萊坊：2018年一季度上海核心商務區甲級寫字樓租金下跌

萊坊回顧2018年第一季度上海房地産市場情況。報告顯示一季度甲級寫字樓租金環比下跌1%至每天每平方米人民币9.6元，主要商圈首層商鋪平均租金環比上升1.0%至每天每平方米人民币58.5元。房地産投資市場方面，寫字樓和零售物業市場各錄得兩宗主要整購成交。

甲級寫字樓

第一季度，上海甲級寫字樓市場新增辦公面積397,041平方米，環比減少20%。虹橋商務區以及小陸家嘴有多棟甲級寫字樓竣工交付，總計為市場帶來近22萬平方米的辦公面積，占到總新增供應的一半以上。位于虹橋商務區的麗寶廣場二期以及虹橋匯一期在第一季度竣工交付，分别為市場帶來大約51,000平方米以及72,000平方米的辦公面積。第一季度小陸家嘴區域有陸家嘴富匯大廈以及世茂大廈交付使用，分别為市場帶來大約68,000平方米以及36,000平方米的辦公面積。位于浦西靜安區的博華廣場也在第一季度竣工，辦公面積約為58,000平方米。

第一季度由于辦公租賃需求減弱以及大量新增供應，甲級寫字樓平均租金環比下跌1%至每天每平方米人民币9.6元，整體出租率環比減少1.8個百分點至93.9%。核心區域部分甲級及超甲級寫字樓大租戶搬離，導致租金及出租率環比分别下降3.3%和1.4個百分點。不過由于聯合辦公租賃需求吸納了部分空置面積，寫字樓租金及出租率沒有大幅下滑。

萊坊董事及上海辦公樓服務部主管張延軍表示：“第一季度，互聯網及醫療類企業的寫字樓租賃需求表現相對突出。大數據分析帶來的精準服務需求急劇增加，相關行業例如電商、互聯網搜索引擎、健康醫療咨詢服務等快速成長，随之而來的寫字樓租賃需求大幅增加。未來依托大數據、區塊鍊的應用提供更高效服務的科技企業以及醫療咨詢服務企業将可能成為寫字樓市場新的租賃增長點。”

第一季度，受銀行信貸管控趨于嚴格化影響，大宗交易有所降溫。上海寫字樓投資市場成交兩宗整購交易：華平投資購入位于漕河泾的上海科技綠洲三期23号樓，總建築面積為33,505平方米；國資背景的上海國盛集團收購了位于徐匯區的嘉匯廣場，總建築面積為49,346平方米。

零售商鋪

第一季度，正逢春節假期，上海零售物業市場處于淡季，主要商圈内沒有新商場開業。位于外環外的青浦寶龍廣場的商業街——澳門街（一期）于1月26日開業，是青浦東區首個大型城市綜合體，同時也是青浦區首個地鐵上蓋一站式購物中心，總商業面積約11萬平方米。此次開業面積近2萬平方米，涵蓋60余家多元化餐飲。青浦寶龍廣場的購物中心部分也計劃于今年開業。1月19日，百聯集團旗下的五角場東方商廈正式轉型為城市奧萊，並更名為UMAX（悠邁生活廣場）。UMAX是百聯首個城市奧特萊斯項目，商業面積約3萬平方米，商鋪面積在80到100平方米左右，主力商戶是3,000平方米的當當書店。

第一季度，上海零售消費需求穩中有升。1至2月，上海實現社會消費品零售總額人民币2,060.89億元，比2017年同期增長6.7%。從行業看，今年1至2月批發和零售業實現零售額人民币1,878.15億元，比去年同期增長6.8%；住宿和餐飲業實現零售額人民币182.75億元，增長5.7%。據市商務委統計，春節期間（2月8日至21日），上海276家零售和餐飲企業銷售額達到人民币107.9億元，同比增長10.4%；共接待遊客443萬人次，同比基本持平，實現旅遊收入人民币49.41億元，同比增長1.5%。

第一季度，上海主要商圈首層平均租金環比上升1.0%至每天每平方米人民币58.5元。其中，主要商圈購物中心首層平均租金為每天每平方米人民币61.9元，而主要商圈街鋪的平均租金為人民币55.0元。購物中心的整體空置率在第一季度環比保持不變在14.4%。

大宗交易市場上，第一季度零售物業市場錄得兩宗成交。1月22日，恒和珠寶集團有限公司的全資附屬公司MasterGold與AGlory訂立買賣協議，拟出售該集團手中的唯一主要資産——楊浦區11層高購物中心紫荊廣場的50%間接權益，交易總價約為人民币29.39億元。2月6日，建發國際投資集團有限公司發布公告，稱透過其間接附屬公司上海兆昱以人民币3.55億元收購上海普陀悅達置業有限公司100%股權，進而持有芳匯廣場。芳匯廣場位于曹家渡商圈，占地面積約8,258平方米，總建築面積約17,415.42平方米。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“我們預計将有超過300萬平方米新增供應在未來三個季度入市。計劃在第二季度開業的新商場有位于北靜安的靜安大融城（190,000平方米），計劃在第三季度開業的有位于浦東的置匯旭輝廣場（130,000平方米）。二季度零售物業的租金将穩中有升，空置率可能略微下降至14.0%。英國高街品牌TOPSHOP計劃在第三季度開業，選址淮海中路775号，這将是TOPSHOP在中國内地的首家旗艦店。”