世邦魏理仕:中資企業擴張意願強 二線城市寫字樓吸引力加速上升

世邦魏理仕近日發布的《2017中資企業寫字樓租戶調查報告》指出，經濟轉型深化帶來包括金融等高端服務業态的快速發展，中資企業擴張意願明顯增強，也将有望驅動寫字樓市場需求的進一步上升。此外，靈活辦公策略、利用科技手段改善辦公空間環境、營造良好的辦公體驗在逐步成為企業辦公策略的關注點。

強勁擴張增員預期帶來更多辦公面積擴充意向

受益于國内經濟的階段性反彈，中資企業經營預期向好，對未來擴張意願顯著提升。高達81%的受訪企業表示在未來三年有明确增員計劃，該比例較上一年大幅上漲23個百分點，其中預計人員增長10%以上企業比例超過1/3。

在中國經濟加速轉型的背景下，金融業已成為推動服務業占比顯著增加的主引擎之一。此外，金融業與TMT行業間的穿插影響又帶來了科技金融行業的崛起，持續催生新的增長空間。

調查顯示，金融企業對行業長期發展持續看好，擴張意向在所有受訪行業中占比最高（85%），而保險、新興金融等非銀金融機構是其中的主要推動力。實際上，新興金融業的寫字樓需求曾在2016年因行業整頓而出現下行調整，當年新租賃交易面積同比下降47%，但在2017年，經濟增長的相對穩健又令金融類需求呈現明顯回升。

科技、新媒體、通訊（TMT）企業的擴張意向也有明顯增加。近年來包括共享出行，短視頻、内容分發平台等領域企業發展迅速，持續吸引海量資金聚集，並在短期内大量增加員工數量，辦公空間需求随之上升。目前企業主要通過壓縮人均辦公面積、實施擴租、以及引入靈活辦公策略應對辦公空間需求的迅速增長。

一線城市商務多核發展促進企業選址多元化

企業租戶在選址過程中，區位的抉擇仍十分關鍵。近年來，由于科技的發展以及基礎設施建設的完善，城市中心商務區的優勢被逐漸削減，新興商務區正逐漸受到更多的青睐。從供應層面來看，一線城市已經進入了辦公去中心化的快速發展期，非中心商務區的寫字樓存量面積占比将明顯增長，租金水平較中心商務區低20-50%。

行業層面上看，金融業考慮核心區域辦公的比例為79%，明顯高于TMT行業57%，且前者中大部分選擇為核心商務區甲級寫字樓。然而受訪金融機構中較大比例也表示會考慮拆分一部分後台功能至非核心區以降低成本。而随着人才日益成為TMT行業的驅動關鍵，國外經驗顯示該領域租戶也會更多進入中心區域寫字樓市場。

此外，從辦公型态來看，新興商務區更充裕的土地供應使辦公建築形态不再局限于寸土寸金的核心區内常見的高層建築，一線城市衆多的企業總部對獨棟形态寫字樓的需求也是新興區域受到青睐的原因之一。此外，城市更新中涌現出的創意辦公、精品辦公疊加共享辦公模式的興起，為企業在核心區的辦公選址提供了更多的選項。

兼具成本與人才優勢的二線城市面臨更快增長機遇

當前，成都、重慶、武漢等中西部節點城市不僅擁有豐富的人力資源，與綜合成本保持高企的一線城市相比，其辦公租賃成本也相對較低。因此，從企業經營角度來看，現階段主要二線城市在商務成本與人力資源方面的比較優勢更有利于企業的加速發展。本次調查結果也印證出這一趨勢，在一線城市繼續加強布局的同時，總體上企業未來希望在二線城市進行擴張的比例更高。成都（32%）和武漢（33%）連續兩年成為中資企業異地擴張的首選，杭州（26%）名列第三，而在北、上、廣、深異地擴張的意願分别為26%、22%、20%與22%。

世邦魏理仕大中華區顧問及交易服務部董事總經理黃蔚表示：“近年來，中資企業不斷在二線城市擴張。主要二線城市吸引力不斷增大，部分重點二線城市還在大力發展第三産業，如成都高新南區通過政策支持重點扶植發展科技金融；武漢的自貿區政策及其大量儲備人才優勢正在為科技類企業帶來巨大發展優勢；重慶大力發展要素市場機構，金融業産值及占比快速攀升。二線城市在吸引産業和人口落戶政策方面的優惠力度，使得這些城市在集聚高附加值産業時更具競争力。”

新生代員工對室内設計布局更在意

随着交通基礎設施持續改善以及80後、90後成為職場主體，辦公樓内基本設施完備程度（主要指包括電梯、衛生間等基本設施的配備）、樓宇設計、物業管理等辦公空間相關要素更加受到中資企業租戶重視，而交通便利性的關注程度有所下降。由于新生代員工對于辦公室設計及布局更為在意，預計工作場地本身的設施條件将成為吸引並留住年輕人才的關鍵因素之一。提供休憩設施、提升綠化環境甚至增加更多服務體驗也将日益成為企業選址定址之外需要兼顧的方面。

引入靈活辦公策略、增加科技元素将成企業地産策略重點

随着市場成熟與客觀環境轉變，靈活辦公場所策略在中資企業群體中的認可度明顯提高。在“增加業務發展靈活性”與“節約辦公預算”等主要因素的驅動下，已采用或有意采用靈活辦公場所策略的企業占比由2016年的23%大幅升至50%，其中TMT企業的意向率更是高達到61%。此外，越來越多的企業意識到，科技的普遍運用及颠覆式創新将對未來辦公趨勢帶來巨大影響，而工作方式的變革同時将帶來人員配置、業務流程的顯著變化。連續兩年的調研發現，改善辦公科技手段已成為企業未來三年房地産策略的三大重點之一。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務工作場所策略部主管BrandonDewitt表示：“随着新生代員工積極尋求新的辦公體驗，科技化、靈活性逐步成為未來辦公空間趨勢的關鍵詞。靈活辦公等辦公策略理念将被越來越多的中資企業租戶所認可和接受，並将迅速影響到更多租戶群體。預計中資企業租戶的未來房地産策略規劃也将與市場聯繫更為緊密並更具前瞻性。”

科技創新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升成為最新亞太趨勢

為适應快速的市場變革，越來越多的亞太區寫字樓租戶開始積極調整房地産策略與目標，企業房地産領域因此迎來前所未有的重大變化。根據世邦魏理仕近日發布的《2018亞太區寫字樓租戶調查》報告顯示，科技創新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升正在成為亞太商業地産發展中的新常态，並有望成為未來兩年内推動寫字樓市場持續增長的關鍵因素。

1）辦公空間擴張需求強勁

亞太區寫字樓租戶顯現出強勁的擴租意向。45%的受訪企業計劃于未來兩年内增加辦公面積。絕大多數企業仍舊傾向于通過租賃既有寫字樓來實施擴租，但部分企業正在考慮定制建造（Build-to-Suit）項目，或參與新寫字樓的預租。随着企業房地産靈活性需求的增加，共享辦公空間的租賃意願逐步上升，約1/3的租戶表示将把共享空間納入辦公選址考量。

2）工作場所變革加速

未來兩年内，企業實施基于活動的辦公場所策略（Activity-based Working）的意願大幅上升（78%），辦公環境設計及工作場所制度也将因此迎來進一步調整與優化。雖然“促進協作”仍是驅動企業實施辦公場所策略的首要因素，但較上年相比，企業開始愈加看重營造創新氛圍，将“打造創新文化”視為驅動因素的受訪者占比顯著增加。“改善辦公空間使用效率”也是僅次于“促進協作”的另一主要動因，租戶希望增加空間利用率分析的運用，實現更為精細、精準的辦公空間規劃。此外，在協作空間基礎上增加提高專注力的獨立辦公區域，成為企業實施ABW辦公場所策略中的重要趨勢。

3）科技應用更趨普遍

多數受訪企業計劃在辦公場所内增加科技投入，以進一步提升員工工作場所體驗。其中，會議室/工位預定APP、用于監測空間使用情況的智能傳感器、以及預測分析工具被視為首選；生物認證技術和空氣淨化設施是受訪企業最期待業主方能夠提供的樓宇科技元素。而随着工作場所内科技應用的日益增加和快速發展，通過預測分析技術掌握空間需求變化模式並對未來需求趨勢進行判斷，助力高效決策制定，将成為企業房地産領域的重要發展趨勢。

（世邦魏理仕《2017中資企業寫字樓租戶調查報告》結果來自162個一線及主要二線城市的寫字樓租戶企業。受訪租戶中，金融（32%）、TMT（27%）及專業服務業（14%）企業占到七成以上。本次調查尤其注重獲取成都、杭州、武漢等主要二線城市租戶的意見，最終有效反饋中近六成來自一線城市企業，近四成來自主要二線城市企業。）