戴德梁行：一季度深圳甲級寫字樓價量齊升 新零售迅猛發展

數據顯示，一季度深圳全市甲級寫字樓存量提升至440.28萬平方米，全市租金270.81元/平方米/月，微漲0.8%，全市空置率0.38個百分點至12.94%。零售市場方面，本季度新增供應23.7萬平方米，空置率環比微升2%。

寫字樓市場：年初換租期交易活躍，寶安邁入高端商務辦公時代

2018年一季度，寶安中心區壹方中心投入使用，為市場帶來11.5萬平方米的新增供應，全市甲級寫字樓存量提升至440.28萬平方米，並實現83,933平方米的吸納量。核心區優質物業少量的空置單元因其稀缺性租金不降反升，帶動全市租金水平穩中微漲0.8個百分點至270.81元/平方米/月。從空置率來看，大部分項目保持穩定或小幅下降，不過因新入夥項目空置水平較高，拉高全市空置率0.38個百分點至12.94%。

分區來看，雖然福田有持續的新項目入市，然而大面積的自用使推向市場的供應十分有限。物以稀為貴，福田租金始終引領全市，本季度上升1.5個百分點至309.65元/平方米/月，空置率則小幅下降0.92個百分點9.98%。本季度，科技類企業擴張以及新項目使用帶來的裝修公司尋租活躍，南山區租金上升至211.03元，空置率則小幅下滑至17.28%。在後海，今年内深圳灣1号、中國華潤大廈等優質項目将陸續投入使用，配套商業設施也将開始營業，後海商務中心的正式崛起近在眼前。值得一提的是，伴随着壹方中心的入夥，寶安區迎來了高端商務辦公時代。與此同時，羅湖區租金和空置率基本與上季度持平。

戴德梁行華南區寫字樓部主管及高級董事羅進良先生表示，展望二季度，經過年初換租擴租高峰期的消化，市場料将整體趨于平穩。長期來看，福田中心區經過今年的供應高峰後，供應放緩，租金料将穩中有升。而南山區在後海愈加成熟的帶動下，商務中心地位将更加凸顯，其中前海片區的發展仍有待時日。此外，羅湖城市更新步伐亟待加快以為市場提供新鮮血液。

零售市場：優質物業整體租金穩中有升，新零售發展迅猛

2018年一季度，深圳優質購物中心整體表現穩健，春節期間全市良好的銷售業績明顯提升了商場坪效，從而帶動全市成熟物業整體租金穩中有升。由于新項目的空置面積仍尚待市場消化，本季度末全市空置率環比小幅攀升 2 個百分點至 5.3%。

一季度位于福田的深業上城和龍崗的海航城商業廣場相繼開業，為深圳優質零售市場帶來了 23.7 萬平方米的新增供應。其中，深業上城的無印良品旗艦店集合了全球首家無印良品酒店、餐廳及零售商店，吸引了大量的關注。海航城商業廣場則以航空主題為特色，打造場景化購物中心以差異化競争，通過引入特色餐飲、知名零售品牌以及精品生活超市等業态，提升南聯片區乃至龍崗中心城片區的商業氛圍。

此外，新零售在深圳市場迅速發展。盒馬鮮生的深圳第二家門店于本季度落戶寶安區荟悅城，面積約為 3000平方米。2018年盒馬鮮生計劃在深圳開出10家門店，進一步拓展其零售網絡。在深圳，衆多傳統零售商在加速培育嘗試新業态的同時，亦積極尋求與電商合作實現線上線下全運營，以此來拓展銷售渠道並提高客戶粘性。

戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端女士表示，展望未來，2018年深圳的成熟商圈将迎來多個優質購物中心入市，市場競争将随之進一步加劇，並為購物中心的招商工作帶來挑戰。而一些位于外圍非核心商圈的社區型零售物業則因區域的發展、居住人口增加帶動消費需求增長，将扮演更加重要角色。未來零售市場在自身定位上分化将更加明顯，部分運營管理能力欠佳的傳統超市、小商品百貨逐步退出核心商圈購物中心也将成為大概率事件。