戴德梁行：2018年一季度廣州甲級寫字樓及零售市場回顧與展望

2017年，廣州經濟發展保持平穩，地區生産總值突破2萬億元大關，達21,503.15億元，同比增長7.0%。第三産業增加值同比增長8.2%，對經濟增長的貢獻率達79.3%。居民消費價格指數錄得2.3%。整體經濟形勢的給力表現，為第一季度廣州房地産市場營造了良好市場環境。

甲級寫字樓市場：寫字樓市場熱度不減  珠江新城平均租金首破兩百

一季度廣州甲級寫字樓市場未有新項目交付，全市季末存量保持在457.0萬平方米。本季度寫字樓市場需求繼續保持旺盛，活躍的市場租賃活動推動全市甲級寫字樓淨吸納量錄得7.7萬平方米，拉動全市空置率環比下降至5.1%。有限的空置面積賦予了寫字樓業主更強的議價能力，本季度廣州核心商務區甲級寫字樓市場錄得平均租金188.6元/平方米/月，環比上漲3.9%。

分區來看，珠江新城憑借其成熟的商務氛圍和高端企業聚集的“總部效應”，本季度淨吸納量錄得約3.6萬平方米，推動空置率環比下降至4.9%。面對穩步降低的空置率及稀缺的未來供應，本季度末，珠江新城平均租金錄得205.7元/平方米/月，首次突破200.0元/平方米/月。琶洲商務區去化速度領先全市，得益于配套設施建設的快速推進、商務氛圍的不斷提升以及具有競争力的租金水平，琶洲商務區繼續吸引衆多企業入駐。旺盛的需求推動該區本季度空置率環比下降至12.6%，平均租金則環比上漲4.9%至136.2元/平方米/月。與此同時，活躍的市場需求同樣推動了越秀及體育中心商務區的的空置率回落，越秀商務區本季度的空置率首次錄得下降至2.0%以下。租金方面，本季度，體育中心和越秀商務區平均租金分别錄得環比上升2.1%和1.4%。

展望未來，2018年二季度，廣州甲級寫字樓市場新增供應将繼續缺位，全年約44.7萬平方米的新增辦公面積預計均将于下半年入市，全部位于珠江新城和琶洲商務區。在上半年供應缺位及旺盛的市場需求的共同影響下，二季度的廣州甲級寫字樓市場平均租金将繼續穩步上揚，市場空置面積将得到進一步的消化。

零售市場：優質零售日益豐富 個性市場品牌成熱門

本季度，廣州市優質零售市場迎來包括K11在内的2個項目的入市，為市場帶來約18萬平方米的新增供應，推升季度末主城區優質商業存量至276.7萬平方米。

随着購物中心業态升級調整的進一步推進，主力百貨撤離購物中心的現象頻現。而新開的購物中心也将招商目光更多地轉向精品超市以及新零售品牌。本季度，位于保利中環廣場的永旺百貨于合同期滿日撤場，廣百百貨也關閉了其位于太陽新天地約2.4萬平方米的門店。與此同時，新零售品牌開始進駐廣州市場，阿里巴巴旗下的盒馬鮮生以及永輝旗下的超級物種均在天河區布局新門店，為廣州零售市場注入新鮮血液。

本季度，珠江新城CBD商圈迎來K11購物藝術中心入駐。作為全球首個将藝術、人文、自然三大核心元素融合的品牌，K11的入駐不僅豐富了廣州優質零售市場，還為廣州帶來“博物館零售”的全新商業模式，提升了珠江新城整體的商業氛圍，成為全廣州最具體驗感的商業項目。随着年輕一代的崛起，崇尚個性與态度的設計師品牌成為零售市場的熱門。為更好得适應市場變化、迎合新的消費需求，商業實體不斷求變，繼續向體驗化、特色化方面升級改造，通過打造差異化的消費體驗保存自身競争力。

年内，廣州零售市場預計将有41萬平方米的新增供應入市，受制于市中心有限的新增供應，未來廣州零售市場将逐步向外圍區域拓展。戴德梁行華中區研究部主管缪舒怡表示：“在消費升級的大環境下，以年輕消費者為主要客群的個性市場品牌在核心商圈的租賃需求依然強勁，而受益于逐步完善的公共軌道交通，連鎖零售品牌在新興商圈的擴張意願持續上升。預計未來，廣州優質零售商業面積的租賃需求将穩中求進，核心商圈的租金增長将繼續保持穩健。”