習普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課；2015年6月萬科撤銷物流地産事業部，推出全新的物流品牌萬緯，宣布正式進軍物流地産行業。

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最為轟動的是，2017年萬科宣布聯合普洛斯公司現任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯潛在的私有化事項，交易總價折合人民币約為785億元，萬科投資占股21.4%。

在此之前，中國前十大倉儲供應商中外資供應商占6個，合計市場份額占比高達79.10%。而内資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。而從普洛斯官網提供的中國市場份額來看，其總面積超過 1500 萬平方米，即使将前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二。這也讓萬科在物流地産商如虎添翼。

從缺口來看，數據顯示2015年，我國高端物流設施供給缺口為2300萬平方米，每年新增的缺口在200萬平左右。收購普洛斯事項開啟後，2017年11月萬科首席運營官張旭曾對外表示，若以雙十一合約10億件包裹計算，則約有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨。

截止2018年5月16日，萬科的物流地産業務已經進駐的城市達到36個，服務客戶60家，運營及在建總面積625萬平方米，運營及在建項目83個。而對于未來的發展，萬科則希望

希望搭建一個平台，鍊接生産、消費者，用科技賦能的方法，服務更多的小電商。

物流地産之外，在住房租賃上，萬科也希望能分得城市更新的一杯羹。截止2017年末，萬科的泊寓業務已覆蓋29個一線及二線城市，累計獲取房間數超過10萬間，累計開業超過3萬間。而上述所稱的“萬村計劃”，也是萬科面對城中村綜合整治發展的租賃運營業務之一。

另外其探索的自持租賃項目也找到了運營模式。2018年5月13日，萬科發布消息稱其位于北京的首個全自持租賃項目萬科翡翠書院租賃運營試水的綜合出租率超過80%，首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。

10年一次付清租金，這是萬科該項目的租賃方式。按照租一套90平方米三居室，1.5萬元的月租金計算，十年全部租金将達到180萬；按照3萬元的月租金計算，租一套180平方米的四居室，十年租金也将達到360萬。

既有的業務之外，萬科亦想在鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域拔得頭籌，不過目前尚在探索階段，至于能否向物流地産或者租賃一樣提供助力，則還要留待觀察了。

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