第一太平戴維斯：2018年第一季度廣州房地産市場概述

廣州優質零售市場

2018年1-2月，廣州市社會消費品零售總額達人民币1,474億元，同比增長8.2%。

兩處優質購物中心于一季度投入營業，共計25.4萬平方米體量，優質零售物業總存量約為561萬平方米。

一季度，全市購物中心首層平均租金水平為人民币每平方米每月711.7元，環比上漲0.8%，同比上漲1.9%。其中核心商圈首層平均租金環比及同比分别上漲0.2%和1.9%，新興商圈首層平均租金環比增長0.8%。

本季度，全市主要商圈優質購物中心整體空置率環比下降1.5個百分點至5.9%，同比上升1.5個百分點。其中，由于六元素體驗天地的入駐率顯著上升，因而使海珠區空置率在本季度錄得最大降幅。

繼香港、上海和武漢後，全球第四家K11購物中心于2018年3月31日在廣州珠江新城開業。K11是新世界集團旗下的國際高端品牌購物中心，該商場不但把創新藝術購物體驗引進廣州，48%品牌更為首次進駐廣州。

展望

一座位于金沙洲的新優質購物中心将于2018年第二季度開業，預計為市場帶來約4.5萬平方米新增供應。該購物中心除了零售，餐飲等常規業态外，更将以“農場種植”的創新體驗項目吸引消費者的目光。

2018年，廣州優質零售物業市場良好開局，但來自電商的沖擊依然巨大，各大購物中心正積極采取措施以提升消費者的購物體驗，通過創新發展模式及引進更多全球優質品牌來避免同質化競争，並吸引線上人流回到線下購物。

預計下季度全市優質零售物業空置率将有輕微提升，租金或将維穩。

廣州甲級寫字樓市場

2018年第一季度，廣州無新增供應，全市甲級寫字樓存量維持在499萬平方米水平。

一季度，全市甲級寫字樓市場空置率環比下降2.4個百分點至6.2%；同期，平均租金環比上漲3.0%，至人民币每平方米每月166.2元，同比上漲8.6%。

按區域來看，越秀區甲級寫字樓平均租金環比上漲3.2%，至人民币每平方米每月128.2元；同期，空置率環比下降1.4個百分點至5.3%。

天河北區域租金環比上漲2.8%，至人民币每平方米每月162.3元；空置率環比下降1.6個百分點至3.3%。

珠江新城租金環比上漲2.8%，至人民币每平方米每月191.7元；空置率環比下降2.3個百分點至6.5%。

琶洲闆塊租金環比上漲3.5%，至人民币每平方米每月131.7元；空置率環比繼續下降5.6個百分點至9.4%。

展望

預計年内甲級寫字樓新增供應将于下半年集中交付，合計約73萬平方米新增面積。

預計下季度廣州仍無新增甲級寫字樓供應，因此市場将繼續吸納現有存量，新增供應有限加之需求旺盛将導致二季度全市空置率的持續下行，同時租金仍有上漲空間。

預計年内将有多個甲級寫字樓項目的交付時間延遲至2019年，如哥弟總部大廈和廣鋁琶洲總部大廈，因此2019年将迎來供應高峰，屆時全市空置率将明顯回升，租金增長将承壓。

廣州住宅銷售市場

2018年1-2月，廣州九區一手住宅成交量僅32.4萬平方米，月均成交量環比、同比分别下降43.9%和46.9%。

1-2月，廣州九區一手住宅成交均價為人民币每平方米20,902元，環比下降1.7%，但同比上漲5.9%。

中心城區[中心城區：越秀，荔灣，海珠，天河，白雲]月均成交量環比下滑41.4%至7.2萬平方米，同比下降29.5%；成交均價環比下跌5.4%至人民币每平方米39,947元，同比上漲16.7%。

市郊區域[市郊區域：番禺，花都，南沙，黃埔]月均成交量環比減少44.6%至25.1萬平方米，同比跌幅超過五成；成交均價為人民币每平方米15,387元，環比下跌1.1%，同比下跌8.4%。

展望

“3.17”和“3.30”樓市嚴控政策一年以來，廣州一手住宅銷售成交量價均得到有效調整。今年全國兩會也再次強調了“房住不炒”和控制居民杠杆的總方針，預計未來廣州住宅銷售市場調控仍不放松，各項嚴控政策加上未來出台的房産稅，将有效維持住宅價格穩定，投機空間受抑。

廣州已全面推行“租購同權”政策，鼓勵剛需住房人群轉投租房市場。未來廣州将繼續加強在住宅租賃方面的發展力度。

預計下季度全市住宅銷售均價将維持平穩，銷售量同比降速将有所放緩。

廣州住宅租賃市場

2018年第一季度，廣州優質服務式公寓租金達到人民币每平方米每月192.4元，環比和同比分别下跌0.8%和6.1%。入住率在去年第四季度創下五年新高後，本季度環比回落2.4個百分點至92.4%，但同比依然上升4.8個百分點。

本季度，高端住宅租金環比增長1.7%至人民币每平方米每月145.3元，同比增長0.6%。入住率環比及同比分别增長2.5個百分點和0.7個百分點至95.0%。

展望

服務式公寓正在經歷調整階段。一季度廣州服務式公寓的入住率及月均租金均出現小幅下降，或與農歷新年假期有一定關繫。目前政府支持長租公寓發展，而服務式公寓或将借此契機，把客戶人群從傳統高端商務人士延伸至年輕的白領階層。預計廣州服務式公寓入住率将于下一季度有所回升，但租金仍将維持當前水平或輕微下調。

2018年，廣州高端住宅租賃市場良好開年，預計下季度全市整體入住率仍将維穩，月均租金将繼續增長。